AO JUÍZO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] DO ESTADO DE $[PROCESSO_ESTADO]
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1. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL POR PRAZO DETERMINADO
2. FALECIMENTO DO LOCATÁRIO ORIGINAL – SUB-ROGAÇÃO DA CÔNJUGE SOBREVIVENTE
3. EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO AJUSTADO EM MÚTUO ACORDO PARA A DESOCUPAÇÃO
4. NECESSIDADE DE DECRETAÇÃO DO DESPEJO – DIREITO A RETOMADA DA POSSE DIRETA
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$[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], $[parte_autor_rg], $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado $[parte_autor_endereco_completo], por intermédio de seu procurador infra-assinado, conforme instrumento de mandato anexo, com escritório profissional situado na $[advogado_endereco], vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência apresentar o presente
AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE LIMINAR
com fulcro no Art. 9º, inciso I, Art. 23, inciso III e Art. 59, § 1º, inciso I, ambos da Lei nº 8.245/91, em face de $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], $[parte_reu_rg], $[parte_reu_cpf], residente e domiciliado $[parte_reu_endereco_completo], pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir expostos.
O Requerente celebrou, em $[geral_data_generica], com o Sr. $[geral_informacao_generica], Contrato de Locação Residencial por Prazo Determinado, devidamente formalizado e acostado aos autos sob o Id. $[geral_informacao_generica], às fls. $[geral_informacao_generica].
No referido instrumento contratual consta a descrição minuciosa do imóvel objeto da locação, cujas características passam a ser delineadas a seguir.
- Endereço: Rua $[geral_informacao_generica], CEP $[geral_informacao_generica], cidade de $[geral_informacao_generica], do estado de $[geral_informacao_generica].
- Descrição do imóvel: Área total de $[geral_informacao_generica]m2, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de $[geral_informacao_generica], sob a matrícula de nº $[geral_informacao_generica], que consta nas fls. $[geral_informacao_generica], do livro $[geral_informacao_generica], em $[geral_informacao_generica]. além disso, consta em anexo o georreferenciamento da área do imóvel, com a devida certidão municipal de comprovação da natureza urbana do imóvel;
- Situação Legal: O referido imóvel é atualmente é livre de qualquer ônus, hipotecas ou qualquer pendência judicial, conforme consta nas certidões negativas juntadas em anexo.
- Imagens do local: No dia $[geral_informacao_generica], foram registradas fotografias detalhadas do imóvel, abrangendo suas áreas internas e externas, com o intuito de demonstrar o atual estado de conservação e suas características estruturais, conforme consta na planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado em anexo. as imagens juntadas abaixo refletem fielmente as condições do local, evidenciando que a propriedade se encontra em perfeito estado de uso e manutenção, sem qualquer indício de avarias, danos aparentes ou irregularidades que comprometam sua integridade, vejamos:
- Prazo: $[geral_informacao_generica]meses;
- Início: $[geral_informacao_generica];
- Término: $[geral_informacao_generica];
- Valor das mensalidades: R$ $[geral_informacao_generica];
- Vencimento: $[geral_data_generica];
- $[fotografia_1] - $[fotografia_2] - $[fotografia_3] - $[fotografia_4]
Em $[geral_data_generica], sobreveio o falecimento do locatário Sr. $[geral_informacao_generica], ocasião em que sua esposa passou a figurar como locatária legitimamente sub-rogada, nos termos da legislação aplicável, assumindo a posição contratual, ora Requerida.
Posteriormente, em $[geral_data_generica], foi celebrado acordo entre as partes, pelo qual a Requerida se comprometeu a desocupar o imóvel no prazo de 01 (um) ano.
Ressalte-se que, após o encerramento do prazo contratual, o Requerente promoveu a denúncia do contrato de locação, notificando formalmente a locatária para a retomada do imóvel, ocasião em que lhe foi concedido o prazo legal de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, nos termos da legislação aplicável.
Todavia, mesmo devidamente cientificada, a Requerida permaneceu inerte, deixando transcorrer integralmente o prazo concedido sem promover a restituição do bem ao legítimo proprietário.
Dessa forma, não obstante os aluguéis estejam sendo quitados de forma integral e regular, já se passaram mais de $[geral_data_generica] meses desde o término do prazo ajustado para a desocupação, sem que a Requerida tenha providenciado a restituição do imóvel, recusando-se injustificadamente a desocupá-lo.
Tal conduta configura evidente afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da força obrigatória dos contratos, impondo-se a intervenção do Poder Judiciário para assegurar a efetiva retomada da posse pelo Requerente, inclusive mediante a concessão de tutela liminar de despejo, razão pela qual busca o amparo deste Juízo.
A presente demanda versa sobre a retomada da posse de imóvel urbano locado, sendo, portanto, imperioso determinar desde já qual o juízo competente para o seu processamento e julgamento.
Nos termos da legislação específica, as ações relativas à locação devem, em regra, tramitar no foro do local onde se situa o imóvel, regra que atende aos princípios da proximidade e da efetividade da tutela, além de evitar deslocamentos desnecessários das partes e facilitar a produção e a verificação de provas de natureza eminentemente local.
