Direito de Vizinhança

O direito de vizinhança sempre despertou grande interesse entre juristas, por tratar diretamente do convívio social entre as pessoas — e ganhou ainda mais destaque durante a pandemia, quando a permanência em casa intensificou os problemas de convivência com vizinhos.

Trata-se de um tema de notável relevância, com raízes no direito romano — sendo a VIII das XII Tábuas da República Romana inteiramente dedicada aos conflitos entre propriedades contíguas.

Nos tópicos a seguir, abordaremos os fundamentos do direito de vizinhança, sua aplicação no dia a dia, e as formas mais comuns de lidar com os conflitos que surgem nessas relações.

O que é o direito de vizinhança?

O direito de vizinhança é um conjunto de direitos de natureza civis que regulamentam o convívio entre pessoas que vivem em imóveis vizinhos em suas relações de vizinhança.

Sua aplicação se restringe aos imóveis situados em áreas urbanas — visto que a zona rural conta com regras próprias, tanto no Código Civil quanto no Estatuto da Terra, sendo também tema relevante do direito imobiliário.

A finalidade do direito de vizinhança é assegurar o uso adequado das propriedades — sempre em equilíbrio com os interesses e o bem-estar dos demais moradores da localidade.

Qual a previsão do direito de vizinhança no Código Civil?

O direito de vizinhança está previsto nos Artigo 1.277 a 1.313 do Código Civil e seguintes, que trata de diversos subtipos de direitos que o compõem.

Quais são os direitos de vizinhança?

Os direitos de vizinhança envolvem diversas situações jurídicas, sendo as principais a seguintes:

• Uso Anormal da Propriedade;

• Direito de Passagem;

• Direito de Construir;

• Passagem de Cabos e Tubulações;

• Passagem de Água;

• Árvores e Frutos;

• Uso Anormal da Propriedade.

• Limites entre Prédios.

Vamos conhecer cada um dos principais pontos relacionados com o direito de vizinhança, entendendo sua natureza jurídica e aplicação prática.

Uso Anormal da Propriedade

O uso anormal da propriedade está previsto no Art. 1.277 do Código Civil, que assim dispõe:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Ele é bastante comum quando o vizinho está dando destinação diversa ao imóvel - promovendo festas ou criando animais para consumo, por exemplo - ou quando há excessos no uso do imóvel, como barulhos excessivos.

Árvores Limítrofes

É comum a existência de árvores localizadas em um terreno, cujos frutos acabam caindo sobre o imóvel vizinho, gerando questionamentos quanto à titularidade desses frutos.

Em outras palavras: quando os frutos caem em propriedade diversa daquela onde a árvore está enraizada, surgem dúvidas legais. A quem pertencem? Caso causem transtornos, quem deve responder por eles?

Na prática, entende-se que os frutos pertencem ao possuidor do imóvel sobre o qual caíram. Se houver qualquer tipo de incômodo, o vizinho pode exigir a poda ou o manejo da árvore — e, em situações mais graves, os tribunais já determinaram o corte completo da planta.

Vejamos um interessante precedente a respeito:

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. DIREITOS DE VIZINHANÇA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DA APELAÇÃO ADESIVA.

O Código de Processo Civil exige para processamento do recurso adesivo a sucumbência recíproca e idênticos requisitos de admissibilidade dos recurso a que se subordina.

Requisitos devidamente preenchidos no caso concreto. Apelação adesiva admitida. Preliminar contrarrecursal rejeitada. O CORTE DE ÁRVORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.

O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha (art. 1.277 do CC).

No caso dos autos, existe prova de que as árvores na propriedade da demandada estão causando dissabores aos lindeiros, razão pela qual deve ser mantida a sentença que determinou a poda das árvores e julgou improcedentes os pedidos indenizatórios.

Ausência de nexo de causalidade capaz de corroborar o dano material. Inexistência de comprovação de sofrimento, constrangimento, humilhação, vexame ou abalo emocional em decorrência dos fatos noticiados na demanda. Dano moral não comprovado. Sentença de parcial procedência mantida. APELAÇÃO E APELAÇÃO ADESIVA DESPROVIDAS.

(Apelação Cível, Nº 50021074220208210010, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em: 07-12-2023)

A regulamentação das árvores limítrofes está no Art. 1.282 e seguintes do Código Civil:

Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.

Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.

Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.

Direito de Passagem

O direito de passagem é um dos institutos mais emblemáticos do direito de vizinhança, pois visa impedir que um imóvel permaneça encravado entre outros, assegurando ao seu proprietário ou possuidor o direito de obter passagem forçada até a via pública.

Esse direito pode ser exercido sobre o imóvel que proporcione o acesso mais curto ou mais fácil à rua, sem impor limitações ao uso da propriedade de quem cede a passagem, garantindo equilíbrio entre necessidade e razoabilidade.

Trata-se de um direito que pode ser formalizado por meio de anotação no registro de imóveis de ambas as propriedades — informando assim futuros adquirentes da existência da servidão e da condição jurídica de cada um dos imóveis envolvidos.

O direito de passagem forçada está previsto no Art. 1.285 do Código Civil de 2002:

Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

§ 1 o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.

§ 2 o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.

§ 3 o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.

É preciso ter muita atenção pois impedir o direito de passagem pode, inclusive, gerar direito à indenização, como já decidiu o Poder Judiciário:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE VIZINHANÇA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. VIZINHO QUE IMPEDIU PASSAGEM DE MAQUINÁRIO NECESSÁRIO AO CULTIVO DAS TERRAS DA PARTE AUTORA PELA ÚNICA ESTRADA DE ACESSO AO LOCAL, A QUAL ATRAVESSA A PROPRIEDADE DO RÉU.

