Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA CIDADE - UF
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, Inserir CPF, Inserir RG, residente e domiciliada na Inserir Endereço, vem, por meio de seus advogados infra-assinados, propor a seguinte
AÇÃO REIVINDICATÓRIA COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA
contra Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, Inserir RG, Inserir CPF, residente e domiciliado na Inserir Endereço e Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, Inserir RG, Inserir CPF, residente e domiciliada Inserir Endereço, pelas razões que seguem.
RESUMO DA LIDE
Trata-se de ação reivindicatória em que a autora alega ter o domínio do bem imóvel decorrente de herança e que a posse do imóvel por parte dos réus é decorrente de contrato de promessa de compra e venda que os réus não cumpriram mesmo após notificação extrajudicial. Busca-se nesta ação compor os danos a serem reparados por parte dos réus, além de discutir quais são as benfeitorias a serem indenizadas.
DOS FATOS
A autora é proprietária de quinhão da casa residencial situada na rua Informação Omitida, herdada em razão do falecimento de seus pais, Informação Omitida e Informação Omitida, falecidos, respectivamente, nos dias 03 de agosto de 2006 e 09 de novembro de 2010.
Em razão da sua facilidade em lidar com aspectos burocráticos, a autora foi escolhida por seus irmãos para ser inventariante dos bens deixados pelos seus pais.
Ao inventariar os bens, encontrou compradores para a casa, por meio da imobiliária “Detalhe” e de sua corretora Informação Omitida, sendo estes compradores os réus desta ação.
Assinado o contrato de promessa de compra e venda, o mesmo foi feito sob as seguintes condições e ressalvas, entre outras:
a) a casa seria vendida por R$ 115.000,00, sendo este valor pago com financiamento através da Informação Omitida(cláusula segunda);
b) o imóvel seria entregue na data da assinatura do contrato, onde os compradores farão uma reforma para ter condições de moradia e atender as exigências da Informação Omitida(cláusula quinta);
c) o imóvel objeto deste contrato está em processo de regularização, sendo que após a regularização é que será iniciado o inventário, podendo para tanto haver demora em sua liberação, estando as partes cientes e de acordo (parágrafo único da cláusula quinta);
d) o não cumprimento de qualquer das obrigações pactuadas através do presente instrumento, especialmente a prevista na cláusula segunda, implicará na imediata resolução deste contrato, impondo multa de 20% do valor previsto na cláusula segunda, a ser pago em até 30 dias após a quebra do contrato (cláusula sétima).
Assim, procedeu-se, pela parte dos vendedores, com a regularização do imóvel e a inventariança do bem, enquanto os compradores fizeram a reforma no imóvel.
A regularização do imóvel terminou no dia 19 de janeiro de 2012 enquanto o inventário foi finalizado no dia 22 de maio de 2012. Assim, estando pronta a parte burocrática do imóvel, os vendedores passaram a aguardar o pagamento pactuado.
Com a demora em pagar o valor devido, os vendedores se dirigiram à casa quando verificaram que a mesma foi completamente reformada, muito além daquilo que fora pactuado, mesmo levando em conta que a corretora de imóveis responsável pela alertou os compradores de que não poderiam ter reformado o imóvel além do pactuado.
Ainda assim, os vendedores aguardaram o pagamento do imóvel, visto que o comprador sempre informou que o financiamento iria sair. Com o atraso, a autora notificou nos dias 10 de junho de 2013 e 11 de junho de 2013 Nome e Nome, respectivamente, para que em 10 dias cumpra a cláusula segunda do contrato, sob pena de rescisão, aplicando-se a cláusula sétima do contrato.
Nesta mesma notificação, a autora informou que, se os réus não quisessem manter o contrato poderiam resolvê-lo apurando os gastos feitos no imóvel, trazendo a descrição dos gastos e notas fiscais correspondentes.
Porém os mesmos quedaram-se inertes e prometeram que iriam resolver o mais breve possível.
Ao invés de resolver a situação, o réu Nome resolveu que não iria cumprir o contrato, bradando aos vizinhos e a quem estivesse próximo que “tem cheque especial com limite de R$ 20.000,00 [R$ 35.000,00 em outros relatos] e que pode fazer um empréstimo para quitar o bem, mas não o faz por que não quer”.
Inconformada com a situação, a autora resolveu acionar a Justiça para que cesse a violação de seu direito e que seja resolvido o contrato, com sua extinção e cumprimento da cláusula penal, além de perdas e danos.
DA LEGITIMIDADE ATIVA
O contrato de promessa de compra e venda do imóvel foi assinado por todos os herdeiros de Informação Omitida e Informação Omitida, destacando que a propriedade do imóvel fora transmitida aos herdeiros, conforma comprova os documentos anexos. Assim a jurisprudência entende:
TJES-058524) APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REIVINDICATÓRIA - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA PARA A CAUSA - REJEITADA - MÉRITO - TITULARIDADE DO DOMÍNIO - INOCORRÊNCIA DE TRANSCRIÇÃO DO TÍTULO AQUISITIVO DO BEM IMÓVEL NO COMPETENTE REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS - RECURSO PROVIDO. 1. Consoante a teoria da asserção, a legitimidade ativa para a causa é aferida a partir das afirmações feitas pelo autor na inicial (in status assertiones). A reivindicatória é ação real, que compete ao senhor da coisa para havê-la do poder de terceiro que injustamente a detenha. Tem por causa o domínio e se dirige ao possuidor atual, de boa ou má-fé, bastando à legitimidade ativa que o autor se diga proprietário do bem. 2. A transcrição registral constitui requisito necessário à transmissão de domínio de bens imóveis, antes do qual o comprador do imóvel não pode ser considerado seu proprietário. 3. Assim, embora aparentemente válido o título de transferência, a ausência de seu registro no cartório de registro geral de imóveis competente implica que a apelada jamais se tornou proprietária do terreno em litígio. 5. Recurso provido. (Apelação Cível nº 0902939-51.2008.8.08.0000 (006089000340), 1ª Câmara Cível do TJES, Rel. Fabio Clem de Oliveira. j. 03.07.2012, unânime, DJ 13.07.2012).
