Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], vem, mui respeitosamente perante V. Exa. através dos procuradores in fine assinados, propor a presente
AÇÃO ORDINÁRIA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PEDIDO LIMINAR
em face de $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo], pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir expostos:
Dos Fatos
As partes celebraram “contrato particular de promessa de compra e venda de bem imóvel”, em 19/02/2016, tendo como promitente vendedor o Autor, e o Réu como promitente comprador. (Doc. 02).
Conforme cláusula primeira, o objeto transacionado foi:
“OBJETO DA VENDA: ‘UMA FRAÇÃO DE TERRAS com área de 28,2280ha, localizado no lugar denominado $[geral_informacao_generica], com as seguintes medidas e confrontações: iniciando no limite da estrada municipal que leva de Itaara a São Martinho da Serra pela Estação Pinhal, nas medidas de 176,20m, 35,80m e 422,10m, no sentido Sudeste-Noroeste, e depois Sul-Norte, confrontando-se respectivamente a Nordeste e Leste, por linhas divisórias, com propriedade de $[geral_informacao_generica no sentido Leste-Oeste, confronta-se com cerca de aramados, com terras propriedade de Felipe de Tal ou quem de direito; daí, nas medidas parciais de 534,30m e 246,90m no sentido Noroeste-Sudeste, confronta-se respectivamente a Oeste e Sudoeste, por cerca de aramados, com terras de propriedade dos sucessores de $[geral_informacao_generica daí, 300,00m no sentido Sudoeste-Nordeste e 210,00m no sentido Noroeste-Sudeste, confronta-se respectivamente a Sudeste e Sudoeste com terras de propriedade de $[geral_informacao_generica finalmente, segue 107,40m no sentido Sudoeste-Nordeste e confronta-se a Sudeste, por cerca de aramados, com a estrada municipal de $[geral_informacao_generica], até o ponto inicial, encerrando o perímetro. Imóvel esse melhor descrito e caracterizado junto ao INCRA sob n. 8$[geral_informacao_generica, e na matricula$[geral_informacao_generica, Livro-$[geral_informacao_generica, Registro Geral do Cartório de Registro de Imóveis, de Santa Maria-RS.’”
De acordo com a cláusula segunda, “Do preço”, restou pactuado o valor total da avença no montante de R$ 1.750.000,00 (um milhão e setecentos e cinquenta mil reais), o qual se daria da seguinte maneira:
A) A importância de R$ 120.000,00 (Cento e Vinte Mil Reais), que será pago no dia 10/03/2016 e R$ 80.000,00 (Oitenta Mil Reais) no dia 20/03/2016 acrescida de juros pelo índice da poupança a partir da data da assinatura deste contrato, em beneficio ao promitente vendedor, através de depósito ou transferência bancária para a conta n. $[geral_informacao_generica], agencia $[geral_informacao_generica], do Banco do Brasil.
B) A importância de R$ 237.500,00 (Duzentos e Trinta e Sete Mil e Quinhentos Reais), será paga em 15/06/2016, mediante depósito bancário na conta descrita no item "A", acrescida de juros pelo índice da poupança a partir da data da assinatura deste contrato;
C) A importância de R$ 437.500,00 (Quatrocentos e Trinta e Sete Mil e Quinhentos Reais), será paga em 15/12/2016, mediante depósito bancário na conta descrita no item "A", acrescida de juros pelo índice da poupança a partir de 15/06/2016;
D) A importância de R$ 437.500,00 (Quatrocentos e Trinta e Sete Mil e Quinhentos Reais), será paga em 15/06/2017, mediante depósito bancário na conta descrita no item "A', acrescida de juros pelo índice da poupança a partir de 15/12/2016;
E) A importância de R$ 437.500,00 (Quatrocentos e Trinta e Sete Mil e Quinhentos Reais), será paga em 15/12/2017, mediante depósito bancário na conta descrita no item "A", acrescida de juros pelo índice da poupança a partir de 15/06/2017;
Ocorre que o Réu somente cumpriu com o valor da alínea “a”, ou seja, pagou os R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) iniciais, inadimplindo com as demais, tendo vencido duas parcelas consecutivas, quais sejam as alíneas “b” e “c”.
Os extratos bancários da conta corrente do Autor junto ao Banco do Brasil comprovam que nenhum valor lhe foi depositado.
Opera-se, então, a rescisão do contrato, conforme Cláusula Sexta, Parágrafo Segundo, que assim dispõe:
Cláusula Sexta – Do Descumprimento da obrigação: O não cumprimento das condições expressas neste contrato sujeita os contratantes que derem causa à uma multa contratual de 2% (por cento) sobre o valor do contrato.