PASSAGEM FORÇADA. DIREITO FULCRADO EM REGRAS DE DIREITO DE VIZINHANÇA (ARTIGO 1.285 DO CCB), PRESSUPONDO A AUSÊNCIA ABSOLUTA DE ACESSO À VIA PÚBLICA. ILÍCITO PRATICADO PELA PARTE RÉ. DEVER DE INDENIZAR.

DANOS EMERGENTES CORRESPONDENTES AO VALOR DA RESCISÃO DO CONTRATO DE PARCERIA RURAL CELEBRADO PARA FINS DE EXPLORAÇÃO AGRÍCOLA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES NÃO VERIFICADOS, NO CASO. APELO PROVIDO EM PARTE.

(Apelação Cível, Nº 50001275620198210055, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em: 27-04-2023)

Direito de Construir

O direito de construir refere-se à faculdade que o proprietário ou possuidor de um imóvel possui para edificar em seu terreno — assim como para realizar ampliações, reformas ou benfeitorias nas edificações já existentes.

Convém destacar que o direito de construir é inerente a todos os imóveis, mas sofre limitações impostas pela legislação urbanística local, pelas normas ambientais, pela proteção ao patrimônio histórico — e, naturalmente, pelas regras do direito de vizinhança.

Existem, inclusive, normas de construção civil previstas diretamente no Código Civil, em seus Artigos 1.299 e seguintes - a saber:

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.

§ 1 o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.

§ 2 o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

Passagem de Cabos e Tubulações

A passagem de cabos e tubulações visa garantir que todos os imóveis tenham acesso adequado a serviços essenciais como saneamento básico, abastecimento de água, energia elétrica e conexão à internet.

Para tanto, o proprietário ou possuidor de um prédio contíguo pode ser obrigado a permitir a instalação e a manutenção das redes de infraestrutura, assegurando que os demais imóveis possam usufruir desses serviços indispensáveis à vida cotidiana.

A passagem de tubos e tubulações está prevista no Art. 1.286 do Código Civil:

Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.

Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.

Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.

Passagem de Água

De modo semelhante, a passagem de água — por se tratar de um bem essencial à vida humana — é assegurada a toda residência, independentemente da sua localização em relação à rede de abastecimento.

Dessa forma, todos os proprietários ou possuidores são obrigados a permitir a instalação das tubulações necessárias à condução da água até qualquer imóvel vizinho, viabilizando o acesso contínuo e regular ao recurso hídrico.

Sua previsão está no Art. 1.288 e seguintes do Código Civil:

Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.

Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer.

Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido.

Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.

Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.

Art. 1.292. O proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido.

Limites entre Prédios

Os limites entre prédios é um direito que permite que o proprietário ou o possuidor cerquem, murem, ou de qualquer forma, estabeleçam limites físicos entre seu imóvel e os imóveis vizinhos.

O Código Civil dedica o Art. 1.297 a este tema, vejamos:

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

§ 1 o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.

§ 2 o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.

Qual o prazo para demolição de obra indevida?

O Artigo 1.302 do Código Civil Brasileiro indica que o proprietário tem o prazo de 01 ano e 01 dia após a conclusão da obra para exigir a demolição ou conserto de itens que estão desconformes.

A indenização no direito de vizinhança

No âmbito do direito civil brasileiro, a indenização no direito de vizinhança busca garantir a coexistência pacífica entre os moradores, disciplinando o exercício do uso da propriedade de forma que este não gere incômodos, danos aos vizinhos ou represente riscos à segurança.

O Código Civil estabelece que o uso nocivo da propriedade pode ensejar responsabilidade civil, especialmente quando o comportamento de um vizinho afeta diretamente o bem-estar, a sossego e saúde dos demais - percebe-se, então, que o objetivo é equilibrar o direito de propriedade com os limites impostos pela convivência social.

Em nossa experiência, percebemos que o conflito no contexto da vizinhança geralmente é decorrentes de situações como ruído excessivo, despejo irregular de águas pluviais, interferência com a estrutura de prédio contíguo, ou ainda práticas que podem poluir as águas indispensáveis à vida e ao uso comum.

Os proprietários dos imóveis devem, portanto, observar os efeitos de sua conduta sobre os imóveis afetados e sobre os possuidores dos imóveis inferiores, que muitas vezes sofrem os impactos mais diretos de intervenções inadequadas ou da ausência de manutenção.

Em casos de uso abusivo, a reparação pode ser buscada de forma extrajudicial, por meio de acordos entre os envolvidos, ou judicialmente, quando a via amigável não é suficiente.

Vemos, aliás, que os Tribunais têm entendido que vizinhança podem ser responsabilizadas pelos efeitos abusivos e lesivos de suas condutas, mesmo que não haja intenção de prejudicar - o que se analisa é a repercussão do ato praticado, especialmente quando se comprova que ele ultrapassou os limites da razoabilidade e da boa convivência entre os proprietários de imóveis.

A indenização, nesses casos, funciona como instrumento reparatório e preventivo, desestimulando práticas que acirrem os conflitos entre proprietários de imóveis.

Assim, o direito de vizinhança atua como importante complemento sobre o direito de propriedade, reconhecendo que, em áreas de uso residencial, é necessário compatibilizar os interesses individuais com o bem comum. 

Conclusão

Em duas décadas de atuação na advocacia, acompanhamos inúmeros casos em que vizinhos não conseguiram solucionar suas divergências de forma autônoma — levando os conflitos à esfera judicial com fundamento no direito de vizinhança.

A partir dessas experiências, desenvolvemos diversos modelos de petições e fluxogramas práticos que oferecem suporte jurídico eficiente à atuação de advogados nesse ramo sensível e altamente recorrente do direito civil.

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