Como o fiador pode se exonerar de responsabilidade após a venda do imóvel?

O fiador pode alegar ilegitimidade se não foi comunicado sobre a alienação do imóvel e se não houve nova anuência a alterações contratuais. É essencial que qualquer mudança significativa no contrato de locação tenha o consentimento expresso do fiador.

O que diz a Súmula 214 do STJ sobre a responsabilidade do fiador?

A Súmula 214 do STJ estabelece que o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Isso significa que, para novas obrigações serem exigíveis do fiador, é necessária sua anuência expressa ao aditamento contratual.

Qual a importância do consentimento do fiador em alterações contratuais?

O consentimento do fiador é crucial em alterações contratuais para garantir que ele esteja ciente e concorde com novas responsabilidades. Sem esse consentimento, ele pode alegar que não é responsável por obrigações adicionais não previstas originalmente.

Como adaptar um modelo de contestação de fiador ao caso concreto?

Verifique se houve alienação do imóvel e se os fiadores foram consultados sobre a continuidade da garantia. Avalie se o contrato original especifica a responsabilidade do fiador até uma determinada data e se houve prorrogação por prazo indeterminado sem nova anuência.

Direito Civil

Modelo de Contestação | Locação | Fiador | Súmula 214 STJ | 2026

Q: O fiador continua responsável quando o imóvel é vendido e o contrato prossegue com novo locador?

Não automaticamente. Pela Lei do Inquilinato, o adquirente do imóvel locado se sub-roga na posição do locador anterior, mas isso não extingue a fiança. Para afastar a responsabilidade dos fiadores após a alienação, é necessário demonstrar alterações contratuais significativas sem anuência dos fiadores ou aditamentos não autorizados.

Q: O fiador responde pela prorrogação do contrato por prazo indeterminado?

Depende. Se o contrato de fiança prevê expressamente que o fiador responde até a entrega das chaves, a prorrogação não afasta a garantia. Porém, sem tal cláusula, a Súmula 214 do STJ pode ser invocada para afastar a responsabilidade em caso de aditamento sem anuência do fiador.

Q: A cláusula de responsabilidade até a entrega das chaves vincula o fiador na prorrogação?

Sim, se o contrato expressamente prevê tal responsabilidade. Nesse caso, o STJ reconhece a subsistência da garantia, e a Súmula 214 não se aplica. A fiança não pode ser estendida além do pactuado, nem restringida aquém do que foi assumido pelo fiador.

Contestação em ação de cobrança de aluguéis, alegando ilegitimidade passiva dos fiadores devido à alienação do imóvel sem comunicação e prorrogação do contrato sem anuência. Fundamenta-se na Súmula 214 do STJ e no art. 819 do CC, requerendo a improcedência da demanda e declaração de ilegitimidade.

Atualizado05 jun 2026

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O fiador continua responsável quando o imóvel é vendido e o contrato prossegue com novo locador?

Não automaticamente. Pela Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91), o adquirente do imóvel locado se sub-roga na posição do locador anterior — a venda, por si só, não extingue a locação nem libera os fiadores. Para afastar a responsabilidade dos fiadores após a alienação, é necessário demonstrar circunstâncias adicionais, como alteração substancial do contrato sem anuência dos garantidores, aditamento não autorizado, ou ocorrência das hipóteses de exoneração previstas nos arts. 39 e 40 da Lei n.º 8.245/91.

A tese de ilegitimidade dos fiadores por ocasião da alienação do imóvel deve ser construída com base nesses elementos concretos — não na premissa de que a venda gera automaticamente um novo contrato e libera os garantidores.

O fiador responde pela prorrogação do contrato por prazo indeterminado?

A Súmula 214 do STJ aplica-se especificamente a aditamentos contratuais que criem novas obrigações sem a ciência do fiador — não é considerada desatualizada, mas seu alcance foi delimitado pela jurisprudência. Quando o contrato de fiança prevê expressamente a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, a prorrogação por prazo indeterminado não afasta a garantia, pois o fiador anuiu à continuidade da responsabilidade ao assinar o instrumento com essa cláusula.

A análise deve, portanto, verificar se o contrato contém cláusula expressa nesse sentido. Se sim, a Súmula 214 não impede a cobrança durante a prorrogação. Se não há essa previsão, e houver aditamento que crie novas obrigações sem anuência do fiador, a Súmula 214 é fundamento válido para afastar a responsabilidade.

A cláusula de responsabilidade até a entrega das chaves vincula o fiador na prorrogação?

Vincula — quando o contrato de fiança prevê expressamente que o fiador responde até a efetiva entrega das chaves, o STJ reconhece a subsistência da garantia durante a prorrogação por prazo indeterminado. Nesse caso, a Súmula 214 não se aplica, pois o fiador anuiu expressamente a essa condição ao assinar o contrato.

A Súmula 214 incide quando há aditamento contratual que cria novas obrigações sem a ciência do fiador — não quando a própria extensão da responsabilidade está prevista no instrumento original. O art. 819 do Código Civil, que veda a interpretação extensiva da fiança, deve ser lido nesse mesmo sentido: a fiança não pode ser estendida além do que foi expressamente pactuado, mas também não pode ser restringida aquém do que o fiador expressamente assumiu.

Como adaptar este modelo ao caso concreto antes de usar?

Verificar se houve alienação do imóvel durante a vigência do contrato de locação e se os fiadores foram comunicados e consultados sobre a continuidade da garantia — a ausência dessa comunicação é o fundamento central da tese de ilegitimidade quando há novo locador.

Verificar a data do contrato original de fiança e quando ocorreu a prorrogação por prazo indeterminado — a Súmula 214 do STJ se aplica a partir do momento em que o contrato se torna por prazo indeterminado sem nova anuência do fiador, independentemente de cláusula contratual em contrário.

Verificar se o prazo de prorrogação da responsabilidade do fiador tem prazo determinado de encerramento no próprio contrato. Caso o contrato original já preveja expressamente que o fiador responde até determinada data, a discussão fica restrita a esse período.

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA $[processo_vara]VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]

Processo nº $[processo_numero_cnj]

$[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], $[parte_autor_rg],$[parte_autor_cpf], representado por suas procuradoras (doc. $[geral_informacao_generica]) Sra. $[parte_autor_representante_nome_completo], brasileira, separada judicialmente, inscrita no RG sob o nº $[parte_autor_representante_cpf], e Sra. $[parte_autor_representante_nome_completo], brasileira, casada, inscrita no RG sob o nº$[geral_informacao_generica], residentes e domiciliados à $[parte_autor_endereco_completo], por seus procuradores infra assinados, ut instrumento procuratório em anexo (doc. 02), vem a presença de Vossa Excelência para apresentar a presente

CONTESTAÇÃO

às razões de fato e de direito esposadas à peça exordial.

De antemão, salienta-se que, posto haver pluralidade de Réus ao pólo passivo da demanda, com procurados distintos, os prazos devem ser contados em dobro, de acordo com o art. 191 do Código de Processo Civil – cujo regramento desde já clama-se pela aplicação.

Dos Fatos

Aduz o Autor que a Sra. $[geral_informacao_generica] ocupa o imóvel desde $[geral_data_generica], tendo por fiadores os Srs. Eloy Amaral Escobar e Honorina César Escobar, tudo conforme contrato de locação que junta aos autos.

Reza ter adquirido o imóvel pelo valor de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), tendo ficado sub-rogado em todos os direitos antes pertencentes aos então locatários.

Ab initio, esclarece-se que o Sr. Eloy encontra-se incapacitado, sendo representado por sua filha, já acima qualificada.

À época da celebração do referido contrato, tão somente atendeu ao pedido de um conhecido de trabalho, cunhado da Ré, o fazendo por fé naquele, sem sequer manter maiores contatos com esta.

Jamais fora cientificado de qualquer negócio jurídico de compra e venda, nem tampouco sobre a mora em que se encontrava – vindo a ter tal ciência apenas por ocasião do recebimento do mandado citatória da presente ação, 20 anos após a assinatura do pacto em tela.

Foram fiadores do contrato, não se há de negar, porém apenas do pacto inicial, no longínquo ano de 1986, sem JAMAIS TER VOLTADO A MANTER QUALQUER CONTATO COM LOCADOR, LOCATÁRIO OU ADQUIRENTE DO IMÓVEL!

Não pode ser responsabilizado, portanto, por uma dívida contraída quase 20 ANOS DEPOIS, adquirida por contrato de locação que não anuiu, ora pleiteado por adquirente em negócio que não teve sua chancela.

Preliminar de Ilegitimidade Passiva

Não podem os fiadores participar da presente demanda por claras e diversas razões. A uma, por não terem prestado garantia a contrato firmado com o Autor; a duas, por não serem responsáveis por prorrogação que não expressamente anuíram.

É um disparate tal intento, devendo, de plano, ser repudiado por este digno Julgador, seguindo ou não as considerações que ora passaremos a expor.

Após adquirir o imóvel, sub-roga-se nos direitos dos antigos proprietários, mas, por óbvio, deve o fiador ser comunicado de TODOS OS ATOS QUE ENVOLVEM O NEGÓCIO, vez que interesse inequívoco seu encontra-se em movimento.

Até porque deveria ter sido regularizada a situação do Autor ante os locatários os fiadores, sendo constituído novo contrato que compreendesse seu direito – não feito, nada pode ser exigido, em especial dos fiadores.

Por óbvio, havendo alteração de locador, novo contrato celebra-se, carecendo, assim, de nova avença por parte do fiador – precaução que deve ser tomado pelo novo proprietário, não o sendo, que arque com sua torpeza.

O que não se pode …

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