Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, residente e domiciliado na Inserir Endereço, por intermédio de suas advogadas devidamente constituídas com instrumentos de mandato anexo, nos termos do artigo 287 do Código de Processo Civil/2015, vem à presença de Vossa Excelência, com fundamentos nos artigos 319 e seguintes do Código de Processo Civil, propor pelo procedimento comum, rito ordinário:
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA CUMULADA COM PERDAS E DANOS
Em face de Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrito no Inserir CPF e Inserir RG, residente e domiciliado na Inserir Endereço, pelos fatos e direitos a seguir expostos:
1. DOS FATOS
O Autor é promitente vendedor (documento 2) do referido imóvel descrito abaixo:
Lote 12, quadra 58 do loteamento denominado Informação Omitida, perímetro urbano, situado na Informação Omitida, objeto da matrícula nº Informação Omitida do Registro de Imóveis de Informação Omitida. (documento 3).
A promessa de compra e venda (documento 2 ) foi efetuada em 23 de julho de 2010 pelo valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais), para pagamento da seguinte forma: R$ 132.500,00 (cento e trinta e dois mil e quinhentos reais) na data da assinatura do contrato de compra e venda, através dos cheques nºs 850338 no valor de R$ 127.500,00 (cento e vinte e sete mil e quinhentos reais) e 850339 no valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) do Banco do Brasil de emissão de Informação Omitida e R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) em moeda corrente; R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) através de 03 depósitos no valor de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) Informação Omitida – Agência Informação Omitida – do Bradesco em nome de Informação Omitida.
Ocorre que a ré quitou todas as parcelas acima discriminadas, porém restou, portanto, receber a escritura para cumprimento integral do contrato (documento 4).
Cabe ressaltar que a cláusula 3º do contrato celebrado entre as partes para a realização do negócio jurídico acima expõe o pleno e total conhecimento por parte da compradora, ora ré de que “a documentação do imóvel apresenta irregularidades a serem resolvida, tais como: desdobro do terreno, regularização da construção com pagamento do INSS. Escritura e abertura de matrícula no registro de imóveis. Para tal regularização o imóvel foi negociado por valor inferior ao preço de mercado.”
Ora, veja que a ré se obrigou a regularizar a situação documental do imóvel quando celebrou e pactuou com o autor, a compra do referido imóvel.
Entretanto, apesar de a ré ter sido notificada para a regularização do imóvel (documento 5 - notificação), ignorou permanecendo inerte.
Enquanto isso, o autor continua respondendo injustamente pelos impostos e taxas que recaem sobre o imóvel (documento 6 – comprovantes de lançamentos de tributos), o que gera drásticas conseqüências, mormente no caso de execução fiscal com penhora de recursos financeiros dos quais não pode prescindir.
Cabe observar que a legitimidade do “proprietário” (se assim efetivamente reconhecido fosse) – o autor - , para responder pelos tributos em que pese a existência de promessa de compra e venda, é tema pacificado no Egrégio Superior Tribunal de Justiça nos termos do artigo 1.036 do Código de Processo Civil:
Superior Tribunal de Justiça. “Processual civil. Tributário. IPTU. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Legitimidade passiva do possuidor (promitente comprador) e do proprietário (promitente vendedor). Tema já julgado pelo regime do art. 543-C do CPC [atual art. 1.036] e da Resolução STJ 08/08.
1. Não há como apreciar o mérito da controvérsia com base na dita malversação dos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, bem como nas teses a eles vinculadas, uma vez que não foram objeto de debate pela instância ordinária, o que inviabiliza o conhecimento do especial no ponto por ausência de prequestionamento. Incide ao caso a Súmula 282 do STF.
2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. (REsp 1110551/SP e REsp 1111202/SP – Rel. Min. Mauro Campbell – Primeira Seção – DJ 18.6.2009 – julgados de acordo com o regime previsto no art. 543-C do CPC).
3. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido” (REsp nº 1.272.478/SP – rel. Min. Mauro Campbell Marques – 2ª Turma – j. em 17.11.2011 – Dje 28.11.2011).
Nessa medida, o autor foi (está sendo) executado por dívidas fiscais (IPTUs) que recaem sobre o imóvel da ré (documento 7 – cópia da execução fiscal e quitação desses tributos (mudar nomenclatura)).
Diante de todo o exposto, não restou alternativa ao autor, apesar dos esforços para demover a ré a regularizar a escritura, senão ingressar com a presente ação para buscar o desincumbir-se da obrigação de regularizar a documentação no que tange a Escritura e abertura de matrícula no registro de Imóveis, dada a persistência da promitente compradora em recebê-la, posto que, notificada, quedou-se inerte, configurando mora accipiendi.
2. DO DIREITO
Evidente o interesse processual do autor, “promitente vendedor”, em buscar tutela jurisdicional para compelir a ré, promitente compradora, a regularizar a documentação do imóvel.
O direito de “propriedade” do promitente vendedor foi quase que totalmente esvaziado pela quitação do preço do imóvel pela ré.
Destaca-se que a propriedade, no sistema que regula as promessas de compra e venda de imóveis, é mantida apenas como garantia do recebimento do preço, não havendo mais qualquer utilidade na sua manutenção depois do pagamento final pelo promitente comprador.
Pelo contrário, a manutenção da propriedade pode impor ao autor prejuízos consideráveis, o que justifica plenamente o seu interesse processual.
Além do risco iminente …