Petição
EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA VARA undefined DA COMARCA DE undefined/undefined.
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF. nº Inserir CPF, RG n° Inserir RG, residente e domiciliado na Inserir Endereço e esposa Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF. nº Inserir CPF, RG n° Inserir RG, residente e domiciliado na Inserir Endereço, vêm conjunta e respeitosamente, ante V. Exa., na condição de LOCADORES do imóvel consistente em sala comercial localizada na Informação Omitida, propor, como de fato proposto tem, a presente
AÇÃO ORDINÁRIA DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS
em face de Razão Social, empresa de direito privado, CNPJ n° Inserir CNPJ, situada na Inserir Endereço, representada neste ato por seu sócio administrador Sr. Nome do Representante, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF n° Inserir CPFe RG n° Inserir RG residente e domiciliado em Inserir Endereço, amparada no Contrato de Locação Comercial anexo e na Lei Federal nº 8.245/91 e demais disposições de lei aplicáveis
I – DOS FATOS
1 – Em data de Data, a empresa DEMANDADA locou junto aos DEMANDANTES, “Para Fins Não Residenciais” , o imóvel consistente no uma sala comercial de aproximadamente 800m2, de propriedade destes últimos (Certidão doc. nº 14 anexo), localizada na Informação Omitida, nos termos do Contrato de Locação Comercial anexo (Doc. nº 01):
“CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL
OBJETO DA LOCAÇÃO: Uma Loja Comercial com aproximadamente 800 m2, de sua propriedade, localizado na Informação Omitida, RS, mediante as seguintes cláusulas e condições:
[...]
PRIMEIRA: (Prazo) O prazo de locação é de 36 meses a decorrer de 01 de agosto de 2014 até 31 de julho de 2017.
Parágrafo Primeiro: Terminado o prazo inicialmente convencionado e não havendo qualquer manifestação das partes, a locação será prorrogada pelo prazo de 36 meses sempre renovando desta forma, nas mesmas bases contratuais.
Parágrafo Segundo: O Locatário pagará multa de três vezes o valor do aluguel proporcional ao tempo de contrato, conforme legislação vigente, mais o aluguel devido dos dias até a entrega das chaves á administradora.
SEGUNDA: (Valor) Por conta do uso do imóvel, ora dado em locação o LOCATÁRIO compromete-se em pagar ao LOCADOR o aluguel mensal livremente convencionado nesta data no valor de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais) em moeda corrente nacional, considerando que o primeiro mês de locação é dado ao LOCATÁRIO como bonificação integral, isentando-o do pagamento a título de benefício para instalação e benfeitorias no imóvel.
Parágrafo Primeiro: O aluguel vence no ÚLTIMO DIA DE CADA MÊS, e será pago em moeda corrente na sede desta imobiliária até o dia 8 do mês seguinte ao do vencimento”.
1.1 – O valor mensal da locação, no primeiro ano (01.08.2014 até 31.07.2015) foi convencionado em R$ 16.000,00 conforme Cláusula Segunda acima transcrita. No entanto, até esta data não foi lançado o reajuste do valor locatício, porque, conforme notificação formalizada em data de 07 de julho de 2015, o contrato foi rescindido de pleno direito, por força do não pagamento dos alugueres pela LOCATÁRIA DEMANDADA.
1.2 – Além dos alugueres a LOCATÁRIA DEMANDADA assumiu, ainda, a obrigação de pagar o consumo de energia elétrica, da água, gás, o custo do esgoto, seguro contra incêndio e o IPTU, conforme Cláusula Terceira do Contrato anexo.
2 – Ficou convencionado pela Cláusula Décima Primeira uma multa correspondente a três (3) meses do aluguel atualizado, em benefício da outra parte, em caso de infração contratual e necessidade de “procedimento judicial, além das custas processuais”.
3 – Em garantia do pagamento de alugueres a empresa DEMANDADA caucionou um cheque no valor de R$ 48.000,00, correspondente a 3 (três) meses do valor dos alugueres, consoante previsto na Cláusula Décima Quarta e conforme cópia anexa (Doc. nº 02).
4 - O Contrato foi expressa e formalmente pactuado, através da Imobiliária “Informação Omitida, com a DEMANDADA, de modo que a mesma responde pelas obrigações vencidas e impagas relativas ao principal e com os respectivos acessórios, nos termos da Lei, da Doutrina e da Jurisprudência sedimentada:
84. Número: 70058263922
Órgão Julgador: Décima Sexta Câmara Cível
Tipo de Processo: Apelação Cível Comarca de Origem: Comarca de Bento Gonçalves
Tribunal: Tribunal de Justiça do RS Seção: CIVEL
Classe CNJ: Apelação Assunto CNJ: Locação de Imóvel
Relator: Catarina Rita Krieger Martins Decisão: Acórdão
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. USUCAPIÃO. LEGIMITIMIDADE ATIVA. A autora que detinha a posse do imóvel e avençou o contrato de locação verbal com a ré, é parte legítima ativa para a ação de despejo. LOCAÇÃO VERBAL. Demonstrada a relação locatícia verbal existente entre as partes, através de prova oral idônea, e não demonstrado o pagamento dos locativos, mantém-se o despejo decretado. Exceção de usucapião desacolhida, vez que a locação afasta os requisitos necessários - posse mansa e pacífica, animus domini e prescrição aquisitiva. Precedentes. JUROS DE MORA. Débito dos locativos. Obrigação positiva e líquida. Mora ex re. Incidência de juros moratórios, de 1% ao mês, a contar do vencimento de cada locativo. Art. 397 do CC. Precedente. PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO. É de 15 dias o prazo para a desocupação voluntário do imóvel, em se tratando de despejo por falta de pagamento de locativos. Art. 63, § 1º, "b", da Lei n.º 8.245/91. PREQUESTIONAMENTO. APELAÇÃO DESPROVIDA.
