Petição
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) JUÍZ(A) DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, residente e domiciliado na Inserir Endereço e Nome Completo, nacionalidade, estado civil, estado civil, profissão, portadora do Inserir RG e inscrita no Inserir CPF, residente e domiciliada na Inserir Endereço, vêm respeitosamente à presença de Vossa Excelência, por intermédio de seu advogado in fine assinado, com fulcro nos artigos 319 e seguintes do Código de Processo Civil de 2015, propor a presente
AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO UNILATERAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES JÁ PAGOS
em face de Razão Social, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no Inserir CNPJ, com endereço na Inserir Endereço e Razão Social, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no Inserir CNPJ, com endereço na Inserir Endereço, pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos:
I – DA JUSTIÇA GRATUITA
Inicialmente, o Autor requer a concessão dos benefícios da justiça gratuita, nos termos dos arts. 98 e seguintes do CPC/15 - Seção IV, vez que não possui condições de arcar com as custas e despesas do processo sem prejuízo do sustento próprio e de sua família.
II – DOS FATOS
Os Autores formalizaram contrato de promessa de compra e venda juntamente com as Requeridas, no intuito de adquirirem 01 (um) terreno situado no bairro Informação Omitida, nesta cidade, no valor de R$ 87.333,75 (oitenta e sete mil, trezentos e trinta e três reais e setenta e cinco centavos), pagos da seguinte forma: a) Sinal de R$ 13.100,06 (treze mil e cem reais e seis centavos); b) pagamento intermediário de R$ 26.200,14 (vinte e seis mil e duzentos reais e quatorze centavos), mediante 10 (dez) prestações anuais e consecutivas de R$ 4.637,01 (quatro mil, seiscentos e trinta e sete reais e um centavo), sendo a primeira com vencimento em 10.10.2015; c) saldo de R$ 48.033,65 (quarenta e oito mil e trinta e três reais e sessenta e cinco centavos), em 120 (cento e vinte parcelas) de R$ 672,42 (seiscentos e setenta e dois reais e quarenta e dois centavos), sendo a primeira com vencimento em 10.11.2014.
De fato, o Autor fez o pagamento do sinal, conforme acordado, no valor de R$ 13.100,06, sendo este valor dividido em 03 (três) rubricas, conforme discriminado na ficha financeira anexa, fornecida pelas Requeridas, da seguinte forma: i) primeira rubrica no valor de R$ 8.733,37 (oito mil, setecentos e trinta e três reais e trinta e sete centavos), caracterizada como “sinal”; ii) segunda rubrica no valor de R$ 873,34 (oitocentos e setenta e três reais e trinta e quatro centavos) caracterizada como “comissão”; iii) terceira e última rubrica no valor de R$ 3.493,35 (três mil, quatrocentos e noventa e três reais e trinta e cinco centavos), caracterizada também como “comissão”.
Ocorre, primeiramente, que os Autores jamais contrataram serviço de corretagem ou se fizeram intermediar por corretor, adquirindo o terreno mencionado diretamente das requeridas e de propriedade das mesmas. Sendo assim, indevida qualquer comissão de corretagem a este respeito.
Ademais, os Autores continuaram arcando com suas obrigações e efetuando o pagamento das parcelas futuras, conforme mencionado e pormenorizadamente discriminadas na ficha financeira anexa. Ocorre que, desde a parcela com vencimento em 10/10/2016, os Autores encontram-se inadimplentes, sem condições de continuarem arcando com a obrigação contraída, razão pela qual desejam a resilição do contrato firmado.
Ocorre que as Requeridas impuseram clausula demasiadamente abusiva em face dos Autores, a saber:
Cláusula 11.2
Em caso de rescisão, o PROMITENTE COMPRADOR ficará sujeito à perda do sinal e multa correspondente a 20% (vinte por cento) das parcelas pagas, devendo as PROMITENTES VENDEDORAS restituir-lhe o saldo remanescente no mesmo número das prestações que foram pagas pelo promitente comprador, vencendo a primeira parcela de restituição em 30 (trinta) dias após a data da rescisão.
Da referida cláusula, extrai-se que os Autores, além de perderem todo o valor que deram a título de sinal, deverão, ainda, arcar com multa equivalente a 20% (vinte por cento) de todo o valor financiado.
Desta forma, opção outra não restou aos Autores, se não ingressar com a presente demanda em face das Requeridas para fazer valer seus direitos.
III – DO DIREITO
III.I Da aplicabilidade do código de defesa do consumidor
Inicialmente, cumpre-nos discorrer acerca da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor no presente caso.
Nos termos do artigo 3°, do Código de Defesa do Consumidor, “fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços”.
Definindo o que seja serviço, o mesmo diploma legal dispõe, em seu §2º: “serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”.
Os demandados, na condição de fornecedores de produtos e serviços, nos termos do artigo 3º da Lei nº 8.078/90, evidentemente submetem-se às regras consumeristas.
III.II Do direito e do percentual de retenção pelas Requeridas
A aquisição de imóveis é feita, ordinariamente, por meio de contratos celebrados para pagamento parcelado do respectivo preço, sendo caracterizados, juridicamente, como contratos de promessa de compra e venda, em que o vendedor promete vender ao comprador, e este, por sua vez, se compromete a comprar o imóvel objeto do contrato. Nessa situação, a compra e venda em si somente se aperfeiçoa após a quitação de todas as prestações, em momento futuro.
Ocorre que, em virtude de determinadas circunstâncias, como arrependimento, alteração das condições financeiras, e etc., pode o comprador vir a desistir de concluir o contrato.
Nesse contexto, foi firmado pela jurisprudência o entendimento de que é abusiva e ilegal a cláusula do distrato decorrente de compra e venda imobiliária que prevê a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo promitente comprador, sendo que a discussão gira em torno de se apurar qual o percentual adequado a título de retenção, estabelecendo-se os percentuais mínimo de 10% e máximo de 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, consoante o entendimento do STJ.
Em recente julgamento relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão, tal posicionamento foi ratificado pela 4ª turma do STJ.
Segundo o relatório do REsp 1.132.943, o caso julgado apresenta a situação de um casal de PE que ajuizou demanda visando à declaração de nulidade de cláusula de contrato de compra e venda de imóvel, cumulada com pedido de restituição da quantia paga, sob o argumento de que, efetuado o distrato, receberam R$ 5 mil da construtora, sendo que o valor efetivamente adimplido teria sido R$ 16,8 mil.
A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, determinando que a construtora efetuasse a restituição do valor total do pagamento, com a retenção da quantia equivalente a 15%, que seria suficiente para indenizar aquela pelos prejuízos oriundos da resilição contratual por desistência dos promitentes compradores.
Em seu voto, acompanhado por unanimidade pelos demais ministros, o relator reconheceu a existência de precedentes das turmas integrantes da 2ª seção da Corte, que, embora autorizando a rescisão por incapacidade financeira do devedor, defendiam o entendimento de validade do distrato que contemplasse o reembolso em quantia ali estabelecida e inferior ao que foi pago pelo promitente comprador, ante a inexistência de submissão da vontade de uma parte à outra.
Nesse sentido são os seguintes julgados, citados pelo Ministro: REsp 530.683/MG, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 04/11/2003, DJ 09/02/2004; e REsp 158.036/DF, Rel. Ministro EDUARDO RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/1998, DJ 22/03/1999.
Com isso, tendo o STJ como …