EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF
Autos Número do Processo
Razão Social, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ nº Inserir CNPJ, com sede na Inserir Endereço, neste ato representado por seu sócio administrador Representante Legal, inscrito no CPF sob o nº Inserir CPF, com endereço profissional acima indicado, por meio de seu advogado que esta assina, vem, na ação de ressarcimento de danos proposta por Razão Social, já qualificada nos autos, apresentar
CONTESTAÇÃO
Nos termos seguintes.
DOS FATOS NARRADOS
A parte autora narra, em síntese que se trata de pessoa jurídica com atividade comercial voltada para a área da panificação, cujo imóvel locado para sua atividade faz fronteira com imóvel onde a ré construiu um prédio.
Durante a obra de construção do prédio, segundo a autora, ‘a ré não teria adotado as cautelas necessárias para evitar a queda de materiais e ferramentas sobre os imóveis vizinhos’, em especial aquele onde fica localizada a padaria demandante.
Tal fato teria gerado danos ao telhado do imóvel, que por consequência teria gerado prejuízos à ré. A ré teria, segundo a autora, se negado a promover os consertos necessários e jamais teria adotado providência para minimizar os danos.
A autora alega que teria providenciado a elaboração de um laudo pericial extrajudicial, por engenheiro civil habilitado e posteriormente ‘a demandante’ teria ajuizado ação visando apurar a extensão dos danos supostamente causados pela ré. A ação cautelar de produção de provas mencionada recebeu o número Informação Omitida.
Tal perícia demonstraria que a ré teria causado um prejuízo de R$ 55.350,68 à autora. Razão pela qual vem em juízo neste momento requerer indenização por danos materiais quantificados neste valor.
DOS FATOS COMO OCORRERAM
A ré é empresa incorporadora de empreendimentos imobiliários, com atividade desde o ano de 2010, atuando também na área de construção de edifícios, compra e venda de imóveis próprios e aluguel de imóveis próprios. Entre os anos de 2008 e 2014, a ré construiu o Edifício denominado Informação Omitida, prédio vizinho ao imóvel em que está localizada a autora.
Já a parte autora consiste em uma empresa com atividade de panificação que tem sua sede na Informação Omitida, em imóvel locado pela empresa Informação Omitida, CNPJ Informação Omitida.
Acima do imóvel locado pela parte autora, fica localizado apartamento residencial também destinado à locação. É o que extraímos inclusive da petição inicial da ação cautelar de produção de provas – proposta pela Sra. Aucélia, não pela autora - que tramitou sob o nº Informação Omitida, conforme vemos:
Informação Omitida
Condição esta confirmada na perícia anexada à inicial, no evento 1, Laudo8, pág. 4:
Informação Omitida
Sendo assim, logo de partida percebemos que os fatos narrados pela autora não se sustentam, haja vista que a perícia usada como prova do suposto dano refere-se à totalidade do imóvel, não só à parte locada pela autora, como esta faz parecer em sua demanda. De forma contrária à boa-fé processual, em sua narrativa, a autora tenta passar a ideia de que o valor de R$ 55.350,68 referenciado na perícia diria respeito apenas aos - alegados - prejuízos da panificadora.
Em verdade, os valores indicados na inicial expressamente se referem tanto à parte do imóvel locada pela autora, quanto à parte do imóvel que não é locada pela panificadora, mas sim por terceiros: o apartamento residencial.
Além disto, vale destacar que a Sra Informação Omitida, que se apresenta nas perícias pretéritas como proprietária do imóvel, em verdade não é. Ora, é o que extraímos do conteúdo do Certidão Atualizada do Registro de Imóveis anexa, referente ao imóvel objeto da lide, bem como do contrato de locação anexado pela própria demandante à inicial. Em nenhum dos dois documentos a Sra Informação Omitida consta como proprietária do imóvel.
Este fato é de extrema importância para a análise do mérito da demanda, como veremos nos próximos capítulos. Contudo, antes de adentar nos pormenores dos reflexos jurídicos importantíssimos desta enorme distância entre o que alega a autora e as provas juntadas por ela mesma nos autos, vale apontar outras inverdades e/ou incoerências contadas pela demandante.
