Petição
EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, residente e domiciliado na Inserir Endereço, local onde recebe intimações, vem, à elevada presença de Vossa Excelência, com supedâneo no art. 9º, incisos II e III, art. 62, incisos I e II do da Lei nº 8.245/91 e demais legislação pertinente, propor a presente:
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrito no Inserir CPF e Inserir RG, residente e domiciliado na Inserir Endereço, pelos motivos de fato e de direito a seguir expostas:
I - DOS FATOS
O Requerente é proprietário de uma Galeria de Lojas há mais de 10 (dez) anos, situada no Informação Omitida.
No dia Data, celebrou com a requerida contrato de aluguel, referente a sala de número 04 (quatro), no valor mensal de R$Informação Omitida, valor atualizado para R$ Informação Omitida a partir de outubro de 2017, ficando obrigado a arcar com taxas condominiais e IPTU, tendo como fiador o Sr.Informação Omitida, conforme contrato de aluguel anexo.
A pretensão do autor dessume-se que a locatária não vem cumprindo com suas obrigações contratuais, e desde a dara de Data, a requerida tornou-se inadimplente dos aluguéis devidos, como também, as taxas de condomínio e demais encargos oriundos do contrato de locação. Ressalta-se por oportuno que o importe monetário obtido através da locação do imóvel descrito acima compõe parcela substancial e extremamente importante da renda familiar do requerente.
Diante do inadimplemento supramencionado, o proprietário do imóvel passou a entrar em contato com a Ré com o intuito de que fosse adimplido os valores dos aluguéis atrasados, no entanto, a requerida sempre se utilizou de escusas e subterfúgios para se livrar das obrigações, deixando de efetuar os devidos pagamentos, bem como de cumprir integralmente acordos verbais, não restando outra medida, senão, a de promover a competente ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis atrasados e acessórios da locação.
Excelência, a Locatária se encontra inadimplente com os aluguéis, tributos e taxas condominiais desde o Data até o momento da propositura da presente demanda, conforme planilha de débitos anexo.
Insta salientar que a Requerida apesar de se encontrar inadimplente, estar até o presente momento na posse direta e usufruindo perfeitamente do estabelecimento e, inclusive, gerindo normalmente as suas atividades comerciais.
Ademais, não sendo requisito para propositura da presente demanda, o demandante através do patrono que esta subscreve, enviou notificação extrajudicial aos requeridos no afã de solucionar o problema amigavelmente, todavia, os mesmos se recusaram a receber tal correspondência nem se quer comparecendo ao escritório de advocacia para realizar um possível acordo.
Diante do litígio formado e a insensibilidade a toda prova do Requerido, restou tão somente ao autor trilhar pelo caminho jurídico na defesa dos seus direitos e interesses agredidos nessa infeliz relação locatícia, a qual tem ocasionado todo tipo de dissabores negativos, levando-o a uma intranquilidade emocional de grandes proporções já que jamais se deparou com tantos malabarismos e astúcias, principalmente quando se encontra patenteado a total falta de interesse da Requerida em solucionar o problema, dilapidando o seu patrimônio em razão da sua confusa vida comercial, sem honrar o que é devido ao Requerente.
II - DO DIREITO
II.I – DA RESCISÃO DA LOCAÇÃO E DO DESPEJO
Nos termos da lei nº 8.245, de 18.10.1991, que regula as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela atinentes, em seu Art. 9º temos que:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
[...] II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
[...]
A locatária pratica flagrante ato ilícito ao continuar exercendo o domínio de determinado bem quando, por inadimplemento contratual, incorre em cláusula resolutiva. Sem prejuízo do recebimento dos débitos já verificados, o requerente tem o inequívoco direito de ser emitida na posse direta do imóvel que lhe pertence.
Convém destacar que, em decorrência da cláusula resolutiva expressa no contrato e em observância ao conteúdo normativo da Lei nº 8.245/91, a completa falta de pagamento por parte da requerida enseja a imediata rescisão do vínculo pactual, como descrito alhures, extinguindo-se seu direito à posse do imóvel. Tem-se por evidente que a falta de pagamento dos aluguéis que der causa à rescisão do contrato importará em aplicação da cláusula penal prevista.
O Código Civil Brasileiro, em seu art. 408, determina a aplicação da cláusula penal livremente pactuada na hipótese em comento, conforme colacionado a seguir:
Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir obrigação ou se constitua em mora.
Outrossim, o requerente detêm o direito de recebimento dos valores atrasados dos aluguéis, uma vez que é inequívoca a obrigação contratual pela qual respondem os réus, encontrando-se a primeira ré legalmente constituída em mora, nos termos definidos pelo Códex, senão vejamos:
Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.
Atente-se, ainda, para o fato de que a cobrança dos aluguéis atrasados é plenamente cumulável com o pedido de rescisão contratual inerente à ação de despejo, conforme previsto na Lei nº 8.245/91, a saber:
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – O pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; [...]
Assim, resta devidamente fundamento na legislação pátria o direito do requerente à imediata rescisão do contrato, com a consequente extinção da posse da primeira ré, ao recebimento dos valores devidos a título de aluguel e demais encargos relativos ao imóvel descrito e à aplicação em desfavor dos postulados da cláusula penal descrita no contrato locatício.
II.II - DOS DEVERES DO LOCATÁRIO
Segundo o Art. 23 da referida legislação especial de locações dos imóveis urbanos, o locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado …