Contrato de Arrendamento de Imóvel

O arrendamento é um tipo de contrato amplamente utilizado no Brasil, sobretudo quando envolve imóveis rurais. Embora tenha semelhanças com o contrato de locação, existem diferenças relevantes que o distinguem, e que devem ser bem compreendidas por advogados que desejam atuar no direito agrário e rural.

Essa área do direito é bastante promissora, principalmente em regiões onde a produção rural é destaque, como nos estados do Centro-Oeste do país. Dominar esses contratos é essencial para quem busca atuação estratégica no setor.

Outro modelo relevante é o arrendamento mercantil, uma modalidade comumente utilizada como forma de financiamento para aquisição de bens imóveis. Ele possui características específicas que também exigem atenção técnica do advogado.

Diante disso, é fundamental conhecer bem esse instrumento. A experiência prática tem mostrado que o arrendamento representa uma excelente oportunidade para quem deseja crescer profissionalmente e se destacar no mercado jurídico.

Neste artigo, você encontrará os principais conceitos sobre os tipos de arrendamento, suas diferenças e aplicações. O objetivo é que, ao final, o advogado tenha segurança para atuar com solidez nessa relevante área do direito.

Boa leitura! E, se restarem dúvidas, não hesite em nos contatar por e-mail. Será um prazer compartilhar mais da nossa experiência com você!

O que é um arrendamento?

Arrendamento é o contrato por meio do qual o proprietário de um bem, chamado arrendador, transfere a posse ao arrendatário, que poderá usufruir do bem para fins de exploração econômica, especialmente com finalidade mercantil.

Na prática, o arrendamento pode ser visto como uma variação do contrato de locação, em que o arrendatário assume o dever de explorar o bem conforme o previsto, mediante pagamento ao arrendador.

Uma característica marcante do arrendamento é que ele oferece a possibilidade de compra ao final do prazo contratual, com um valor residual previamente estabelecido em cláusula específica.

A seguir, vamos detalhar os tipos de arrendamento e as particularidades que cada um apresenta.

Quais os tipos de contrato de arrendamento?

No ordenamento jurídico brasileiro, identificamos quatro principais modalidades de arrendamento: mercantil, rural, comercial, de direitos e de royalties.

A distinção entre eles decorre do objeto do contrato de arrendamento, ou seja, do tipo de bem cedido, o que influencia diretamente nas cláusulas e obrigações contratuais.

Nos próximos tópicos, você entenderá as diferenças entre cada tipo e os cuidados específicos que o advogado deve observar.

Arrendamento Mercantil

O arrendamento mercantil, também chamado de leasing, é um contrato originado no direito americano, que combina elementos típicos da locação e do financiamento. É amplamente utilizado no Brasil, principalmente para aquisição e uso de bens móveis.

Sua operação ocorre quando uma pessoa física ou jurídica deseja utilizar determinado bem — como um veículo — e recorre a uma instituição financeira para intermediar a aquisição.

A instituição, que atua como arrendadora, compra o bem e o disponibiliza ao arrendatário, que poderá usufruir do bem mediante pagamento mensal. O arrendatário não adquire a titularidade, mas tem pleno uso durante o contrato.

O contrato prevê um prazo determinado, ao final do qual o arrendatário pode exercer a opção de compra do bem, pagando um valor residual estipulado desde o início da relação contratual.

Percebe-se, assim, que essa modalidade possui natureza híbrida. O arrendador obtém lucro com a cessão e o arrendatário pode usufruir sem desembolso imediato, o que representa uma vantagem estratégica em muitas operações comerciais.

Além disso, o bem permanece como propriedade do arrendador, funcionando como garantia natural da operação, o que facilita eventual retomada em caso de inadimplemento.

Por fim, vale destacar que o Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento sobre o arrendamento mercantil, por meio de duas importantes súmulas, que devem ser sempre observadas pelo advogado na análise do contrato.

A primeira indica que a eventual cobrança antecipada do valor residual não descaracteriza este tipo de contrato - vejamos:

STJ - Súmula 293: A cobrança antecipada do valor residual garantido (VRG) não descaracteriza o contrato de arrendamento mercantil.