Vale ressaltar que não foi a demandante quem produziu o laudo pericial unilateral e extrajudicial anexado, tampouco quem promoveu a ação cautelar de produção de prova nº Informação Omitida. Isto porque tanto a ação judicial quanto o laudo unilateral, foram fruto de ações tomadas pela Sra. Informação Omitida, pessoa distinta da Razão Social. Alteração da verdade que também contém implicações jurídicas relevantes e que serão melhor abordadas nos capítulos posteriores .
Outra mentira contada pela autora, tão grave quanto flagrante, é a de que, segundo a autora, a ré ‘não teria adotado medidas cautelares necessárias para evitar a queda de materiais e ferramentas sobre o seu imóvel’. A mentira é flagrante porque a perícia acostada pela própria autora chegou a uma conclusão em sentido oposto:
O documento acima, colacionado parcialmente, consta nos autos no evento 1, Laudo 8, página 56, e demonstra claramente que o perito chegou à conclusão de que a ré adotou sim medidas cautelares visando a proteção dos imóveis vizinhos. O perito chega a dizer textualmente o seguinte: “acreditamos que a requerida tenha tomado TODOS OS CUIDADOS para a proteção das obras mais baixas” . Ou seja, a conclusão do perito vai frontalmente contra as afirmações feitas pela parte demandante em sua inicial .
Outro fato importantíssimo que a autora deixou de mencionar em sua inicial, é que as partes firmaram acordo em 25 de outubro de 2013, referente ao custeio da troca do telhado. Neste acordo ficou estipulado que a ré arcaria com o custo do material e que a autora ficaria responsável pelo custeio da mão de obra, conforme trecho abaixo colacionado:
O próprio acordo contém declaração da autora no sentido de que o pagamento referente ao material já estava quitado, conforme vemos:
Ou seja, parte do objeto da demanda (a substituição do telhado) já foi resolvida em acordo firmado entre as partes no ano de 2013. Porém, mesmo assim a autora ignorou este importantíssimo fato, pretendendo se ver ressarcida novamente por quantia já paga, objeto de acordo pretérito.
Após ter feito acordo com a autora e passados vários anos da propositura da ação cautelar de produção de provas já mencionada e proposta por outra pessoa que não a autora, a ré vem a ser surpreendida com a presenta demanda, que deve ser julgada improcedente, levando-se em consideração os fatos acima narrados, bem como os fundamentos jurídicos que passamos a expor.
DO DIREITO
PRELIMINARMENTE
Da ilegitimidade ativa
A Lei processual civil estabelece que antes de discutir o mérito, o réu deve alegar a ausência de legitimidade ou de interesse processual, conforme dispõe o art. 337, XI, do CPC. O art. 17, do CPC determina ainda que “para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade.”
Para que haja legitimação de agir, impõe-se a existência de um vínculo entre os sujeitos da demanda e a situação jurídica afirmada, conforme ensina Fredie Didier Jr.
No presente caso a parte demandante requer o ressarcimento integral dos valores descritos pelo perito à fl. 222 dos autos, “Anexo Planilha de Custos Reforma”, num total de R$ 55.350,68.
Porém a autora não é legítima para requerer o ressarcimento de eventuais prejuízos em parte do imóvel diversa daquela que locou, Iisto é, não tem legitimidade para pleitear indenização referente a parte superior do imóvel, onde ficam os apartamentos para locação residencial.
A distinção dos espaços locados é bastante clara na perícia juntada pela própria parte autora. Sendo assim, é incontroversa a cisão entre o imóvel reservado à panificadora e aquele reservado aos apartamentos para locação residencial.
Quer dizer, a panificadora, que é sediada no térreo do imóvel, não pode pleitear ressarcimento por eventuais prejuízos no piso superior, onde ficam localizados os apartamentos, pois falta o vínculo necessário entre a parte que demanda em juízo e o objeto desta demanda.
Resta bastante claro que do total de R$ 55.350,68, descritos no anexo da perícia e citados na página 5 da inicial, todos os itens referentes ao “Segundo Pavimento”, não possuem qualquer relação com a demandante, sendo, portanto, ilegítima para pleiteá-los.
Estamos falando de um total de R$ 45.497,82 que a parte autora está pleiteando, sem ser legítima para tanto, sem ter qualquer vínculo com o objeto pleiteado. Ou seja, aproximadamente 80% do valor cobrado pela autora, esta sequer é legítima para fazê-lo!
REQUER-SE, portanto, que o juízo acolha a presente preliminar, declarando a ilegitimidade ativa da parte demandante para requerer qualquer indenização referente aos gastos eventualmente havidos ou necessários para reparo do segundo pavimento, afastando, assim, o respectivo pleito indenizatório, resolvendo o feito sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do CPC.
Da falta de interesse processual
Incumbe ainda à ré, preliminarmente, apontar a falta de interesse processual da parte autora, o que no presente caso se faz, em especial, naquilo que se refere à cobrança dos gastos com o reparo do telhado do imóvel.
O art. 330, III, do CPC, estabelece que deve ser indeferida a petição inicial quando o autor carecer de interesse processual. No presente caso, a carência da ação, a falta de interesse processual, é parcial.
É necessário lembrar que o interesse de agir é um requisito essencial do processo e deve ser analisado sob duas dimensões: a necessidade e a utilidade da tutela jurisdicional pretendida. Sem o interesse processual, a instauração do processo não é válida. É o que acontece no presente caso com relação à pretensão mencionada.
A parte autora requer uma indenização quantificada em R$ 5.716,53, referente à “substituição de cobertura de fibrocimento incluindo estrutura de madeira”, conforme planilha acostada na inicial e na perícia utilizada como fundamento para o pedido:
Informação Omitida
Acontece que o reparo da cobertura de fibrocimento - noutras palavras, do telhado - já foi objeto de acordo firmado entre as partes em 25 de outubro de 2013.
O acordo anexo, resolveu a questão no que se refere ao reparo do telhado. Segundo o acordo, a ré ficou responsável pelo pagamento dos custos com material para o reparo, sendo que a autora ficou responsável pelo custeio da mão de obra. O acordo previu ainda cláusula onde a autora declarou ter sido quitada a obrigação da ré já naquela época. Senão vejamos:
Informação Omitida
Resta claro que o acordo firmado há mais de 7 anos, com declaração de quitação , já resolveu o litígio no que se refere à troca do telhado - da cobertura de fibrocimento -, configurando verdadeiro ato jurídico perfeito, que não pode ser ignorado.
(Aliás, importante anotar que exigir novamente quantia já paga, exigir indenização por valores já quitados, certamente evidencia má-fé processual por parte da demandante)
Fica evidente, diante do acordo firmado, em conjunto com documentos que corroboram a quitação da obrigação anexos, que inexiste lide no que se refere ao reparo do telhado. Afinal, sob o aspecto do interesse-utilidade da demanda, percebe-se que este não está presente. Ora, o processo não poderá resultar no proveito pretendido, considerando que já houve o acordo mencionado e a quitação da respectiva obrigação. Sob o aspecto do interesse-necessidade, percebe-se que igualmente não há interesse, haja vista que não é necessária a tutela jurisdicional para forçar o pagamento de uma quantia que já foi devidamente acordada (há mais de 7 anos) e quitada.
REQUER-SE, portanto, o acolhimento da presente preliminar, para que o juízo indefira a petição inicial, julgando o feito parcialmente, sem resolução do mérito, afastando de plano a demanda no que se refere ao pedido de indenização referente ao reparo do telhado (item 1.5, do “Anexo - Planilha de custos Reforma” da perícia anexada pela demandante), nos termos do art. 485, VI do CPC
PREJUDICIAL DE MÉRITO
Da prescrição
Segundo a autora, o imóvel, por ela ocupado, sofreu danos em decorrência de obras realizadas pela ré no imóvel vizinho. Portanto, da narrativa trazida na inicial, denota-se que a autora fundamenta seu pedido no direito de vizinhança e na responsabilidade extracontratual.
Dessa forma, por tratar-se de questão afeta à responsabilidade extracontratual, a disciplina do prazo prescricional da presente ação deve observar a regra definida no art. 206, §3°, inciso V do Código Civil.
Assim, a pretensão da Autora para cobrar a reparação por dados decorrentes de obras realizadas em imóvel vizinho sujeita-se ao prazo prescricional de 3 (três) anos, estabelecido no art. 206, §3°, inciso V do Código Civil.
A fluência do prazo prescricional inicia-se no momento em que o direito material pode ser exigido, ou seja, na data em que é possível à parte prejudicada ingressar com a ação judicial formulando a pretensão indenizatória. Nesse sentido, oportuna a lição trazida no trecho do acórdão reproduzido seguir:
Na lição de ARRUDA ALVIM, a inércia deve ser entendida “como não-atividade quando esta pode ser desempenhada” (Da Prescrição lntercorrente. In Prescrição no Código Civil. Uma análise interdisciplinar. ClANCl, Mirna (Coord.). 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 2006, p. 28). Anote-se, ainda, que “para o tema da prescrição, relevante é a pretensão de direito material, e para o conceito de direito material, importa a exigibilidade. O objeto da pretensão é, pois, o que se pode exigir podendos e perfeitamente bem sintetizar a questão na fórmula: pretensão = possibilidade de exigir. A noção do 'não poder exigir (ainda)', por razões de fato ou de direito, é de fundamental importância para compreender a regência que o vigente Código Civil deu ao tema da prescrição, infletindo na definição do marco inicial de sua fluência.” (MARTINS-COSTA, Judith. Prescrição e decadência: estudos em homenagem ao Professor Agnelo Amorim Filho. MIRANDA, Daniel Gomes de(org.); CUNHA, Leonardo Carneiro da(org.); ALBUQUERQUE JUNIOR, Roberto Paulino de(org.). Salvador: JusPODIVM, 2013. p. 295). (TJSP; Apelação Cível 1022091-05.2015.8.26.0564; Relator (a): Bonilha Filho; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/10/2019; Data de Registro: 24/10/2019)
No presente caso, observa-se que, sob qualquer perspectiva que se analise o marco inicial do prazo prescricional, a pretensão indenizatória da Autora encontra-se alcançada pela prescrição trienal (art. 206, §3°, V do Código Civil).
Vejamos.
(1) Marco inicial: data constante na notificação (agosto/2012)
No Evento 1 - NOT5 consta parte de uma notificação, na qual, a própria autora, faz referência expressa aos danos ocasionados pela obra vizinha e à infiltração decorrente das chuvas de julho e agosto/2012, conforme se observa do trecho a seguir:
(Evento 1, NOT5, Página 1)
Portanto, observa-se que, já nos meses de junho e agosto de 2012, a autora tinha pleno conhecimento do suposto fato lesivo e dos pretensos danos, motivo pela qual esse deve ser considerado como o marco inicial da fluência do prazo prescricional.
Logo, observa-se que a pretensão indenizatória da autora está fulminada pela prescrição, pois, mesmo tendo ciência dos danos em agosto/2012, a Autora somente ingressou com a presente ação na data de 01/07/2020, ou seja, após a fluência do prazo prescricional que se encerrou em agosto/2015.
(2) Marco inicial: data da assinatura do acordo entre firmado entre a Autora e a Ré (25/10/2013)
Na data de 25/10/2013, as partes firmaram um acordo tendo por objeto os danos ocasionados no imóvel em razão das obras realizadas pela ré no imóvel vizinho. Dessa forma, é inconteste de que, na data de 25/10/2013, a autora já tinha pleno conhecimento dos danos ocorridos e dos prejuízos sofridos, tanto que firmou um acordo com a parte ré para custeio do material de reparo.
Portanto, considerando o início do prazo prescricional em 25/10/2013, observa-se que a pretensão da autora também está alcançada pela prescrição, pois o prazo para propositura da ação encerrou-se em 25/10/2016.