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:
(...)
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
No caso em tela, considerando que o imóvel objeto da locação encontra-se situado na Comarca de $[processo_comarca], é o foro dessa comarca o competente para processar e julgar a presente ação, salvo se outra cláusula de eleição de foro houver sido expressamente pactuada e válida, o que não ocorre nos autos.
III. DO DEPÓSITO JUDICIAL DA CAUÇÃO
Destina-se o presente tópico a demonstrar o atendimento ao requisito legal exigido para a concessão da liminar de desocupação.
Em respeito ao disposto na Lei do Inquilinato relativamente à necessidade de caução quando se pleiteia liminar para desocupação imediata, o Requerente providenciou o depósito/garantia correspondente ao valor exigido em lei (três meses de aluguel), cujo comprovante segue anexado aos autos, para que produza os efeitos legais.
Requer-se, assim, que o referido valor seja recebido nos autos, com a sua destinação e registro conforme determina a legislação aplicável, servindo como garantia para eventual responsabilização do Requerente pelo que couber, nos termos legais.
A presente ação de despejo é a via adequada e prevista em lei para a proteção do direito de propriedade e para a efetiva restituição da coisa locada ao seu titular quando cessados os fundamentos da locação, nos termos expressos da legislação vigente, nos termos do Art. 5º da Lei nº 8.245/91.
No caso em apreço, restou demonstrado documentalmente que o locatário originário faleceu em $[geral_data_generica], momento em que sua esposa passou a figurar na posição contratual de sub-rogada, nos termos previstos na Lei do Inquilinato, estando, portanto, sujeita às obrigações e deveres inerentes à locação enquanto perdurar a situação jurídica que lhe assegura a posse, conforme consta no Art. 11, inciso I, da Lei nº 8.245/91, vejamos:
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;
Ademais, as partes celebraram acordo escrito, nos termos do qual a Requerida se comprometeu a desocupar o imóvel dentro do prazo de 01 (um) ano, pacto este firmado livremente e por mútuo acordo, instrumento esse que se encontra juntado aos autos, preenchendo, assim, os requisitos formais exigidos para a resolução da locação por mútuo acordo, de acordo com a determinação legal do Art. 9º, inciso, da Lei nº 8.245/91:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
Nesse contexto, resta incontroverso que a obrigação de restituir o imóvel ao término do prazo ajustado constitui obrigação contratual da Requerida, derivada do próprio negócio jurídico celebrado e ancorada no princípio da boa-fé objetiva, que rege as relações contratuais e impõe lealdade e cooperação entre as partes, consoante previsão legal que consta nos Arts. 422 do CC, e Art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91.
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
(...)
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
Procedeu o Requerente à denúncia do contrato e concedeu prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, em observância ao procedimento legal aplicável (Art. 46, § 2º, da Lei nº 8.245/91), tendo a Requerida, mesmo cientificada, permanecido inerte e se recusado, injustificadamente, a desocupar o imóvel dentro do prazo legalmente concedido, notória conduta que enseja a presente medida judicial.
A jurisprudência majoritária atual, de forma pacífica, adota entendimento que reforça a tese sustentada pelo Requerente:
DESPEJO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. DENÚNCIA VAZIA. Gratuidade da justiça que se mostra possível ante os documentos juntados. Contrato de locação que se prorrogou por tempo indeterminado. Locatário idoso que foi notificado para desocupar o imóvel em doze meses. Despejo que era mesmo de rigor. Condição de idoso que não impede a retomada do bem pelo locador. Sentença mantida. Recurso desprovido, com observação.
TJSP; Apelação Cível 1086163-20.2024.8.26.0100; Relator (a): Ferreira da Cruz; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 27ª Vara Cível; Data do Julgamento: 19/02/2025; Data de Registro: 19/02/2025
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de despejo fundada em descumprimento de mútuo acordo para desocupação dos imóveis em seis meses contados de sua venda. Ação julgada extinta, sem julgamento de mérito, em razão do cumprimento da liminar de despejo. Insurgência do autor adquirente contra a ausência de imposição do pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais à locatária. Recorrida que não desocupou voluntariamente o bem locado no prazo estabelecido no mútuo acordo. Circunstância que motivou o ajuizamento da ação. Aplicação da teoria da causalidade. Responsabilidade daquele que deu causa à demanda ao pagamento das verbas da sucumbência. Sentença reformada para condenar a requerida ao pagamento da verba honorária sucumbencial. RECURSO PROVIDO.
TJSP; Apelação Cível 1003476-85.2023.8.26.0337; Relator (a): Eduardo Gesse; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mairinque - 1ª Vara; Data do Julgamento: 29/11/2024; Data de Registro: 29/11/2024
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. MORTE DO LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE HERANÇA PARA PAGAMENTO DA DÍVIDA. SENTENÇA JULGADA IMPROCEDENTE CONDENANDO A AUTORA AO PAGAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS - …
