Aspectos Tributários do Arrendamento: Implicações para Arrendador e Arrendatário

O arrendamento, regulamentado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), configura-se como um contrato bilateral no qual o arrendador cede ao arrendatário o uso e gozo de um bem, móvel ou imóvel, por prazo determinado, mediante o pagamento de aluguel. 

Essa modalidade contratual, bastante utilizada em diversos setores da economia, apresenta implicações fiscais relevantes tanto para o arrendador quanto para o arrendatário, as quais serão exploradas em detalhes neste artigo.

Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF):

O arrendador tributa os valores recebidos a título de aluguel como rendimento tributável na forma de "aluguéis e royalties". A tributação pode ocorrer pelo regime de carnê-leão (declaração simplificada) ou pelo regime de tributação definitiva (declaração completa), com alíquotas que variam de 7,5% a 27,5%, acrescidas de 4% de adicional de imposto.

Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU):

O imposto é devido pelo arrendador, como proprietário do bem, ainda que o arrendatário seja o responsável pelo seu pagamento.

Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL):

As empresas optantes pelo lucro presumido ou real tributam a receita de aluguel como parte do lucro líquido, sujeita à alíquota de 9%.

Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS):

A COFINS não incide sobre o aluguel, salvo se o arrendador for uma empresa de factoring.

Programa de Integração Social (PIS):

O PIS também não incide sobre o aluguel, salvo se o arrendador for uma empresa de factoring.

Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN):

O ISSQN incide sobre a prestação de serviços de locação de bens móveis, inclusive veículos. A alíquota do ISSQN varia de acordo com o município onde o bem está situado.

Declaração de Ajuste Anual (DAA):

O arrendador deve declarar os rendimentos de aluguel na DAA, mesmo que opte pelo regime de carnê-leão.

Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ):

As empresas podem deduzir as despesas com aluguel como custo operacional, desde que devidamente comprovadas e relacionadas à atividade empresarial.

CSLL:

As empresas optantes pelo lucro presumido ou real também podem deduzir as despesas com aluguel como custo operacional, para fins de cálculo da CSLL.

COFINS:

As empresas podem se creditar da COFINS paga sobre as compras de materiais e serviços utilizados na atividade empresarial, inclusive o aluguel, desde que o arrendador seja uma empresa de factoring.

PIS:

As empresas podem se creditar do PIS pago sobre as compras de materiais e serviços utilizados na atividade empresarial, inclusive o aluguel, desde que o arrendador seja uma empresa de factoring.

Dedução de Despesas Acessórias:

O arrendatário também pode deduzir as despesas acessórias ao aluguel, como taxas de condomínio, IPTU e seguros, desde que devidamente comprovadas e relacionadas à atividade empresarial.

Escrituração Contábil:

As empresas devem escriturar as despesas com aluguel e as despesas acessórias em sua contabilidade.

Bens Imóveis (ITBI):

O ITBI é devido na transferência da propriedade do bem, seja no momento da assinatura do contrato de arrendamento mercantil com opção de compra, seja no momento do exercício da opção. A alíquota do ITBI varia de acordo com o município onde o bem está situado.

Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL):

As empresas tributam a diferença entre o valor residual do bem e o valor de venda como lucro líquido, sujeita às alíquotas de IRPJ e CSLL.

Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) e CSLL:

As empresas podem deduzir do imposto devido o valor pago pela opção de compra, desde que tenha sido escriturado como custo de aquisição do bem.

O arrendatário pessoa física não possui dedução específica para o valor da opção de compra. O valor pago integra o custo de aquisição do bem para fins de cálculo de eventual ganho de capital na futura venda.

Arrendador:

• O arrendador pode amortizar o bem para fins contábeis, desde que o contrato de arrendamento mercantil preveja a transferência da propriedade do bem ao final do prazo. A amortização consiste no registro contábil do desgaste sofrido pelo bem ao longo do tempo, reduzindo o seu valor contábil.

• O arrendador não registra a depreciação do bem para fins fiscais, uma vez que a legislação tributária brasileira não permite a depreciação de bens cedidos em arrendamento mercantil.

• Emissão de nota fiscal de serviços: A emissão de nota fiscal de serviços é obrigatória para o arrendador, mesmo que ele seja pessoa física, desde que o valor do aluguel ultrapasse o limite estabelecido pela legislação.

• Manutenção da escrituração contábil em dia: A escrituração contábil é fundamental para a apuração dos impostos devidos, especialmente para empresas optantes pelo lucro presumido ou real.

• Declaração de Ajuste Anual (DAA): O arrendador deve declarar os rendimentos de aluguel na DAA, mesmo que opte pelo regime de carnê-leão.

• Pagamento do ISSQN: O arrendador pessoa jurídica deve recolher o ISSQN, conforme a alíquota prevista pelo município onde o bem está situado.

Arrendatário:

• O arrendatário não realiza a amortização do bem, pois este não é de sua propriedade.

• O arrendatário também não registra a depreciação do bem, pois este não é de sua propriedade.

• Exigência de nota fiscal do arrendador: A exigência da nota fiscal garante o direito ao crédito de COFINS e PIS sobre o aluguel pago, desde que o arrendador seja uma empresa de factoring.

• Conservar os contratos e comprovantes de pagamento: A guarda dos documentos é essencial para comprovar as despesas dedutíveis do imposto de renda e a base de cálculo do eventual ganho de capital na aquisição do bem.

• Escrituração Contábil: As empresas devem escriturar as despesas com aluguel e as despesas acessórias em sua contabilidade.

Considerações finais

O arrendamento é uma modalidade contratual versátil e vantajosa para diversas situações. Contudo, a complexidade da legislação tributária exige atenção e planejamento por parte de ambas as partes envolvidas. Ao se inteirar das implicações fiscais e buscar orientação profissional qualificada, o arrendador e o arrendatário podem usufruir dos benefícios do arrendamento de forma segura e economicamente eficiente.

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