(3) Marco inicial: data do evento danoso e da mora indicada pela Autora na inicial (25/10/2016)
A autora requerer, no item ‘b’ dos pedidos (Evento 1, INIC1, Página 10), que os juros passem a contar da data de elaboração do laudo pericial (25/05/2016), com base na Súmula nº54 do STJ e art. 398 e Código.
A Súmula nº54 do STJ estabelece que “os juros moratórios fluem a partir do evento danoso, em caso de responsabilidade extracontratual”. E o art. 398 do Código Civil, por sua vez, determina que “nas obrigações provenientes de ato ilícito, considera-se o devedor em mora, desde que o praticou”.
Dessa forma, é fato inconteste que a própria autora considera como marco do evento danoso e da suposta mora da parte ré a data de 25/05/2016.
Portanto, mesmo que se considere como marco inicial, para fluência do prazo prescricional, a data indicada na exordial (25/05/2016), verifica-se que a pretensão da autora também é alcançada pela prescrição, cujo prazo para propositura encerrou-se em 25/05/2019.
E nem se alegue que o prazo prescricional teria iniciado com o trânsito em julgado da ação cautelar de produção de provas, pois a referida ação foi proposta exclusivamente por terceira pessoa e não teve a participação da autora, o que inviabilizou o exercício do direito de defesa e do contraditório pela parte ré em relação aos pretensos danos sofridos pela autora. Ou seja, aquela ação não pode ser considerada ação preparatória para a presente demanda, pois ambas possuem partes diversas.
No mais, é inadmissível a utilização da referida cautelar como instrumento de interrupção do prazo prescricional em relação à parte autora, pois o art. 204 do Código Civil estabelece que a interrupção da prescrição por um credor não aproveita os outros.
Por fim, cumpre ressaltar que a própria autora confessa na petição inicial que se passaram mais de 3 anos do evento danoso (Evento 1, INIC1, Página 6), conforme se depreende do trecho transcrito a seguir:
“Decorridos mais de 3 (três) anos após a realização da prova pericial, a Requerentes concluiu os reparos que havia iniciado, conforme fotografias ora apresentada, de modo a reestabelecer o imóvel às condições em que se encontrava antes dos danos suportados.”
(4) Marco inicial: data do laudo particular (23/04/2014)
No Evento 1, LAUDO6, a autora junta aos autos cópia de laudo elaborado por perito particular, datado de 23/04/2014, tendo por objeto a parte do imóvel em que a Autora está instalada:
Informação Omitida
Além disso, é possível identificar que fotos do interior do imóvel foram anexadas ao laudo (Evento 1, LAUDO 6, Páginas 6 a 23), demonstrando que a autora não só tinha conhecimento dos danos, como também acompanhou a perícia realizada naquela época. Dessa forma, na data de 23/04/2014, a Autora já tinha conhecimento dos alegados prejuízos e danos sofridos pelas obras realizadas no imóvel vizinho.
Portanto, caso seja considerada como data inicial do prazo prescricional a data de emissão do laudo particular (23/04/2014), tem-se que a pretensão da autora também está prescrita, pois o prazo para propositura da ação prescreveu em 23/04/2017.
(5) Do reconhecimento do prazo prescricional
Sob qualquer perspectiva que se analise o marco inicial da fluência do prazo prescricional, tem-se que a pretensão da autora encontra-se totalmente fulminada pela prescrição. Para melhor compreensão, apresenta-se a seguir tabela com os eventos descritos anteriormente e suas respectivas contagens:
Evento Data inicial da contagem do prazo prescricional Data final da contagem do prazo prescricional Data da propositura da ação
Data informada na notificação
No Evento 1 – NOT5 Agosto/2012 Agosto/2015 01/07/2020
Acordo Extrajudicial 25/10/2013 25/10/2016 01/07/2020
Data do laudo particular
Evento 1, LAUDO6 23/04/2014 23/04/2017 01/07/2020
Data informada na petição inicial
(Item b dos pedidos)
Evento 1, INIC1, Página 10 25/05/2016 25/05/2019 01/07/2020
Portanto, o reconhecimento da prescrição é medida que se impõe, devendo o feito ser extinto com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso II do Código de Processo Civil.