(Apelação Cível Nº 70058263922, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Catarina Rita Krieger Martins, Julgado em 26/02/2015) Data de Julgamento
Publicação: Diário da Justiça do dia 03/03/2015
5 – Assim acordado e contratado, a DEMANDADA passou a explorar o imóvel locado, instalando-se com empresa de revenda de móveis e eletrodomésticos, onde se encontra até esta data.
5.1 – Acentua-se que os pagamentos dos alugueres eram realizados, pela DEMANDADA, através da Imobiliária Informação Omitida, até 31.12.2014.
DAS INFRAÇÕES CONTRATUAIS E LEGAIS
II – DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
6 – A contar do mês de janeiro do corrente ano de 2015, a exceção de R$ 5.000,00(-) por conta de parte dos alugueres do mês de janeiro, a DEMANDADA deixou de pagar os mesmos, incorrendo mensal e reiteradamente no inadimplemento contratual, tendo os DEMANDANTES se valido da Caução oferecida em garantia, nos termos da Cláusula Décima Quarta, e assim amortizado 3 (três) meses dos valores locatícios.
7 – Com o aproveitamento da Caução para a liquidação de três meses dos valores locatícios a garantia foi “extinta” (Inciso IX do §1º do Art. 59 da Lei 8.245/91). e, de outro lado, apesar de solicitado à LOCATÁRIA, não foi restabelecida, na forma exigida pela lei (Parágrafo único do Art. 40 da Lei nº 8.245/91) e pelo contrato de Locação Comercial anexo, de modo que, atualmente, o Contrato de Locação está desprovido de qualquer garantia.
8 - Assim sendo, a LOCATÁRIA é devedora dos alugueres de janeiro até o mês de agosto de 2015, acrescido da multa contratual de valor equivalente a 3 (três) meses de locação, no montante total de R$ 177.585,80 (-), de cujo montante deve ser deduzido o valor da Garantia/Caução de R$ 48.000,00 (-), sobejando um saldo devedor, em 31.08.2015, de R$ 128.083,70 (cento e vinte e oito mil, oitenta e três reais e setenta centavos), o qual não vem sendo pago de parte da LOCATÁRIA, apesar das reiteradas tentativas de conciliação, sob todas as formas já tentadas.
DA NOTIFICAÇÃO DA DEMANDADA E SÓCIA REPRESENTANTE
9 - OS LOCADORES/DEMANDANTES promoveram, em data de 07/07/2015 a Notificação da DEMANDADA – Locatária (Docs. nº 03 e 04 anexos), bem assim, a Notificação da Sócia Proprietária e “Administradora da Sociedade” ,(Docs. nº 05 e 06) comunicando a rescisão do contrato de locação, em razão do inadimplemento contratual, com amparo na cláusula Oitava do Contrato de Locação Comercial anexo (Doc. nº 01) e nos artigos 9º, 23, 62, I, da Lei do Inquilinato nº 8.245/91, bem assim, concitou a DEMANDADA a realizar o pagamento dos alugueres atrasados, fazendo a notificação acompanhada de planilha de cálculo do valor líquido e certo devido, no prazo de 15 dias, bem assim, para desocupar o imóvel até o dia 30 de agosto de 2015
“..., é, pois, a presente notificação para comunicar, formalmente, V. As., de que, ante o inadimplemento e a mora no pagamento dos alugueres incide o comando da CLÁUSULA OITAVA do Contrato firmado que prevê: “O presente contrato ficará rescindido de pleno direito, independentemente de qualquer interpelação judicial ou extrajudicial, sujeitando-se o Locatário à entrega imediata do imóvel locado nos seguintes casos: a) infração de qualquer cláusula deste contrato, da lei, regulamentos ou postura em vigor”.
4 – Notificam, pois, o LOCADORES à Va. Sa., representantes da empresa Notificada, na condição de LOCATÁRIA e responsável pelas obrigações contratuais locatícias, do quanto segue:
4.1 – Da rescisão de pleno direito, do “Contrato de Locação”, firmado por esta empresa comercial, com a Locadores/Notificantes em data de 01 de agosto de 2014, em razão da infração contratual decorrente do inadimplemento relacionado com os alugueres, acessórios e taxas.
4.2 – Para pagar os alugueres atrasados com multa, juros e correção monetária relativamente a todos os meses do ano de 2015 e todos os alugueres vincendo neste período, no prazo de 15 dias, a contar do recebimento desta notificação, sob pena de incorrer em mora.
4.3 – Para desocupar o imóvel locado, improrrogavelmente, até o dia 30 de agosto do corrente ano de 2015, sob pena de que a posse caracterizar-se como injusta e assim, sujeito a despejo com todas as conseqüências de lei”.
9.1 - Por meio das Notificações anexas (Docs. nº 03 a 06), a Autora/LOCADORA ainda ofereceu a oportunidade de conciliação amigável, conforme item 5º da Notificação abaixo transcrito, porém, mesmo assim, a DEMANDADA permaneceu silente e inerte:
5 - A LOCADORA/NOTIFICANTE alerta, outrossim, que em nome do “Princípio da função social dos contratos”, estão dispostos a realizar composição amigável, antes do término do prazo concedido, mediante transação, aguardando, para tanto, representante legal desta empresa, em seu endereço residencial retro declinado”.
...
7 - Por último os Locadores/Notificantes alertam no sentido de que, o não cumprimento das obrigações vencidas, no prazo de 15 dias, …