Já a segunda indica que, caso o proprietário ingresse com a reintegração de posse, caso o valor devido seja inferior ao valor residual antecipado, o devedor terá direito a receber a respectiva diferença:

STJ - Súmula 564: No caso de reintegração de posse em arrendamento mercantil financeiro, quando a soma da importância antecipada a título de valor residual garantido (VRG) com o valor da venda do bem ultrapassar o total do VRG previsto contratualmente, o arrendatário terá direito de receber a respectiva diferença, cabendo, porém, se estipulado no contrato, o prévio desconto de outras despesas ou encargos pactuados.”

Previsão legal do arrendamento mercantil

O arrendamento mercantil está previsto na Lei 6.099/74, que trata, inclusive, das questões tributárias envolvendo este contrato - incluindo não só a tributação incidente, mas também a forma como ele deve ser lançado nos balanços contábeis das partes.

Vejamos as exigências legais deste tipo:

Art 5º Os contratos de arrendamento mercantil conterão as seguintes disposições:

a) prazo do contrato;

b) valor de cada contraprestação por períodos determinados, não superiores a um semestre;

c) opção de compra ou renovação de contrato, como faculdade do arrendatário;

d) preço para opção de compra ou critério para sua fixação, quando for estipulada esta cláusula.

Parágrafo único - Poderá o Conselho Monetário Nacional, nas operações que venha a definir, estabelecer que as contraprestações sejam estipuladas por períodos superiores aos previstos na alínea b deste artigo.  

Arrendamento Rural

O arrendamento rural tem como objeto o uso e gozo de imóvel rural, cuja posse é cedida pelo arrendador ao arrendatário, mediante pagamento periódico. A finalidade é a atividade de exploração agrícola, pecuária ou mista, conforme pactuado em contrato.

O valor pago pelo arrendamento geralmente é vinculado à produção da terra. Por exemplo, em contratos voltados à pecuária de grande porte, é comum fixar o pagamento em arrobas de gado. Já em casos agrícolas, como cultivo de soja ou arroz, a contraprestação pode ser estipulada em sacas da colheita.

Esses valores estão sujeitos à oscilação de mercado, uma vez que dependem da variação dos preços das commodities agrícolas ou do mercado pecuário. Por isso, o contrato deve prever critérios objetivos para garantir equilíbrio entre as partes.

É usual que o valor do arrendamento seja revisto a cada safra ou em intervalos previamente definidos, considerando a sazonalidade da produção rural e as condições climáticas da região.

Algumas regras específicas merecem atenção:

• O fim do contrato de arrendamento deve respeitar o fim da última colheita;

• Contratos por prazo indeterminado devem observar prazo mínimo de três anos;

• Caso o arrendatário implante cultura permanente ou de prazo superior ao contrato, as partes devem negociar um valor proporcional e justo;

• O arrendatário possui direito de preferência na renovação e deve ser formalmente notificado sobre propostas de terceiros com, no mínimo, seis meses de antecedência;

• A ausência de notificação gera renovação automática, salvo manifestação do arrendador no prazo de 30 dias após esse período;

• O subarrendamento depende de autorização expressa do arrendador, sob pena de nulidade contratual;

• O arrendatário tem direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias. Se não indenizado, poderá permanecer no imóvel até a compensação integral;

• Já as benfeitorias voluptuárias só serão indenizadas se houver autorização prévia do arrendador.

Se o contrato envolver também os animais existentes na propriedade, o arrendatário deverá restituí-los, ao final, em igual quantidade e qualidade, assegurando o equilíbrio da relação contratual.

Previsão legal do arrendamento de propriedade rural

O contrato de arrendamento de propriedades rurais é regulamentado pela Lei nº 4.504/64 - Estatuto da Terra, em seus Arts. 95 e 95-A.

Arrendamento Comercial

O arrendamento comercial segue a estrutura básica dos demais modelos, mas tem como objeto um imóvel comercial, destinado à exploração de atividades empresariais. Nesse caso, não se trata de imóvel rural, e sim de espaços urbanos com uso voltado ao comércio ou à indústria.