Como foi destacado no contrato que os promitentes-compradores iriam comprar o imóvel de todos os herdeiros, tem se a obrigação como exigível por qualquer um deles, visto que tal obrigação não pode ser cumprida individualmente.
Assim, como efeito da indivisibilidade da obrigação, tem-se a solidariedade dos legitimados ativos para cobrá-la, em que cada legitimado tem o direito de cobrar o todo.
No caso em tela, a obrigação de pagar o bem é divisível, visto que pode ser feito em quotas-partes (a título de lealdade processual, os réus já pagaram a quantia de R$ 14.800,00 referente à quota-parte de um dos promitentes-vendedores).
Porém, a obrigação de cumprir o contrato é indivisível, visto que o contrato não pode ser cumprido para um e não cumprido para os outros, não gerando direito à quota-parte do imóvel o pagamento parcial do contrato. Assim entende a jurisprudência:
ILEGITIMIDADE. MORTE DO LOCADOR. TRANSFERÊNCIA AOS HERDEIROS. DESNECESSIDADE DE LITISCONSÓRCIO ATIVO DE TODOS OS HERDEIROS. EVENTUAL PARTILHA CONCLUÍDA. SOLIDARIEDADE DE LOCADORES. REJEIÇÃO DA PRELIMINAR. NOTIFICAÇÃO VALIDADE. FINALIDADE ATINGIDA. APELO IMPROVIDO. I. A legitimidade para propositura de ação de despejo pertence ao locador, mas como contrato de locação não é personalíssimo, ocorrendo o falecimento do locador, os direitos e deveres contidos no ajuste se transferem aos herdeiros. II. O cônjuge supérstite meeiro tem legitimidade ativa para exercer e defender, em nome próprio, direitos relativos ao bem que integra a universalidade da herança em face de locatário, sendo desnecessário o litisconsórcio ativo com os demais herdeiros. III. Mesmo que a partilha de bens tenha sido concluída, restando como proprietários tanto a cônjuge supérstite do locador extinto, como os seus filhos herdeiros, há possibilidade de exercício autônomo de direitos e deveres, em razão da solidariedade estabelecida no artigo 2º, da Lei nº 8.245/1991. IV. A notificação premonitória é válida quando o próprio locatário que a impugna, demonstra que a sua finalidade foi atingida. V. Apelo improvido. (Apelação Cível nº 0017446-17.2010.8.10.0000 (109260/2011), 1ª Câmara Cível do TJMA, Rel. Maria das Graças de Castro Duarte Mendes. j. 01.12.2011, unânime, DJe 16.12.2011).
TJMG-410575) AGRAVO DE INSTRUMENTO - APURAÇÃO DE HAVERES - SÓCIO FALECIDO - PRELIMINARES - ILEGITIMIDADE PASSIVA DOS SÓCIOS QUOTISTAS - ACOLHIMENTO - ILEGITIMIDADE ATIVA DA VIÚVA MEEIRA E DEMAIS HERDEIROS - INACOLHIMENTO - INTERESSADOS - IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO - INACOLHER - DETERMINAÇÃO DO PAGAMENTO NO MESMO PROCEDIMENTO - DECISÃO REFORMADA EM PARTE. Restringindo-se o pedido dos autores à cobrança dos valores a que fazem jus, por serem herdeiros de sócio falecido, e inexistindo discussão sobre dissolução da sociedade, devem os sócios da pessoa jurídica ser excluídos do polo passivo da lide, uma vez que somente a sociedade suportará a condenação ao pagamento do importe correspondente ao valor das quotas sociais do sucessor. Tendo em vista o trâmite do procedimento de apuração de haveres no juízo sucessório, da qual todos os herdeiros são interessados, tem eles, assim como a viúva meeira, legitimidade ativa para o dito procedimento, face este interesse. Na apuração dos haveres não se busca a solução das pendências obrigacionais da sociedade, mas a definição do quantum devido pela sociedade ao sócio desvinculado. Tem ele direito de crédito contra a pessoa jurídica no importe equivalente ao que teria se a hipótese fosse de dissolução total. Ou seja: o sócio tem direito ao valor patrimonial de sua cota social, não ao valor nominal, nem o de mercado, ou outro que se lhe atribua. A sociedade deve apurar os haveres do sócio desvinculado e pagar-lhe - nos prazos contratualmente previstos ou à vista em caso de omissão do contrato -, ou aos seus sucessores, a parte do seu patrimônio líquido que corresponder à proporção da cota liberada em relação ao capital social. Portanto, comprovada a possibilidade jurídica do pedido no presente caso. (Agravo de Instrumento nº 0509337-36.2011.8.13.0000, 5ª Câmara Cível do TJMG, Rel. Mauro Soares de Freitas. j. 14.06.2012, DJ 03.07.2012).
Assim, o descumprimento do contrato rompe o contrato como um todo, não apenas a parte de cada um dos promitentes-vendedores, sendo assim a autora permitida a exigir o todo, como consequência da indivisibilidade da ação reivindicatória.
DA QUEBRA DE CONTRATO
Da leitura do contrato, percebe-se que os …