O que é uma ação de extinção de condomínio?

Uma ação de extinção de condomínio visa a divisão de um imóvel comum entre coproprietários que não conseguem chegar a um acordo amigável sobre a divisão. Isso pode resultar na venda do imóvel e na divisão dos lucros entre os proprietários.

Quais são os elementos essenciais para uma ação de extinção de condomínio?

Os elementos essenciais incluem a qualificação das partes, descrição detalhada do imóvel, prova de propriedade comum, demonstração da indivisibilidade do bem, comprovação da ausência de acordo e pedido de venda judicial ou adjudicação.

Como provar a propriedade em uma ação de extinção de condomínio?

É necessário anexar documentos que comprovem a titularidade do imóvel, como matrícula atualizada, escritura pública, contrato de compra e venda ou decisão de inventário.

Quando é necessário pedir a venda judicial de um imóvel em um condomínio?

A venda judicial é solicitada quando os coproprietários não chegam a um acordo sobre a divisão do bem e o imóvel é indivisível, permitindo a venda em leilão público para divisão dos lucros.

Qual é a base legal para a extinção de um condomínio sobre um bem indivisível?

A base legal é o artigo 1.322 do Código Civil, que permite a qualquer condômino extinguir o condomínio sobre bens indivisíveis, vendendo o bem e repartindo o valor obtido.

O que fazer em caso de disputa sobre aluguéis recebidos por um único condômino?

Pode-se solicitar o depósito judicial dos valores obtidos com aluguéis, se houver disputa sobre sua destinação, para assegurar que os lucros sejam divididos corretamente entre os coproprietários.

Quais documentos devem ser anexados em uma ação de extinção de condomínio?

Devem ser anexados documentos pessoais das partes, matrícula do imóvel atualizada, provas de propriedade e correspondências ou notificações demonstrando a ausência de acordo.

Direito Imobiliário

Modelo | Ação de Extinção de Condomínio | Atualizado em 2025

Ação de Extinção de Condomínio requer divisão de imóvel entre coproprietários que não concordam amigavelmente. Fundamentada no art. 1.320 do CC e art. 946 do CPC, a ação pede a divisão em quatro lotes, com condenação dos réus em custas e honorários. Inclui pedido de assistência jurídica gratuita.

Atualizado31 jan 2025

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matheus volkweis averAdvogado Especialista

Modelo | Ação de Extinção de Condomínio | Atualizado em 2025. Trata-se de ação requerendo a divisão do imóvel e extinção do condomínio, visto que os réus, igualmente proprietários, não concordam com a divisão amigável.

O que não pode faltar em uma ação de extinção de condomínio?

Uma ação de extinção de condomínio deve conter elementos essenciais para garantir sua tramitação adequada e aumentar as chances de sucesso. Abaixo estão os principais pontos que não podem faltar:

Qualificação das Partes

Identificação completa do autor e dos réus (demais condôminos), incluindo nome, CPF/CNPJ e endereço.

Descrição Detalhada do Imóvel

Informações completas sobre o bem, como matrícula, localização e características relevantes.
Caso haja mais de um imóvel na ação, cada um deve ser detalhado separadamente.

Prova da Propriedade Comum

Anexação de documentos que comprovem a titularidade, como matrícula atualizada, escritura pública, contrato de compra e venda ou decisão de inventário.

Demonstração da Indivisibilidade

Explicação sobre a impossibilidade de divisão física do imóvel, com base no Código Civil, e justificativa da necessidade de venda ou adjudicação.

Comprovação da Ausência de Acordo

Evidências de tentativas de solução extrajudicial, como e-mails, notificações formais ou mensagens entre os condôminos.

Pedido de Venda Judicial ou Adjudicação

Solicitação de venda em hasta pública (leilão judicial) para posterior divisão dos valores arrecadados, caso nenhum condômino queira adquirir o bem.
Alternativamente, requerer a adjudicação do imóvel por um dos coproprietários, com compensação financeira aos demais.

Medidas Urgentes, se Necessário

Requerimento de tutela de urgência para evitar deterioração do imóvel, acúmulo de impostos ou apropriação indevida de rendimentos, como aluguéis recebidos por um único condômino.
Pedido de depósito judicial dos valores obtidos com aluguéis, se houver disputa sobre sua destinação.

Fundamentação Jurídica

Citação dos dispositivos legais aplicáveis, como o artigo 1.322 do Código Civil, que garante a qualquer condômino o direito de extinguir o condomínio sobre bens indivisíveis.

