Petição
EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE CIDADE/UF
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF. nº Inserir CPF, RG n° Inserir RG, residente e domiciliado na Inserir Endereço, por seu procurador signatario, conforme procuração em anexo, vem respeitosamente perante Vossa Excelência, promover a presente
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS
com fulcro no artigo 9º, 47 e 59 da Lei 8.245/91, em desfavor de Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF n° Inserir CPFe RG n° Inserir RG residente e domiciliado em Inserir Endereço, pelos fatos e fundamentos de direito que, articuladamente, passa a expor:
1. DOS FATOS
O Autor é proprietário do imóvel locado, conforme denota-se da matrícula do imóvel em anexo.
As partes elaboraram contrato de locação em Data, tendo sido ajustado contrato de locação por prazo indeterminado, com valor de aluguel de Informação Omitida, com a primeira para o mês da assinatura do instrumento contratual, ou seja, para Data.
Ocorre que desde o mês de Informação Omitida o Requerido deixou de adimplir com o aluguel e as despesas previstas na clausula Informação Omitida do contrato de locação.
No dia Data, o Autor efetuou notificação extrajudicial ao Requerido, a fim de colocá-lo em mora, requerendo o adimplemento do débito de Informação Omitida, correspondente a xx meses de aluguel já acrescido de multa de 10% sobre o debito pelo inadimplemento.
Assim, tendo em vista a mora do Requerida e do prazo concedido em notificação extrajudicial ter-se expirado, evidente a necessidade de propositura da presente demanda, com a intervenção do judiciário na presente causa.
2. DO DIREITO
A) DO DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES
Como já aludido supra, o autor é legitimo proprietário do imóvel, para tanto consta anexo o Registro de matrícula no cartório de imóveis. O Requerente celebrou contrato de locação (anexo) com o requerido e termo de locação para desocupação (anexo), mas não cumpriu com as clausulas do termo, em especial a cláusula terceira do referido instrumento. O art. 47 da Lei 8.245/91 assim dispõe:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
Já o artigo 9º da referida Lei, dispõe:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. (grifo meu)
O Requerido deixou de cumprir com o pagamento dos aluguéis, previstos na clausula xxx do instrumento contratual, desde (data), sendo notório a possibilidade de desejo, o que desde já se requer.
B) DA RESCISÃO CONTRATUAL
A Lei nº 8.245, de 18.10.1991, que regula as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela atinentes, prevê, entre outras normas, o seguinte:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
[...] VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; [...] XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.”
Não obstante, vejamos o que determina o contrato celebrado entre as partes:
Informação Omitida
A primeira clausula postulada, quando descumprida, faz com que o Requerido tenha praticado flagrante ato ilícito ao continuar exercendo o domínio de determinado bem quando, por inadimplemento contratual, incorre em cláusula resolutiva. Sem prejuízo do recebimento dos débitos já verificados, o autor tem o inequívoco direito de ser imitida na posse direta do imóvel que lhe pertence.
Convém destacar que, em decorrência da cláusula resolutiva expressa no contrato e em observância ao conteúdo normativo da Lei nº 8.245/91, a completa falta de pagamento por parte do Requerido, enseja a imediata rescisão do vínculo pactual, como descrito alhures, extinguindo-se seu direito à posse do imóvel.
Tem-se por evidente que a falta de pagamento dos aluguéis, previstos em cláusula Informação Omitida, que der causa à rescisão do contrato importará em aplicação da cláusula penal prevista na cláusula Informação Omitida acima transcrita. (se tiver)
O Código Civil Brasileiro, em seu art. 408, determina a aplicação da cláusula penal livremente pactuada na hipótese em comento, conforme colacionado a seguir:
“Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir obrigação ou se constitua em mora.”
Assim, resta devidamente fundamento na legislação pátria o direito da autora à imediata rescisão do contrato, com a consequente extinção da posse do requerido, ao recebimento dos valores devidos a título de aluguel relativos ao imóvel descrito e à aplicação em desfavor dos postulados da cláusula penal descrita no contrato locatício.
C) DA NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA
Apesar de a Ação de Despejo por falta de pagamento poder ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento, considerando-se o locatário a partir desta data inadimplente, sendo responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora; por tratar-se de um contrato de fato e por além de descumprimento pecuniários, haver a existência de descumprimentos contratuais, anexa-se ao presente o comprovante da entrega da notificação.
Ressalta-se que uma das obrigações mais importantes para o Locatário é o pagamento da mensalidade locatícia, juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locação, dentro do prazo fixado no contrato. Mas tem-se entendido que se não constar do contrato o dia do pagamento, poderá o Locatário efetuar o pagamento até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, tendo sido inclusive este prazo, inquestionavelmente expirado.
Em conformidade com o artigo 57 da Lei de Locações foi concedido o prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel, o que não ocorreu.
D) DA COBRANÇA
O Requerido é devedor de, atualmente, xx meses de alugueis, que representam a quantia de (valor débito).
Verifica-se que o Autor detém o direito de recebimento dos valores atrasados dos aluguéis, uma vez que é inequívoca a obrigação contratual pela qual responde o Requerido, encontrando-se este legalmente constituído em mora, nos termos definidos pelo CC, senão vejamos:
Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.
Ainda, a 30 dias, o Requerido recebeu notificação extrajudicial, sendo que quedou silente ao pagamento espontâneo, devendo este ser condenado ao pagamento da quantia dos aluguéis acima descritas.
E) DA CUMULAÇÃO DOS PEDIDOS
Atente-se, ainda, para o fato de que a cobrança dos aluguéis atrasados é plenamente cumulável com o pedido de rescisão contratual inerente à ação de despejo, conforme previsto na Lei nº 8.245/91, a saber:
"Art. 62 - Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
...
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter inicio antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos."
Em cumprimento ao preceituado no artigo 62, I da Lei de Locações, acima transcrito, anexada à presente a respectiva planilha de débitos.
Este entendimento já restou pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, senão vejamos:
É consabido que o disposto no art. 62, inciso I, da Lei n.º 8.245/91, permite cumular na mesma ação os pedidos de despejo por falta de pagamento e de cobrança de aluguéis atrasados [...] (REsp 784.929/CE, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 01/12/2009, DJe 15/12/2009).
Outrossim, em sendo a cumulação de ação de despejo com cobrança de débitos locativos [...] faculdade disponibilizada ao locador, por óbvio, ao cumular as duas ações, opta pelo rito menos célere [...] (REsp 363.839/ES, Rel. Ministro GILSON DIPP, QUINTA TURMA, julgado em 13/03/2002, DJ 08/04/2002, p. 274).
Assim, cabível a cumulação da presente demanda.
F) DA EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS
O direito da parte requerente a obter os documentos que se encontram em poder do requerido vai amparado no artigo 396 e seguintes do Código de Processo Civil Brasileiro.
Dessa forma, há que se conceder a medida à parte requerente, pois essa medida vem amparada pela lei e jurisprudência majoritária, devendo o requerido exibir os documentos em …
