Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], por seu procurador infra-assinado, mandato anexo, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, nos termos dos arts. 19 (para a pretensão de se rever judicialmente o valor do aluguel) e art. 51 e seguintes, da lei n. 8.285 de 18 de outubro de 1.991 – lei do inquilinato, para propor a presente.
AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO C/C REVISIONAL DE ALUGUEL
em face de $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo], pelos motivos de fato e de direito que passa a expor.
I - DA RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO
O requerente, locatário, celebrou contrato de locação comercial com a requerida, conforme se denota pela cópia do referido contrato anexo (doc.), pelo prazo de 5 (cinco) anos, iniciado, esse ultimo contrato que advém de uma série de renovações amigáveis, em 1º (primeiro) de setembro de 2016 e com prazo término previsto para 31 (trinta e um) de agosto de 2016, o que certifica a tempestividade da presente demanda.
Ressalta-se que o Requerente se encontra com a mesma atividade comercial e locatário do mesmo imóvel, cuja locação se pretende renovar, desde 1972, data essa do primeiro contrato realizado entre as partes, portanto há mais de 30 (trinta) anos, no ramo de bar e restaurante, conforme se denota pela cópia do contrato social da empresa anexo (doc.), formando, durante todos esses anos, uma grande clientela.
Observa-se por oportuno MM. Juíza, o fato de que a referida empresa, como já exposto, criada em 1.972, era regulada pelo Decreto 28.150/38, muito conhecido como a Lei de Luvas, que possuía por maior objetivo a intenção de proteger o ponto comercial.
Faz-se mister ressaltar, por amor ao debate, que a questão da comercialidade da empresa se torna crucial no Direito do Inquilinato quando se refere à possibilidade do inquilino renovar, judicialmente, o seu contrato, pois o objetivo declarado da edição do Decreto 28.150/38 foi a proteção ao fundo de comércio, visando coarctar a cobrança de luvas para a renovação.
As disposições da Lei de Luvas, geralmente de caráter processual, foram amplamente acolhidas pela atual Lei do Inquilinato, mesmo porque respaldada por quase sessenta anos de aprimoramento doutrinário e pretoriano, embora, é certo, deva a norma ser atualizada em face das novas necessidades econômicas.
Enfatize-se que a questão já era debatida na vigência do Decreto 28.150/38, existindo diversos julgados que indicavam soluções que podem ser, ainda, aproveitadas, como se vê, por exemplo, na Súmula 886, do Supremo Tribunal Federal (contrato de exploração de jazida ou pedreira não está sujeito ao Decreto 28.150/38).
Sobre a Súmula 886, comentou o Ministro Roberto Rosas (Direito Sumular, SP, RT, p. 198):
A Lei de Luvas veio em amparo ao fundo de comércio. Não pretendeu ampliar seu âmbito à atividade extrativa, como seja, a das pedreiras ou salinas. Para a orientação dessa Súmula, contribuiu a observação do Min. Luiz Gallotti de que a aplicação do Decreto 28.150 a essas atividades redundaria num modo oblíquo de criação de um direito real, porquanto tolheria em absoluto o exercício do direito de retomada, visto estar esse direito condicionado a que o pedido não se destine ao uso do mesmo comércio - Recurso extraordinário 1000.738; veja-se também na Revista dos Tribunais nº 627, p. 178 (assimilando as empresas civis às de caráter comercial, para fins da proteção do Decreto 28.150/38, desde que comprovada a habitualidade do objetivo e a finalidade lucrativa); na Súmula 000, do 2º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo (as distribuidoras de derivados de petróleo, quando sublocam totalmente os imóveis a terceiros, não têm legitimidade para propor ação renovatória, embora dotem os estabelecimentos revendedores dos implementos necessários à comercialização dos seus produtos, ou os orientem e fiscalizem, ainda que lhes propiciando financiamentos e cuidando dos investimentos publicitários) etc.
O § 8º do art. 51 da Lei do Inquilinato atualmente vigente menciona "indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas", sendo desnecessária a expressão "regularmente constituída" pois a sociedade que não se constituiu regularmente não é pessoa jurídica e sequer pode atuar no mundo jurídico.