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Referência a jurisprudências favoráveis, como, por exemplo:

AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. BENS IMÓVEIS INDIVISÍVEIS. I. Pretendida a extinção de condomínio de quatro imóveis localizados nesta Capital, de propriedade conjunta das partes. II. Decisão que entendeu pela presença de prejudicialidade externa (ação de usucapião em relação a um dos imóveis promovida por terceiros) e determinou a suspensão da presente ação de extinção de condomínio. III. Irresignação. Cabimento. Possibilidade de prosseguimento da ação de extinção de condomínio em relação aos demais imóveis que não são objeto da ação de usucapião. A extinção do condomínio existente sobre coisa indivisível é direito potestativo que pode ser exercido por qualquer condômino. Inteligência do art. 1.322 do CC/02. Decisão reformada. RECURSO PROVIDO. (Agravo De Instrumento, N° 2090159-23.2021.8.26.0000, 3ª Câmara De Direito Privado, órgão julgador: TJSP, Relator: Donegá Morandini, data do Julgamento data de registro em 01/07/2021)

Pedido Final

Solicitação expressa da extinção do condomínio e da destinação do imóvel conforme a solução mais viável (venda ou adjudicação).
Condenação dos réus ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Anexos Indispensáveis

Documentação pessoal das partes.
Matrícula do imóvel atualizada.
Provas da propriedade.
Correspondências ou notificações demonstrando a ausência de acordo.
Avaliação do imóvel, se disponível.

Com a inclusão de todos esses elementos, a ação será mais robusta e terá maiores chances de ser julgada procedente, garantindo o direito do condômino que deseja a extinção do condomínio.

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE/UF

Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF. nº Inserir CPF, RG n° Inserir RG, residente e domiciliado na Inserir Endereço, vêm por seus procuradores, “Ut Instrumento” de procuração inclusa, respeitosamente à presença de Vossa Excelência, com fundamento no artigo 1.320 do Código Civil combinado com o artigo 946 e seguintes do Código de Processo Civil (CPC 15), propor a presente

AÇÃO DE DIVISÃO DE IMÓVEL E EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO

em face de Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF n° Inserir CPFe RG n° Inserir RG e Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF n° Inserir CPFe RG n° Inserir RG, ambos residentes e domiciliados no Inserir Endereço, pelos motivos de fato e de direito a seguir expostos:

I- DOS FATOS:

Os demandantes e os demandados são legítimos proprietários de um imóvel situado nesta cidade, bairro Informação Omitida, devidamente matriculado no Cartório de Registro de Imóveis desta cidade, sob o nº Informação Omitida/Informação Omitida, com área remanescente de 1.731,45m², esta situada dentro do perímetro urbano da cidade de CIDADE, com frente para a Rua Informação Omitida, pelo lado ímpar da numeração, distante 28,76 metros da Avenida Informação Omitida, localizado em um quarteirão definido pelas Ruas Informação Omitida e futuro prolongamento da Rua Informação Omitida e pela Avenida Informação Omitida, com as seguintes confrontação: NORTE ,por duas linhas descontínua , sendo uma com o lote nº 06 e fração do lote rural nº 102, onde mede 28,76 metros e outra com a Rua Informação Omitida, onde mede 14,50 metros; ao Sul, com futuro prolongamento da Rua Informação Omitida, onde mede 43,05 metros; a LESTE, por duas linhas descontínua, sendo uma com a Avenida Informação Omitida, onde mede 30,00 metros e outra com fração do lote rural nº 102, onde mde 30,00metros; a OESTE, com o restante da quadra nº 427(fração do lote rural nº102), onde mede 60,00 metros (documento anexo).

O primeiro requerente e o primeiro requerido adquiriram o imóvel acima descrito através de Escritura Publica de Compra e Venda (documento anexo). Embora o imóvel tenha sido pago integralmente pelos requerentes, o mesmo se encontra registrado também em nome dos requeridos, tornando-os, por força de lei, igualmente proprietários.

Ocorre que os requerentes possuem interesse em dividir o imóvel em questão, enquanto que os requeridos são contrários ao desmembramento do imóvel, fato que tem causando animosidade entre das partes, o que levou os requerentes a postular a presente divisão e extinção de condomínio, haja vista que o imóvel é divisível e pertence a ambas as partes.

II- DO DIREITO:

A presente ação está amparada no artigo 946, inciso II, do Código de Processo Civil, que preconiza a seguinte redação:

Art. 946. Cabe:

I- (...)

II- a ação …

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