Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF
Processo nº Número do Processo
Nome Completo do RÉU, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, casado com Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, ambos residentes e domiciliados na Inserir Endereço, também qualificados nos autos da AÇÃO REIVINDICATÓRIA que lhes move Autor Razão Social, através de seu advogado e procurador que esta subscreve, vem, respeitosamente a presença de V. Exa., apresentar sua
CONTESTAÇÃO
e documentos, expondo e requerendo o quanto segue:
I) DA SÍNTESE DA DEMANDA
Na peça de ingresso, a Autora alega ter adquirido por justo título o imóvel matriculado sob o nº Informação Omitida do Cartório de Registro de Imóveis de Informação Omitida, descrito como o Lote de Terreno nº. 11, da quadra 45, do Informação Omitida, medindo 10,00 m de frente para a Rua Informação Omitida, por 28,50m da frente aos fundos, de ambos os lados, encerrando a área total de 290,00m².
Aduz a Autora que administra bens próprios, assim incorporam empreendimentos, bem como mantém nestes guardas e até mesmos funcionários para realizar a fiscalização e evitar possíveis invasões.
Prossegue a Autora afirmando que detém todos os poderes inerentes à propriedade e posse objeto da presente demanda, alegando ter sido esbulhada pelos Requeridos, tomando ciência sobre a alegada invasão ao imóvel objeto desta tal em regular vistoria realizada, tendo constatado a edificação de uma casa geminada, tendo como primeira Requerida a Sra.Vanete e os Requeridos, ora Contestantes, que por sua vez o adquirira de Informação Omitida, conforme instrumento particular de cessão de direitos possessórios, tendo ali instalando sua casa.
Afirma que a ação reivindicatória tem por fundamento o direito de sequela proposta pelo proprietário que tem o título de domínio, mas não a posse contra detentor ou possuidor que injustamente possua ou detenha a coisa, alegando que o respeito à função social da propriedade não retira do proprietário a prerrogativa de manter inerte o bem e utilizá-lo de acordo com o mercado imobiliário, eis que a Autora tem como objeto social a comercialização de imóveis próprios.
Alega a Requerente que os Requeridos invadiram a propriedade, ali erigindo sua casa, asseverando evidente a prática invasiva, afirmando que a posse exercida pelos Requeridos é injusta, asseverando que não possuem título hábil e posse de boa fé, justificando o ajuizamento da presente demanda, entendendo que a mesma possui os requisitos, razão pela qual roga a Autora a procedência de seus pedidos para que possa retomar o imóvel e exercer os poderes inerentes à propriedade.
Por fim, assevera a Autora ainda que eventuais acessões ou benfeitorias não poderão ser indenizadas em razão da ausência de boa-fé e que tratando-se de invasão e permanência sem contraprestação e de forma clandestina, os Requeridos não pode ser assegurado sequer o direito de retenção nos termos do artigo 1.220 do Código Civil, pugnando pela procedência da presente com a restituição do imóvel, livre de pessoas e coisas, e sem direito à retenção, bem como sejam os Requeridos condenados em pagar a taxa de ocupação, com fixação do percentual pelo D. Juízo.
Contudo, em que pesem os vastos argumentos da Autora, estes não merecem prosperar, como restará amplamente demonstrado, senão vejamos:
II – PRELIMINARMENTE
a) Da Inépcia da Petição Inicial – Da Falta de Interesse de Agir – Ausência de Pressupostos de Constituição e de Desenvolvimento válido e Regular do Processo
Embora a Autora afirme ser proprietária do imóvel objeto da presente demanda, em nenhum momento comprova suas alegações, tendo em vista não ter desmembrado a parte do imóvel que pretende reivindicar. Aliás,é pacífico entendimento doutrinário e jurisprudencial que estabelece que nas ações reivindicatórias deve, expressamente, individualizar o bem que pretende reaver, sob pena de não possuir interesse de agir, com todas as suas especificações, mas principalmente com os seus elementos individualizadores e demais benfeitorias.
In casu, verifica-se que a Autora limitou-se a descrever o referido imóvel em sua exordial, tal qual consta de sua transcrição, sem sequer ser capaz de relatar as benfeitorias existentes na área, o que já de início nos mostra que, ao contrário do que consta na exordial, a Autora NUNCA cuidou de sua propriedade, tendo-a deixado totalmente abandonada por décadas, sendo possível, inclusive, a realização de construções no local, há exemplo, aliás, de outras dezenas de imóveis, cuja titularidade hoje é exigida perante essa comarca por meio de usucapião em face da Autora.
Sem olvidar que as certidões colacionadas nos autos já se encontravam vencidas quando da propositura da presente demanda, sendo imprestável a provar a propriedade da requerente em relação ao imóvel reivindicado, não se encontrando assim preenchido requisito essencial para a propositura de ação reivindicatória, qual seja, a propriedade em relação ao bem exigido.
O mesmo se diga em relação à Certidão de fls. 18 expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis de Mongaguá na data de 01/12/2015, e cujo prazo de validade encontra-se inclusive expresso no rodapé do documento.
Assim sendo, patente está a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, na medida em que lhe falta requisito essencial da ação reivindicatória. A esse respeito, a lição da ilustre Profª. Maria Helena Diniz1:
“ Quando o proprietário for totalmente privado de seu bem poderá retomá-lo de quem quer injustamente o detenha por meio de ação de reivindicação, devido ao seu direito de seqüela. Para tanto o proprietário deverá provar o seu domínio, oferecendo não só prova da transcrição do título translativo no registro imobiliário competente, como também da cadeia sucessória (...). Deve ainda individualizar a coisa, mencionando todos os elementos que a tornem conhecida.”
Também neste sentido, o Profº Vitor Kumpel2:
“Ação Reivindicatória (...) Requisitos - a propriedade atual do titular que fundamenta o seu pedido no título de domínio (...) Terceiro requisito é o da individuação do imóvel reivindicado, de sorte que este está perfeitamente discriminado, inclusive com, indicação de benfeitorias e acessões.”
• sabido que em nosso sistema vigente, trata-se o registro de ato primordial da aquisição da propriedade imobiliária inter vivos. Assim os atos de registro ou averbação garantem aos interessados a aquisição do direito de propriedade e consequentemente o seu exercício; outrossim a prova da aquisição da propriedade por este meio só é passível de ser realizada mediante a apresentação do respectivo título devidamente registrado, consubstanciado na Certidão de Registro de Imóvel – CRI a ser emitida pelo Cartório de Registro competente.
Desse modo, se o título, e consequente prova do domínio, apresentado pela autora encontra-se vencido (como de fato está) não pode ele servir como hábil a demonstrar a propriedade em relação ao imóvel reclamado, estando patente, no caso em tela, a ausência de requisito essencial, qual seja a prova da propriedade pela requerente, devendo assim a ação em tela ser extinta.
Frise-se que mesmo após a distribuição da demanda e podendo apresentar emenda até a efetiva citação dos Requeridos, deixou a Autora de suprir tal falha, não apresentando documento válido perante este Juízo.
Não obstante, também não cuidou a Autora de descrever em sua exordial o imóvel sob o qual alega ser proprietária em todas as suas especificações como exigido para fins de ação reivindicatória, não servindo para tanto a mera reprodução do que consta em Certidão de fls. 17. Veja-se que apesar de demostrar fotos da fachada do imóvel, a autora não foi capaz de descrever se no local se encontram duas residências independentes, com respectivas metragens, especificações e benfeitorias.
Neste sentido, não resta dúvidas de que a Autora deixou de cumprir, ainda, com segundo requisito essencial para a propositura de ação reivindicatória.
Portanto, e em vista de todo o exposto em sede de preliminar, e com maior relevância, em vista da ausência de prova efetiva da propriedade em relação ao bem reivindicado, falta interesse de agir, e consequentemente inépcia da petição inicial, deve a presente ação ser extinta ante à ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido do processo nos termos do artigo 485, incisos IV e VI do Código de Processo Civil vigente.
Outrossim, caso esse não seja o entendimento de Vossa Excelência, segue à análise das questões de mérito, sobre as quais não se verificam os elementos e provas necessários à procedência da lide, como se passará a demonstrar.
III – DO MÉRITO
Na peça de ingresso, a Autora alega que tendo adquirido o bem imóvel por justo título, promovia vistoria regular no local, sendo que “prepostos da autora se dirigiram ao local, oportunidade em que constataram a invasão perpetrada no imóvel”, ponderando também que pelo fato de ser pessoa jurídica, “mantendo em seus imóveis guardas/funcionários de áreas que fiscalizam e evitam invasões, exercendo, portanto, os poderes inerentes à propriedade, notadamente a posse, a qual foi esbulhada.”
Entretanto, an ibitio cumpre esclarecer que se trata de alegações mendazes, sem qualquer respaldo jurídico, haja vista que a empresa Razão Social possui sede na Capital, sendo de conhecimento notório em nossa Comarca que, tendo adquirido diversas áreas no Município de Informação Omitida, deixou-as completamente abandonadas, sendo ainda devedora contumaz da Municipalidade, inclusive dando origem junto à Câmara Municipal a instauração de CPI – Comissão Parlamentar de Inquérito.
Ora Excelências, são diversas as ações de usucapião ajuizadas de imóveis que a Autora “se diz proprietária” consoante se depreende os extratos obtidos junto ao Sistema ESAJ outrora anexados, fato que por si só não deixam dúvidas quanto ao número de ações de Usucapião, bem como o extenso número de AÇÕES de Execuções Fiscais em trâmite perante esta comarca, nas quais a autora figura como parte-ré, em razão dos imóveis de “sua propriedade”, restando claro que a Autora não zela pelo seu patrimônio, ao contrário do que quer fazer crer. Apenas a partir do ano de 2015 é que a requerente passou a ajuizar ações reivindicatórias.
De outro bordo, temos que na verdade a Autora em relação aos imóveis que alega ser proprietária, NUNCA EXERCEU POSSE OU ATOS INERENTES À PROPRIEDADE, não sendo diversa a realidade em relação ao imóvel objeto desta lide, o qual já se diga, foi adquirido mediante total BOA-FÉ pela corré Informação Omitida. Tanto é que a Autora SEQUER cuidou de NOTIFICAR A REQUERIDA, constituindo-a em mora para fins de desocupação do imóvel.
Informa-se a este Juízo que conforme INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS firmado entre os requeridos e a pessoa de Informação Omitida, brasileiro, portador da cédula de identidade RG. Informação Omitida, devidamente inscrito no CPF/MF sob o nº. Informação Omitida e sua esposa Informação Omitida, brasileira, portadora da carteira de identidade RG Informação Omitida, devidamente inscrita no CPF/MF sob o nº Informação Omitida, a posse em relação a parte do imóvel reivindicado foi adquirida DE BOA-FÉ pelos Requeridos na data de 21 de janeiro de 2005, pelo preço certo de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais).
Registre-se ainda que conforme consta do referido documento a posse foi adquirida sobre meio lote, perfazendo a área total de posse da requerida, o montante de 142,50m² (cento e quarenta e dois metros e cinquenta centímetros quadrados), sendo que a outra metade pertence à Ré Informação Omitida.
Vê-se assim Excelência que a requerida mantém a posse mansa e pacífica do imóvel há quase 15 (quinze) anos, sem que neste período tenha recebido qualquer notificação ou mesmo sido procurada pelos supostos funcionários/guardas da Autora.
Não é demais ressaltar que a requerida RESIDE no imóvel durante todo esse tempo, inconteste os documentos acostados à presente peça contestatória, como as diversas contas de consumo (água e luz de diversos anos até os dias atuais), além de intimação recebida pelos Requeridos no local APENAS NO DIA 01/08/2019.
Isso sem se falar que os Requeridos vem pagando regularmente o IPTU relativo ao imóvel desde que adquiriram o imóvel em 2005, conforme comprovantes em anexo, SENDO QUE A REQUERENTE, por sua vez NUNCA PAGOU UM ÚNICO CARNE DE IPTU em relação ao imóvel que alega cuidar tão diligentemente. Ora, se de fato a autora se preocupasse com a sua propriedade, certamente teria cuidado de arcar com o pagamento do IPTU e eventuais demais tributos lançados sobre o imóvel, todavia, NUNCA o fez, não tendo trazido aos autos um único comprovante neste sentido. O documento de fls. 39 anexo à exordial trata-se apenas e tão somente de espelho do IPTU relativo ao exercício do ano de 2015 não servindo como prova de pagamento.
Frise-se por oportuno Excelência que não estando o referido imóvel desmembrado junto à Prefeitura, a requerida paga os impostos em anos alternados com a primeira Ré, de modo que cada uma arca com um exercício alternativamente, não pagando imposto assim sobre a área que não ocupa.
Não há que se falar assim em posse de má-fé e muito menos na ocorrência de ESBULHO, como mencionou a autora. Lembremos que trata-se o esbulho de ato no qual o possuidor se vê despojado da coisa injustamente, por abuso de confiança, violência ou clandestinidade. Para que o esbulho reste configurado, não há dúvidas de que além da posse violenta ou clandestina por parte de quem o pratica, aquele que sofreu o esbulho deve estar na posse efetiva do bem e a perdido por tais circunstâncias. No presente caso, além de nunca ter exercido a posse do imóvel, afinal NÃO HÁ UMA ÚNICA PROVA DA AUTORA NESTE SENTIDO, a posse exercida pelos Requeridos é pacifica e legitima, tendo agido como reais proprietários do bem já há quase 15 (dez) anos de forma ininterrupta e pública.
Certamente se a Autora exercesse de fato a posse sobre o bem imóvel, teria cuidado de cerca-lo, murá-lo, ou de alguma forma, promover atos EFETIVOS afim de evitar as invasões que alega. Resta claro que referida alegação encontra-se isolada nos autos e vazia de qualquer prova.
POR OUTRO LADO, TENDO ADQUIRIDO A POSSE DO BEM, POR MEIO ONEROSO E PASSANDO A ZELAR POR ELE, INCLUSIVE REALIZANDO DIVERSAS MELHORIAS E BENFEITORIAS QUE LEVARAM À VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL, COMO MELHOR SERÁ EXPOSTO ADIANTE, NÃO HÁ DÚVIDAS DE QUE A REQUERIDA EXERCE POSSE JUSTA E DE BOA-FÉ, FALTANDO ASSIM PARA A PROCEDÊNCIA DA PRESENTE AÇÃO REIVINDICATÓRIA REQUISITO ESSENCIAL.
Dispõe o artigo 1.200 do Código Civil: “É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária”. Neste sentido, temos como VIOLENTA a posse que nasce mediante ato de força, como no esbulho. No caso em tela não consta dos autos que a requerida tenha invadido o imóvel quando este se encontrava sob a posse da autora ou de terceiros, derrubando muros ou cercas, ou ainda retirando por meio de força os requerentes. Como dito e PROVADO a requerida adquiriu a posse sobre o bem, mediante justo título e pagando o preço pela sua aquisição, lá cuidando de realizar benfeitorias necessárias e outras, pois quando de sua compra a casa ali erguida encontrava-se semi-acabada, ou seja, sem sequer reboco nas paredes.
Por sua vez será CLANDESTINA a posse obtida às escondidas, sem exteriorização ou visibilidade. Notório que tal não ocorre no caso em tela, afinal na propriedade que alega a requerente tanto zelar encontra-se erguida uma residência há mais de dez anos, sendo que apenas no ano de 2016 cuidou a autora de propor a presente ação reivindicatória. Inexiste, portanto, vício concernente à clandestinidade.
No tocante ao vício da precariedade, temos ser PRECÁRIA a posse na qual o possuidor recebe a coisa por tempo limitado, negando-se a devolve-la ao titular. A precariedade dá-se exatamente no momento em que o possuidor deve devolver a coisa e não o faz, quebrando o vínculo de confiança para com o titular. É o caso típico de comodato e locação, o que também não se enquadra na presente hipótese, posto que a requerida adquiriu, mediante pagamento do preço, a posse total e plena sobre o bem imóvel.
Importante pontuar que o rol que torna a posse injusta é TAXATIVO e não exemplificativo, posto que as hipóteses restritivas de direito devem ser expressamente previstas pelo legislador.
Sem maiores delongas, dado a forma em que a requerida adquiriu o bem imóvel, bem como que durante todos esses anos em fez dali sua residência, agindo com ANIMUS DOMINI, o que não apenas se alega, mas se prova por meio de documentos, resta claro e notório que a posse por ela exercida trata-se de posse lícita, justa e de boa-fé, não havendo outra solução que não seja a improcedência da presente ação reivindicatória.
Destarte no que diz respeito à boa-fé, temos que conforme previsão contida no artigo 1.201 do Código Civil É DE BOA-FÉ A POSSE, SE O POSSUIDOR IGNORA O VÍCIO, OU O OBSTÁCULO QUE IMPEDE A AQUISIÇÃO DA COISA. Pois bem.
In casu, como detalhado nas linhas anteriores a posse exercida pela requerida não possui qualquer vício, lembrando mais uma vez que os vícios da posse são restritivos, de modo que inexiste no caso em tela clandestinidade, precariedade ou violência em relação à posse exercida pela requerida.
No mais, em relação à aquisição do imóvel é certo que a requerida o adquiriu de quem acreditava ser seu verdadeiro dono, notadamente pela construção já erguida no local quando da ocasião da compra, sendo que nem antes, nem depois houve noticia de que a requerente pudesse ser a real proprietária do imóvel. NUNCA QUALQUER PREPOSTO DA AUTORA COMPARECEU NO LOCAL. Importante salientar que a requerida trata-se de idosa, com sérios problemas de saúde como DIABETES, e que juntou as economias de toda uma vida para adquirir a tão sonhada residência na praia. Não houve dolo quando da compra, até mesmo porque o valor de venda encontrava-se perfeitamente compatível para a aquisição de uma residência semi-acabada na época e no local.
Tendo assim adquirido o bem, por preço justo, e de quem acreditava fielmente tratar-se de seu proprietário, estava a ré convencida de não causar prejuízo a ninguém, devidamente amparada por uma justa causa, inexistindo portanto, no caso em tela, ma-fé quanto à posse exercida pela ré. A contrário sensu, temos como posse de má-fé aquela em que o possuidor sabe que existe obstáculo para sua aquisição e age em prejuízo de terceiro.
Há de se valer o Juízo aqui do senso do homem comum, afinal ao vislumbrar o bem com uma construção semi-acabada e sendo-lhe ofertado o mesmo pelo preço justo, acreditou a requerida na boa aquisição que fazia naquele momento, como de fato acreditou ao longo de todos esses anos, já que a requerida nunca praticou um único ato tendente a demostrar a sua propriedade em face da requerida até a propositura da presente demanda.
Registre-se, com base em todo o alegado, que ao contrário do que consta em exordial, em nenhum momento a requerida invadiu o imóvel !!!
Com a devida vênia, o fato de a requerida tratar-se de pessoa jurídica, cujo objeto é a locação ou incorporação de empreendimentos, como citado por ela mesma, reforça o entendimento de que a mesma deveria zelar pelos seus bens com maior empenho, inclusive arcando com o pagamento dos respectivos impostos e procurando meios de evitar o acesso de terceiros aos referidos bens. Sua qualidade de pessoa jurídica, ao contrário do que tentou alegar não a isenta e nem lhe favorece a presente lide, ao contrário, lhe impõe o ônus de demonstrar que efetivamente agia como proprietária, sendo injustamente ofendida em sua posse, o que de forma inconteste não ocorreu.
Diante destes fatos, e tendo a autora sido negligente em relação a sua propriedade, deixando de exercer quaisquer de …