Petição
PARECER JURÍDICO
INTERESSADO: Ilmo. Sr. $[geral_informacao_generica]
EMENTA: CONDOMÍNIO $[geral_informacao_generica] – CIDADE $[geral_informacao_generica] – CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO – OBRAS EM ÁREA DE LAZER – ÁREA COMUM CONDOMINIAL – CONSTRUÇÃO DE 02 (DOIS) QUIOSQUES DE CHURRASQUEIRA – QUÓRUM DE VOTAÇÃO E APROVAÇÃO.
Trata-se a presente de consulta jurídica encaminhada pelo Ilustríssimo Senhor $[geral_informacao_generica] a este escritório de advocacia, localizado no endereço constante no rodapé deste parecer jurídico, no qual foi solicitado esclarecimentos acerca do quórum legal necessário para a aprovação de obras úteis ou voluptuárias, no Condomínio $[geral_informacao_generica].
Nesta senda, a consulta perpassa pelos seguintes questionamentos, todos relacionados ao Condomínio supracitado:
a) É necessário e obrigatório a aprovação de 100% (cem por cento) dos condôminos para a realização de obras voluptuárias ou úteis, em espaço de lazer, utilizando-se como base o caput do artigo ___ da Convenção e Regimento Interno?
b) Com base na Convenção e Regimento Interno do Condomínio e no Código Civil, é permitida a construção de 02 (dois) quiosques com churrasqueiras, em área comum do Condomínio, com a aprovação do quórum de 2/3 (dois terços) dos condôminos?
Eis o relatório, passa-se às respostas.
Inicialmente, é importante recorrer ao Código Civil, em que se conceituam as benfeitorias, conforme exposto em seu artigo 96, do qual, extrai-se:
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. (Grifou-se).
Neste sentido, extrai-se da Norma NBR 13.752 da ABNT relacionada às Perícias de Engenharia define, nos subitens 3.13 a 3.16, que:
3.13 - Benfeitorias – obras ou serviços que se realizem em um móvel ou imóvel com o intuito de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo, incorporados permanentemente ao bem ou ao solo pelo homem, que não podem ser retirados, sem destruição, fratura ou dano.
3.14 - Benfeitoria necessária – aquela que tem a finalidade de conservar o bem ou evitar sua deterioração.
3.15 - Benfeitoria útil – Aquela que aumenta ou facilita o uso do bem.
3.16 - Benfeitoria voluptuária – aquela que não aumenta o uso normal do bem, sendo sua finalidade de mero recreio ou deleite. (Grifou-se).
Ademais, as obras úteis são aquelas que aumentam, melhoram ou facilitam o uso do imóvel, podendo ser exemplificada como a construção de uma garagem, a construção de uma churrasqueira em área comum antes ociosa. Ressalta-se que as obras úteis tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.
Por outro lado, as obras voluptuárias são aquelas que não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável, tais como obras de jardinagem, de decoração ou alteração meramente estética, tais como: reforma na portaria do condomínio, troca dos equipamentos da academia por outros mais bonitos e modernos, apesar dos antigos aparelhos estarem em perfeito uso. Ou seja, em resumo, pode-se concluir que as obras voluptuárias não são consideradas urgentes e são voltadas, principalmente, ao embelezamento do condomínio.
O supracitado artigo 96 do Código Civil, exposto na parte geral, deverá ser interpretado e analisado de forma conjunta ao artigo 1.341 do mesmo Código, parte do Código específica a Condomínio Editalício, do qual se extrai:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º. O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum. (Grifou-se).
Em continuidade, colaciona-se o exposto no artigo seguinte:
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns. (Grifou-se).
Em análise ao Convenção e Regimento Interno do Condomínio em questão, extrai-se do artigo 12:
Art. 12. Necessitarão da aprovação da totalidade dos condôminos a construção de novas dependências em área comum.
§1°. Dependerá da aprovação de condôminos que representem 2/3 do condomínio as seguintes obras: voluptuárias, assim compreendidas as de efeito meramente arquitetônico; as de transformação, ampliação ou modificação das áreas comuns; as de …