Na prática, é comum vermos esse tipo de contrato aplicado a galpões logísticos, lojas e edifícios comerciais. Muitas vezes, o proprietário já constrói o imóvel com o arrendamento previamente pactuado, garantindo segurança ao investimento e retorno garantido ao longo do prazo contratual.

Esse modelo é bastante utilizado em operações do tipo build to suit, nas quais o imóvel é construído sob medida para o futuro arrendatário. Isso vem movimentando o setor imobiliário e atraindo sociedade mercantil interessadas em instalações próprias, mas com financiamento indireto via arrendamento.

A contraprestação costuma ser mensal e com valor previamente fixado. Ao término do prazo contratual, o arrendatário pode exercer sua opção de compra, conforme cláusula previamente ajustada.

Previsão legal do arrendamento comercial

O contrato de arrendamento comercial não possui uma legislação específica, sendo aplicada tanto a Lei do Inquilinato como o Código Civil.

Arrendamento de Direitos Autorais e Patentes

O arrendamento é um contrato de cessão em que o titular de um direito autoral ou de uma patente (arrendador) transfere temporariamente a outro (arrendatário) o gozo de um bem incorpóreo, mediante certa retribuição ou aluguel.

O objeto do contrato de arrendamento, nesse caso, é um ativo intangível, como uma obra protegida por direito autoral ou uma invenção patenteada.

Independentemente do tipo de arrendamento, esse modelo contratual oferece a possibilidade de compra ao final do prazo, quando assim pactuado, ou simplesmente garante ao arrendatário a exploração econômica da criação intelectual durante o período estipulado.

É fundamental que se estabeleça com clareza o valor pago pelo arrendamento, bem como as condições de renovação e o término do arrendamento, especialmente se houver cláusula de exclusividade ou territorialidade.

Novo tipo de arrendamento: Royalties

Com o avanço das tecnologias, temos visto uma nova modalidade de arrendamento, utilizada como uma forma de financiar iniciativas e start ups.

Assim, vimos surgir o arrendamento de royalties, onde o arrendador é o titular da solução tecnológica, arrendando seus direitos de exploração para um terceiro, o arrendatário, fazer sua exploração comercial.

Neste contrato, a remuneração se dá pelo pagamento de royalties ao arrendador, podendo, ao final do período, realizar a aquisição da propriedade intelectual do produto/tecnologia/solução arrendado.

Qual a diferença entre arrendamento e locação (aluguel)?

Quando se trata de bens imóveis, as diferenças entre arrendamento e aluguel estão basicamente na opção de compra existente o final do contrato de arrendamento - o que não existe em um contrato de locação típico, ondo o locatário, ao final do prazo, é compelido a desocupar o imóvel.

Chamamos a atenção, aliás, para o fato da Lei do Inquilinato expressamente excluir sua incidência sobre estas modalidades de contratos, vejamos:

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

...

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Qual a diferença entre arrendamento e leasing?

Arrendamento e leasing são sinônimos, sendo o leasing o termo original, oriundo do direito americano, pelo qual o arrendamento ficou conhecido no Brasil, especialmente relativo a bens móveis, como veículos e maquinário pesado.

Qual a tributação sobre o arrendamento rural?

O arrendamento rural, como quaisquer operações financeiras, sofre a incidência da tributação.

A começar pelo Imposto Territorial Rural, que deve ser pago pelo proprietário - muito embora seja comum a previsão contratual de pagamento pelo arrendatário.

Por sua vez, o arrendador da propriedade rural tributa integralmente os valores recebidos, da mesma forma como são tributados valores recebidos de aluguel, incidindo a tabela progressiva vigente do Imposto de Renda.

O que é um contrato de arrendamento?

O contrato de arrendamento é o instrumento jurídico que põe a termo as cláusulas, termos e condições do negócio jurídico firmado entre as partes, arrendador e arrendatário.

Trata-se de um requisito essencial para a validade o arrendamento, que não pode ser realizado de formal verbal.

Como funciona um contrato de arrendamento de imóvel?

Com vimos, o contrato de arrendamento funciona como um misto entre locação, financiamento e compra e venda, tendo as partes direitos e obrigações típicos de uma locação, porém com obrigações e opções inerentes à compra e venda e ao financiamento.

Na prática, podem ser objeto de arrendamento bens móveis, bens imóveis, e também direitos.

Cada tipo de arrendamento tem sua legislação específica, a exemplo do Estatuto da Terra para arrendamento rural, quando envolve a exploração de atividades cujas matérias primas sejam de origem animal ou agrícola, desenvolvidas sobre as terras objeto do arrendamento.

Quais as vantagens do contrato de arrendamento?

Para os arrendadores, as vantagens dos contratos de arrendamento estão na garantia de prazos longos, o que gera um fluxo de receitas bastante interessantes.

Além disso, em caso de inadimplemento, a execução é facilitada, pois o bem segue de propriedade do arrendador - não sendo possível que o devedor dilapide seu patrimônio de forma a não conseguir realizar o pagamento da dívida.

Ou seja: o bem segue dentro da esfera patrimonial do arrendador.

Já para o arrendatário, as vantagens estão na garantia de uso e gozo do bem por longos períodos, sem o desembolso do valor integral de sua aquisição - podendo realizar a opção de compra pelo valor residual já fixado em contrato.

Qual a previsão legal do contrato de arrendamento?

O contrato de arrendamento está previsto basicamente em duas legislações, que regulam tudo a seu respeito: Estatuto da Terra, para arrendamento rural, e Lei 6.099/74, para o mercantil - focado em coisas móveis.

Como fazer um contrato de arrendamento?

Para elaborar um contrato de arrendamento, é essencial identificar corretamente o tipo de contrato que está sendo celebrado, ou seja, se trata-se de bens móveis, imóveis ou intangíveis. O contrato deve especificar o prazo mínimo, o objeto do contrato de arrendamento, o valor a ser pago, as obrigações de cada parte e as condições de uso do bem.

Caso o bem seja um imóvel comercial, o contrato deve prever cláusulas sobre a atividade de exploração agrícola, se for o caso, ou sobre a pecuária de grande porte, quando essa atividade for exercida. O contrato também precisa garantir o direito de preferência ao arrendatário em eventual venda do bem. Por fim, o contrato deve indicar se o arrendatário é uma pessoa física ou uma pessoa jurídica, pois isso impacta na tributação e nas responsabilidades legais.

O que difere o sistema de arrendamento do contrato de locação?

A principal diferença entre o sistema de arrendamento e o contrato de aluguel está na finalidade e nas obrigações das partes.

No arrendamento, o arrendatário assume maior responsabilidade sobre o bem, podendo, inclusive, usufruir do bem para fins produtivos ou empresariais, como nas operações de arrendamento envolvendo sociedade mercantil ou nas hipóteses em que é exercida atividade de exploração agrícola.

Neste tipo de contrato é comum haver o vínculo com a geração de renda a partir do bem arrendado, seja ele móvel ou imóvel, diferentemente da locação, que visa apenas o uso passivo do bem pelo locatário.

Além disso, o arrendamento frequentemente se relaciona com a atividade agrária, como o uso e gozo de imóvel rural, e pode configurar um contrato agrário, com previsões específicas na legislação.

Já no contrato de locação, o objetivo é apenas o gozo de um bem, sem que se atribua ao locatário o dever de produção ou retorno econômico direto com o uso.

Conclusão

Colegas advogados, muita atenção aos contratos de arrendamento.

Antes, eram restritos a operações bancárias, envolvendo bens móveis, e à atividade rural - e, claro, são ambos muito importantes e merecem toda nossa atenção, especialmente dos advogados que atuam em regiões com forte potencial agropecuário.

Porém, a evolução dos negócios está sendo acompanhada pelo direito, havendo condições para o surgimento de outros tipos de arrendamentos - como o arrendamento build to suit e o arrendamento de royalties.

Vivemos hoje um outro cenário, onde o advogado pode utilizar de seu conhecimento para criar novos modelos de contratos - utilizando, como vimos, o arrendamento - e experimentar um sensível aumento em sua remuneração.

Neste espaço de troca de experiências, compartilhamos a nossa com você, e a seguir você terá ainda alguns fluxogramas e modelos de peças para implementar em sua advocacia - todos devidamente validados por nossos escritórios parceiros.

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