Petição
EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DO ___ JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE – UF
Autos nº Número do Processo
Razão Social, pessoa jurídica de direito privado devidamente inscrita no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas do Ministério da Fazenda Inserir CNPJ, com sede na Inserir Endereço, por seu advogado regularmente constituído, Nome do Advogado, Número da OAB, com escritório profissional situado na Endereço do Advogado, vem, respeitosamente perante Vossa Excelência, nos termos do artigo 335 e seguintes do Código de Processo Civil e da Lei 9.099/95, apresentar
CONTESTAÇÃO COM PEDIDO CONTRAPOSTO
Aos pedidos formulados por Nome Completo, devidamente qualificada nos autos em epígrafe na Ação de Restituição de Valores c/c Indenização por Danos Morais, com esteio nos fatos e fundamentos de direito a seguir delineados:
1. DOS FATOS ALEGADOS PELA REQUERENTE NA INICIAL
A Sra. Nome Completo (doravante simplesmente Autora ou Requerente), ingressou com a presente Ação de Restituição de Valores c/c Indenização por Danos Morais em face da ora manifestante, Razão Social, alegando em síntese que:
a. Em 07/08/2018 realizou a compra do Apartamento 101 do Edifício Informação Omitida, junto a ré pelo valor de R$140.000,00 (cento e quarenta mil reais), sendo R$11.096,00 (onze mil e noventa e seis reais) de entrada, pago em 08/08/2018, e o saldo financiado junto à Caixa Econômica Federal (CEF);
b. Alega que no ato da compra ficou convencionado que assinaria o contrato junto à caixa no prazo máximo de 30 (trinta) dias, e pegaria as chaves do imóvel em mais 20 (vinte) dias;
c. Entretanto, aduz que até o mês de abril/19 não foi chamada para assinar o contrato junto à CEF;
d. Salienta que todos os meses buscou a resolução do problema sem nenhum êxito; ainda, frisa que a corretora e correspondente da Caixa informou que faltam documentos da Razão Social;
e. Em abril, notificou a Razão Social sobre a rescisão do contrato, em razão do enorme decurso de prazo sem data para conclusão, contudo, foi informada que não teria o valor da entrada devolvido e, ainda, teria que pagar mais R$ 2.900,00 (dois mil e novecentos reais);
f. Enfatiza que não pode esperar mais e necessita da devolução dos valores para aquisição de outro apartamento;
g. Assim, postula a devolução do valor pago a título de entrada, a condenação da promovida ao pagamento de indenização a título de danos morais e que sejam declaradas nulas quaisquer disposições contratuais que impossibilitem a devolução do valor.
Após a exposição fática, requereu:
h. A inversão do ônus da prova, nos termos do art. 6, VIII do Código de Processo Civil;
i. A declaração de nulidade da segunda parte do parágrafo primeiro da cláusula 10, e demais disposições contratuais que impossibilitem o pedido em apreço, por serem abusivas, nos termos do art. 51 do CDC.
j. Seja condenada a Razão Social a devolução do valor pago a título de entrada, no importe de R$ 11.096,00 (onze mil e noventa e seis reais), acrescidos de juros e correção monetária.
k. Seja condenada a Razão Social ao pagamento de indenização a título de danos morais, em valor a ser arbitrado pelo magistrado, que não seja inferior a R$ 7.000,00 (sete mil reais) ante ao dano noticiado.
Eis a síntese necessária e, para tanto, se passa a demonstrar as questões de fato e de direito que dão azo a presente tese defensiva.
2. DA REALIDADE FÁTICA
De fato a Autora celebrou contrato de promessa de compra e venda com a Razão Social, relativo ao imóvel de Unidade 101 do Edifício Informação Omitida no valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais).
As partes estabeleceram as seguintes condições de pagamento:
• Entrada: R$ 11.096,00 (onze mil e noventa e seis reais) a ser pago via transferência bancária no dia 08/08/2018;
• Parcela final de R$ 100,00 (cem reais) a ser pago via boleto bancário com vencimento em 08/08/2021
• Saldo de financiamento ou recursos próprios na importância de R$ 128.804,00 (cento e vinte e oito mil e oitocentos e quatro reais);
Deste modo, devidamente adimplida a parcela de entrada, restava à Autora firmar o contrato de financiamento e pagar a parcela final na importância de R$100,00 (cem reais).
Neste ponto que se inicia o imbróglio, razão pela qual cabem alguns esclarecimentos antes de prosseguir.
Uma vez que os valores de entrada foram adimplidos, cabia a Requerente providenciar o saldo remanescente, o que poderia se dar através de recursos próprios ou, como comumente ocorre, através de financiamento bancário, como é o caso da demanda em tela.
A Requerida, por sua vez, não tem a obrigação de providenciar o financiamento para a Requerente, este é um ônus que cabe tão somente a ela. A Razão Social, sabendo que não é todo cliente que tem conhecimento técnico para realizar de forma eficaz e célere o processo de financiamento, indica empresas terceirizadas e especializadas, para despachar o subsídio. Não obstante, é crível lembrar que se trata apenas de uma indicação, e não uma imposição. Ou seja, nada impede de o adquirente realizar o financiamento por contra própria.
Dito isso, a Requerente optou que o processo para liberação do financiamento fosse acompanhado por correspondente bancário especializado.
A partir deste introito, restará evidente que a Requerida não pode ser responsabilizada pelo atraso na contratação do financiamento imobiliário, isto, pois, na verdade, o atraso na contratação do financiamento ocorreu por culpa da Caixa Econômica Federal, que não possuía verbas para repasse de recursos.
Tal assertiva pode ser corroborada de inúmeros modos, dentre eles, a sequência de e-mail anexa, a qual demonstra que a Razão Social, assim como a Autora, também questionou o atraso na liberação do financiamento, mesmo porque, a Incorporadora Ré também é prejudicada pelo atraso na contratação do financiamento, ora, deixa de receber substancial parcela do valor do imóvel.
Nos diálogos realizados por e-mail, nota-se que a Razão Social esclareceu à Autora de que toda a documentação estava adequada no tocante à Requerida, e que a demora estava ocorrendo pela falta de repasse de recursos pela Caixa Econômica Federal. Ato contínuo, a própria Ré procurou questionar à correspondente bancária sobre a liberação do financiamento e se havia alguma previsão para que o repasse ocorresse. A correspondente bancária respondeu as indagações do seguinte modo:
Informação Omitida
Nessa toada, percebe-se que a Requerida tomou as medidas que estavam ao seu alcance para colaborar com a Requerente e acelerar a contratação do financiamento.
Conforme a própria Autora alega nos autos, o contrato com a Razão Social foi adequadamente firmado e, assim que adimplida a parcela de entrada e a documentação devidamente vinculada, bastava apenas a concretização do financiamento, logo, a obrigação que cabia à Requerida quanto ao andamento do processo foi cumprida.
Quando o processo de contratação do financiamento é repassado ao correspondente bancário, foge do controle e da alçada da incorporadora o procedimento que aprova o financiamento.
Deste modo, a falta de repasse pela Caixa Econômica Federal por falta de recurso não pode recair sobre a Ré, uma vez que esta agiu com cautela e zelo no atendimento à Autora.
Ilustre Magistrada, para que não restem dúvidas sobre a falta de verbas por parte da Caixa Econômica Federal, oportuno esclarecer que tal situação é fato de conhecimento notório, o que pode ser corroborado pelas notícias de jornais renomados:
Link: https://g1.globo.com/economia/noticia/2019/08/06/construtoras-reclamam-de-atraso-de-repasses-de-r-500-milhoes-para-900-obras-do-minha-casa-minha-vida.ghtml
E ainda:
Link: https://economia.uol.com.br/noticias/estadao-conteudo/2018/11/12/caixa-suspende-contratacao-de-novas-unidades-do-minha-casa-minha-vida-faixa-15.htm
Deste modo, não há dúvidas da publicidade e repercussão da falta de recursos e de repasse de verbas pela Caixa Econômica Federal.