DO MÉRITO
A demandante propôs a presente ação visando ser indenizada por supostos prejuízos causados pela ré, referentes ao reparo do imóvel que mantém locado para o exercício de suas atividades empresariais de panificação.
Porém a demanda não merece prosperar, em suma porque (1) parte dos valores que a demandante quer se ver indenizada, já foi objeto de acordo pretérito, que foi cumprido há mais de 7 anos, (2) a autora concorreu gravemente para o evento danoso, (3) os valores descritos na inicial englobam a totalidade do prédio vizinho à obra e não correspondem aos reparos eventualmente realizados pela Autora, extrapolando eventuais custos relativos à parte do imóvel que autora mantém posse através da locação, (4) a perícia anexada não foi produzida em processo que tenha tramitado entre as partes, não podendo ser admitida como prova emprestada no presente caso, (5) a análise efetuada pela perícia anexada pela Autora não corrobora com os fatos narrados na inicial e (6) não há comprovação de que o custo da obra tenha sido realmente aquele mencionado na perícia.
(1) Do acordo cumprido
Conforme já demonstrado em capítulo preliminar - para onde se remete a leitura para maiores detalhes, de modo a evitar uma peça defensiva prolixa -, as partes entabularam um acordo referente ao reparo do telhado do depósito do térreo em 25/10/2013. Acordo este que já restou cumprido - cuja obrigação por parte da ré foi adimplida já naquela época – há mais de 7 anos atrás.
O acordo teve como objeto exata e precisamente a reparação do telhado do imóvel, chamada na perícia de cobertura de fibrocimento, ficando ajustado que a ré arcaria com os custos de material que seriam utilizados na obra, o que foi devidamente quitado e cumprido pela ré, conforme declaração da autora constante no próprio acordo. Vale relembrar os termos do acordo:
Sendo assim, independentemente do valor apontado pelo perito, certo é que o ato jurídico perfeito protege a imutabilidade daquilo que foi entabulado entre as partes. Como se diz: pacta sunt servanda.
Não pode agora, quase uma década após as partes terem entabulado a forma pela qual a ré indenizaria a autora e após também a quitação desta obrigação, querer exigir novo pagamento de quantia referente ao mesmo fato jurídico.
O art. 104 do Código Civil estabelece que para validade do negócio jurídico é necessário, agente capaz, objeto lícito, possível ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei. No caso em tela, as partes que entabularam o acordo eram capazes e possuem poderes para tal, o objeto era lícito e a forma adota foi a de instrumento particular.
Logo, o acordo extrajudicial firmado entre as partes é válido e eficaz, produzindo pleno efeito jurídico entre as partes.
Além disso, o art. 107 do Código Civil estabelece ainda que “a validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.”
Portanto, não há nada que invalidade o acordo firmado entre partes e a declaração de quitação expressa pela autora no referido documento.
É evidente que, se não forem acolhidas as preliminares arguidas, o juízo deve indeferir o pleito indenizatório no que diz respeito ao item 1.6. da planilha apresentada pela autora.
(2) Da culpa da autora
Como vimos no capítulo anterior, as partes entabularam acordo – já quitado – em outubro de 2013, logo após o evento que danificou o telhado do imóvel. É importante observar que no acordo ficou entabulado que a mão de obra, ou seja, a execução do reparo, ficou sob encargo da própria autora.
Se a autora não providenciou o reparo naquela época e a demora no reparo gerou os danos alegados, é certo que os danos nas outras partes do imóvel – para além do telhado – foi ocasionado única e exclusivamente por culpa da própria demandante, que não providenciou o reparo com os materiais fornecidos amigavelmente pela ré.
A perícia produzida nos autos Informação Omitida demonstra que houve danificação parcial do telhado do imóvel onde se localiza a autora, porém não foi somente o dano no …