Modelo de Minuta de Inventário Extrajudicial | Escritura Pública | As partes requerem que, após a homologação da partilha, o bem seja integralmente transferido ao comprador, a título de compra e venda.
É possível vender bem imóvel ainda não transferido ao falecido?
Não, não é possível vender diretamente um bem imóvel como se fosse de titularidade do espólio, quando esse bem sequer chegou a ser registrado em nome do falecido. A venda direta por alvará, nesses casos, será indeferida, justamente porque o imóvel não integra o acervo sucessório com legitimidade plena.
Contudo, isso não significa que a negociação seja inviável — ela pode ocorrer sob outra roupagem jurídica, como a cessão de direitos hereditários. É aí que o advogado precisa agir com técnica e cautela. Veja:
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A venda formal do bem, com escritura pública de compra e venda, exige registro no nome do alienante, o que inexiste se o bem ainda estiver em nome de terceiros (como o pai do falecido).
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Nesse contexto, o que se admite é a cessão de direitos hereditários, feita por escritura pública, com objeto determinado ou ideal, desde que haja anuência dos demais herdeiros, se existirem.
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O comprador adquire a expectativa de direito, assumindo os riscos da cessão, o que é juridicamente válido, mas exige clareza documental e acompanhamento até a consolidação da partilha.
Isso se alinha exatamente à jurisprudência que firmou esse entendimento, reafirmando a impossibilidade da venda direta via alvará em tais condições:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – INVENTÁRIO – Pretendida expedição de alvará, para o fim de autorizar a lavratura de escritura de venda e compra de imóvel alienado pela agravada, única herdeira do de cujus – Bem imóvel, cujo domínio não havia sido transferido ao falecido, pois arrolado no inventário do genitor dele, ainda não ultimado – Pedido corretamente indeferido - Decisão mantida - Agravo desprovido.
(Agravo De Instrumento, N° 2248755-08.2021.8.26.0000, 5ª Câmara De Direito Privado, TJSP, 13/02/2022)
Assim, do ponto de vista prático:
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Se o imóvel não está em nome do falecido, não cabe alvará nem venda direta no inventário;
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A solução viável é a cessão de direitos hereditários, lavrada por escritura pública com anuência dos demais herdeiros (se houver);
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É essencial que conste cláusula clara de que o objeto da cessão está vinculado ao bem específico e à conclusão do inventário anterior.
A atuação precisa aqui evita litígios futuros e oferece segurança jurídica tanto para o herdeiro quanto para o comprador, desde que o negócio seja estruturado com as ferramentas corretas.
Pode-se desistir do inventário judicial e migrar para escritura pública?
Sim, e é mais comum do que parece. Se todos os requisitos estiverem presentes — ausência de testamento, herdeiros capazes e consenso entre as partes — a lei autoriza a desistência do inventário judicial a qualquer tempo, mesmo que já iniciado, para que se promova o inventário por escritura pública de inventário, junto a um tabelião de notas.
E nesse ponto, vale destacar o entendimento jurisprudencial consolidado no sentido de permitir essa mudança de procedimento, como demonstra o julgado abaixo:
APELAÇÃO CÍVEL. INVENTÁRIO. HOMOLOGAÇÃO DE PEDIDO DE DESISTÊNCIA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. REALIZAÇÃO DE INVENTÁRIO EXTRAJUDICIAL POR MEIO DE ESCRITURA PÚBLICA. POSSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A lei nº 11.441/2007 tornou possível realizar o inventário e a partilha por escritura pública, caso sejam observados determinados requisitos, que, atualmente, estão arrolados no artigo 610, §1º, do diploma processual 2. Possibilidade de, a qualquer momento, solicitar a desistência da via judicial, para a promoção do inventário na seara administrativa. 3. Preenchidos os requisitos legalmente exigidos para a realização do inventário na via extrajudicial, deve ser homologado o pedido de desistência apresentado pelos requerentes. 4. O fato de o procedimento de inventário se revestir de interesse de caráter público não pode ser entendido como óbice instransponível ao acolhimento do pedido de desistência do prosseguimento do processo. 5. No presente caso, mostra-se acertada a sentença que homologou o pedido de desistência e, com fulcro no artigo 485, inciso VIII, do Novo Código de Processo Civil, julgou extinto o processo sem a resolução do mérito. 6. Recurso não provido. (TJTO , Apelação Cível, 0011640-52.2023.8.27.2722, Rel. ADOLFO AMARO MENDES , julgado em 10/12/2024, juntado aos autos em 17/12/2024 20:17:51) (Apelação Cível, N° 0011640-52.2023.8.27.2722, Turmas Das Camaras Civeis, TJTO, Relator: Adolfo Amaro Mendes, Julgado em 10/12/2024)
Quais documentos são exigidos para escritura pública de inventário?
A lista é extensa e depende do caso, mas há documentos indispensáveis que o advogado deve reunir previamente à lavratura em cartório. Entre eles:
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Certidão de casamento atualizada do falecido, ou documento de estado civil;
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Pacto antenupcial, se houver, com a respectiva transcrição;
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Procuração pública, se algum herdeiro for representado;
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Nome do inventariante, designado de comum acordo pelas partes;
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Certidão de falecimento, documentos pessoais, veículo automotor em nome do falecido (CRLV), matrícula de imóveis atualizada e valor venal;
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Declarações fiscais e dados bancários, quando houver saldo a partilhar.
Além disso, se o falecido possuía bens em locais diferentes, o advogado deverá fazer a devida visualização das restrições territoriais ou exigências adicionais de cada Estado.
A atuação precisa nesse momento garante segurança jurídica ao ato, reduz risco de exigências futuras e assegura a correta formalização da partilha no âmbito extrajudicial.
O Ministério Público pode intervir em inventário extrajudicial?
De regra, não. No procedimento extrajudicial, o Ministério Público só intervém se houver interesse de incapazes ou existência de bens públicos, por exemplo. Em todos os demais casos, estando presentes os requisitos da lei, não há necessidade de sua manifestação, e a partilha será lavrada diretamente pelo tabelião.
Mas no inventário judicial, a presença do MP é obrigatória sempre que houver menores, ausentes ou se a parte for incapaz. Em tais hipóteses, sua petição deve acompanhar os autos para manifestação antes da homologação da partilha.
O advogado deve saber quando cabe ou não a intervenção e evitar pedidos desnecessários que atrasem o trâmite ou provoquem questionamentos infundados. A atenção ao art. 178, II, do CPC é essencial nesse tipo de análise.
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