Em conhecido texto, o professor Darcy Bessone disse que a redação do art. 3°, § 2°, da "Lei de Luvas", dada pela Lei n° 6.018/73, contém linguagem técnica mais precisa do que a anterior, ao substituir a imprecisa expressão "ramo" pela expressão "atividade empresária":
Pode-se identificar na Lei 6.018 uma forma de interpretação autêntica, como já identificamos, para entender-se que o Decreto 28.150, ao falar repetidamente em ramo de comércio ou de indústria, usou linguagem de seu tempo, isto é, da época em que não havia desenvolvido a teoria da empresa, mas que, adaptada às concepções supervenientes, teria querido exprimir algo como atividade empresária. Mas, não se entendendo assim, seria imperiosa a invocação do § 1° do art. 2° da Lei de Introdução ao Código Civil, para admitir-se que a Lei 6.018, sendo posterior ao Decreto 28.150, substituiu o sentido menos técnico da palavra "ramo" pela idéia moderna de empresa quando falou em "atividade empresária" (Darcy Bessone, Renovação da locação, São Paulo, Saraiva, 199, p. 78).
Ainda, J. Nascimento Franco aponta que não ensejam a ação renovatória as locações de imóveis ocupados individualmente pelo inquilino para atividades civis:
(...) esta faculdade existe, porém, quando ocupante do imóvel é uma sociedade civil com fins lucrativos, por força do disposto no § 8° do art. 51 da Lei 8.285/000.
Trata-se de incongruência que os tribunais poderão pretorianamente corrigir, concedendo a renovação também às pessoas físicas que praticam atividades civis em caráter lucrativo o profissional, mesmo porque é corriqueiro o exercício das profissões liberais conjuntamente com atividades paralelas, tal como ocorre com os engenheiros, que se tornam incorporadores ou vendedores de imóveis, sob as formas mais variadas; os advogados, que em grande número administram imóveis; etc....
Inúmeros exemplos análogos poderiam ser citados de comercialização das atividades liberais, o que exige, para o autor aberto a conciliação onde são exercidas, uma proteção legal maior, que não pode ser outra senão a do Decreto 28.150/38.
Note-se que a Lei do Inquilinato não se refere à empresa, mas, no art. 51, caput, a locações de imóveis destinados ao comércio, no § 8°, a indústrias e sociedades civis com fins lucrativos.
Não se pode crer, no entanto, que a expressão "sociedade civil com fim lucrativo" represente um retrocesso na longa caminhada jurisprudencial e doutrinária em busca da proteção da atividade empresarial.
A expressão não exclui a atividade empresarial, antes a abrange, como se vê na Revista dos Tribunais, n° 669, p. 135, em acórdão da 2ª Câmara do 2° Tribunal de Alçada Civil de São Paulo:
(...) o locatário, seja pessoa física ou jurídica, que se dedica a atividade econômica organizada com fins lucrativos, independentemente da natureza do objeto do negócio, encontra proteção da Lei de Luvas, posto que na expressão "uso de comércio" se compreende o moderno conceito de atividade empresarial.
Por derradeiro, pondo fim ao debate da questão em tela Pestana de Aguiar cita Rubens Requião para considerar "empresa toda organização de natureza civil ou mercantil destinada à exploração por pessoa física ou jurídica de qualquer atividade com fins lucrativos" sendo empresário "quem exerce profissionalmente atividade econômica voltada para a produção ou circulação de bens e serviços".
Note-se, assim, que o conceito de bem protegido pela renovação compulsória do contrato de locação é questão controvertida, sendo certo que o dispositivo legal, (do art. 51, § 8°, da Lei 8.285/91), introduz norma jurídica cuja inteireza somente pode ser percebida por seu aplicador se este estiver consciente do valor normativo do crescimento econômico e da indispensável proteção dos meios de produção da riqueza.
Observa-se, portanto, que o requerente, pela exposição dos fatos e pelo acervo probatório anexado, faz jus ao direito que aqui se pleiteia, impondo-se a proteção de seu ponto comercial instalado e …