Frisa-se, Nobre Julgadora, que as notícias aqui colacionadas são, respectivamente, dos meses de Agosto e Novembro de 2018, isto é, data dos fatos, uma vez que o contrato foi firmado exatamente em 07 de Agosto de 2018, por conseguinte, inexiste culpa e negligência por parte da Razão Social.
Outro ponto que precisa ser rebatido é afirmação feita na Notificação Extrajudicial de que a Requerida causou o atrasado na liberação do financiamento em virtude desta ter atrasado injustificadamente a realização da avalição do imóvel.
Acontece, Ilustre Magistrada, que nunca foi a Razão Social quem realizou o processo de avaliação do imóvel, haja vista ser este, mais uma vez, um ônus da Caixa Econômica Federal.
Explica-se.
Quando a documentação necessária para o financiamento imobiliário é encaminhada a um correspondente bancário ou a um gerente bancário, o primeiro passo é a realização da análise de crédito. Salienta-se que até o envio da documentação para análise do crédito há o acompanhamento da Razão Sociale, como se verá no decorrer da demanda, a Incorporadora foi eficaz e hábil no auxílio à Autora neste ponto.
Em seguida, aprovado o crédito, é realizada a “análise de engenharia” pela Caixa, onde um engenheiro credenciado pela Caixa Econômica Federal (CEF) se dirige ao imóvel para verificar se este atende às condições de enquadramento e garantia da operação.
Destaca-se que a realização da avaliação por engenheiro credenciado também é fato notório e de conhecimento público, vez que tal procedimento consta na Cartilha de Crédito Imobiliário (anexa) e no site da CEF:
Link: http://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/financiamento-de-imoveis/Paginas/default.aspx
Portanto, não é possível que a Requerida tenha dado causa ao atraso da avaliação do imóvel, uma vez que toda a documentação foi adequadamente remetida à Caixa Econômica Federal e o crédito aprovado, logo, cabia à instituição bancária realizar a avaliação do imóvel.
E vamos além, as conversas pelo aplicativo WhatsApp na Notificação Extrajudicial anexa ao caderno processual não foram trocadas com a Razão Social. A “Informação Omitida”, com quem a Requerente trocou as referidas mensagens, não é uma colaboradora ou funcionária da Requerida, mas a correspondente bancária que acompanhou o processo para contratação do financiamento da Requerente, empresa esta que, repise-se, não possui qualquer relação com a ora requerida.
Nota-se que as conversas trocadas com o contato salvo como “Informação Omitida” (in casu, a Razão Social), ocorreram entre 30/07/2018 e 07/08/2018, as quais tratam da aprovação da documentação, sendo que a conversa é concluída com o seguinte trecho:
07/08/2018 11:54 – Informação Omitida: Preciso que dê um ok para eu dar autorização para o correspondente da Caixa dar início no Contrato da Caixa, pode ser, me confirme por aqui mesmo, por favor.
Na sequência da própria Notificação Extrajudicial, a Autora afirma que as conversas seguintes foram trocadas com a correspondente e que o problema era com a avaliação do imóvel:
No andar da conversa, verifica-se que não há nenhuma imputação à falha da prestação de serviço da Razão Social, a própria correspondente afirma que a Requerida tomou as providências necessárias e era o engenheiro quem estava em atraso:
Informação Omitida
E conclui:
Informação Omitida
A partir desse ponto, a conversa se desenrola na solicitação de atualização de documentos, bloqueio de FGTS e atualização do valor do financiamento ante o atraso no mesmo, informações e documentos solicitados pela correspondente bancária, e não pela Requerida, somente reforçam que os percalços alegados pela Autora ocorreram no processo de concretização do financiamento, o que foge da alçada da Requerida.
Ora, Douta Julgadora, a presente demanda movida em face da Razão Social não passa de um mero equívoco, uma vez que a insurgência da Autora, em seu cerne, não diz respeito às condutas da Requerida, mas sim da Caixa Econômica Federal e da correspondente bancária.
Portanto, com esteio no aqui exposto, em conjunção com os fundamentos abaixo delineados, restará evidente que a pretensão autoral deve ser indeferida na integra.
3. PRELIMINARMENTE – DO VALOR DA CAUSA E DA INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL
Antes de discutir o mérito da ação, cabe à Requerida discorrer preliminarmente quanto à incompetência absoluta e relativa do juízo, bem como da incorreção do valor da causa, consoante se afere do Art. 337, inc. II e III do Código de Processo Cível.
Pois bem. Compulsa-se dos autos que Autora pretende a declaração da rescisão do contrato promessa de compra e venda de imóvel, qual seja o Apartamento 101 do Edifício Informação Omitida, acordo este firmado no importe de R$140.000,00 (cento e quarenta mil reais).
Tal assertiva é inconteste, haja vista que no corpo e nos pedidos da peça vestibular debate-se sobre a aplicação ou não de cláusula contratual para que seja efetivada a rescisão contratual sem aplicação de multa.
Ocorre que, equivocadamente, a Autora da à causa o valor de R$18.096,00 (dezoito mil e noventa e seis reais) atinentes, tão somente, ao valor de entrada adimplido e os danos morais pleiteados, entretanto, é evidente que a discussão versada nos autos não se limita ao valor da entrada, mas a íntegra do contrato.
Nesse ínterim, o valor dado à causa está incorreto. Ao invés de consignar R$ 18.096,00 (dezoito mil e noventa e seis reais), deveria a Autora abalizar a demanda em R$ 147.000,00 (cento e quarenta e sete mil), isto é, R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil) relativo ao valor do contrato que pretende seja declarado como rescindido e R$7.000,00 (sete mil reais) consoante à indenização de dano moral que pretende auferir.
Para que não restem dúvidas, vamos além.
Ao labutar quanto ao valor da causa, o Código de Processo Cível dispõe:
Art. 292. O valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será:
II – na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida.
Com esteio no dispositivo supra, percebe-se que quando se pretende a rescisão de um contrato, à causa, deve-se se dar o valor do ato ou o de sua parte controvertida. Logo, se for levar em consideração o valor do ato, este perfaz a importância de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil), de outro modo, se for sopesar o valor controvertido, este perfaz a importância de R$ 128.904,00 (cento e vinte e oito mil e novecentos e quatro reais), ou seja, o valor do financiamento.
Ora, o que se discute no feito é o financiamento e quem deu causa ao seu atraso, e não o valor de entrada e os atos que antecedem o financiamento, portanto, de um modo ou de outro, evidente a incorreção do valor da causa.
Dito isso, a Lei dos Juizados Especial, em seu Art. 3º é cristalina ao dispor:
Art. 3º O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas:
I - as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo;
Deste modo, constata-se que o valor da causa excede em muito a competência para julgar a demanda em tela, motivo pela qual o feito deve ser julgado extinto sem resolução no mérito.
Para assentar a questão, vale trazer à baila jurisprudência de casos análogos:
RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA E INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL AFASTADAS NA SENTENÇA. RENOVAÇÃO DA PRELIMINAR EM RECURSO INTERPOSTO PELA EMPRESA RÉ. CORREÇÃO DO VALOR DA CAUSA FIXANDO-O NO VALOR DO CONTRATO E, POR CONSEQUÊNCIA, RECONHECER A INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL PARA PROCESSAR E JULGAR A MATÉRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL ACOLHIDA. PRETENSÃO DA AUTORA/RECORRIDA DE RESCISÃO CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DOS VALORES ADIMPLIDOS E REPARAÇÃO DOS DANOS MORAIS. VALOR DA CAUSA QUE DEVE CORRESPONDER A INTEGRALIDADE DO OBJETO DA DEMANDA. ART. 292, INCISO IV, DO CÓDIGO…