[…]
Parágrafo Segundo: Ficando o PROMITENTE COMPRADOR inadimplente em duas parcelas sucessivas o presente contrato será rescindido de pleno direito, por culpa exclusiva do PROMITENTE COMPRADOR, respondendo este pela multa convencional estabelecida na cláusula décima. […]” (grifos nossos)
A Cláusula décima estabelece:
CITAR INTEIRA - “multa penal convencional de 10% (dez por cento) sobre o valor do presente contrato, além das demais despesas judiciais, extrajudiciais e honorários advocatícios da parte vencedora, estes estipulados em 20% sobre o valor da causa.”
Diante do descumprimento contratual, a parte Autora efetuou Notificação Extrajudicial para o Réu, remetida em 15/07/2016, recebida em 18/07/2016, tendo ficado ele silente até o presente momento. (Doc. 04).
Desde a data assinatura do contrato o Réu foi imitido na posse do imóvel, que ainda está em nome do Autor, não efetuando sequer os pagamentos das contas de energia elétrica!
Estas até pouco tempo recaiam sobre o Autor, que para não ter seu nome lançado aos órgãos de restrição, acabou por efetuar o pagamento.
Desta feita, ante ao não pagamento dos valores devidos pelo Réu, não resta alternativa ao Autor senão socorrer-se do Poder Judiciário para ver satisfeitos os seus direitos, pois o contrato está rescindido de pleno direito por culpa única e exclusiva do Réu, devendo o imóvel ser devolvido ao Autor, com todos os ônus dai decorrentes, nos termos que se passa a expor.
Dos Fundamentos Jurídicos
Da Declaração de Rescisão Contratual
Conforme mencionado, o Autor cumpriu todas as suas obrigações, a qual entregou a posse do imóvel para o Réu, tendo este descumprido com o pagamento de duas parcelas consecutivas.
Assim, imperioso se faz a rescisão contratual (termos gerais), resolução, tendo em vista o inadimplemento contratual por parte do Réu, conforme pacto e estabelecido no art. 475 do Código Civil Brasileiro:
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
No que tange à matéria, elucida Sérgio Cavalieri Filho, em seu Programa de Responsabilidade Civil, 8ª edição, Atlas, São Paulo, 2009, p. 278:
“As obrigações assumidas no contrato – não é demais repetir – devem ser fielmente executadas. A regra fundamental é que o devedor está obrigado a efetuar a prestação devida de um modo completo, no tempo e lugar determinados na obrigação. Haverá responsabilidade contratual sempre que a inexecução do contrato decorrer de fato imputável ao devedor. Logo, a responsabilidade contratual é também um dever sucessivo decorrente da violação de um dever primário estabelecido no contrato. (...)
Deveras, a responsabilidade do contraente assenta no fato de não ter cumprido contrato, total ou parcialmente, dando causa à sua rescisão.” (grifo nosso)
Especificamente quanto ao contrato celebrado entre as partes, dispõe o art. 465 do Código Civil:
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.
O contrato de promessa de compra de venda tem natureza de negócio jurídico e, embora não se enquadre nas categorias concernentes aos contratos específicos, uma vez que foi realizada uma promessa, na qual as partes se obrigam a realizar o contrato de compra e venda futuramente, após o devido adimplemento das prestações avençadas, gera efeito vinculante entre as partes.
Em que pese se tratar de um contrato preliminar, se impõe aos contratantes o dever de observá-lo, sob pena de o inadimplente ser judicialmente requisitado a cumprir o estipulado ou, como no caso em tela, o requerimento da resolução diante do descumprimento.
Sobre o assunto, aduzem Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, em seu Novo Curso de Direito Civil. Contratos: Teoria Geral, Vol. IV, tomo I, 6ª edição, Saraiva, São Paulo, 2010, p.74:
“Na precisa observação de ORLANDO GOMES, não se trata, por certo, de um contrato preliminar comum, mas, sim, de uma verdadeira promessa bilateral sui generis, na medida em que, potencialmente, gera eficácia real e comporta execução específica (via adjudicação compulsória).
Isso porque, ao celebrá-lo, as partes envolvidas (promitente ou compromissário-vendedor e promitente ou compromissário-comprador) assumem a obrigação de fazer o contrato definitivo de compra e venda, mediante a outorga de escritura de venda do imóvel compromissado, após o adimplemento das obrigações assumidas.” (grifo nosso)
E, conforme a já citada Cláusula Sexta, Parágrafo Segundo, o INADIMPLEMENTO DE DUAS PARCELAS CONSECUTIVAS ACARRETA EM RESCISÃO CONTRATUAL DE PLENO DIREITO – o que ocorreu por culpa exclusiva do promitente comprador, ora Réu.
Naturalmente, a rescisão contratual tem como efeitos a volta ao “status quo ante”, devendo aquele que deu ensejo suportar eventuais indenizações, contratualmente previstas ou faticamente comprovadas.
Nesse sentir, vejamos precedente do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul:
“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE, CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. I. Em contrato preliminar de promessa de compra e venda de imóvel, verificado o inadimplemento contratual pelo promitente-comprador no tocante ao pagamento das parcelas ajustadas, impõe-se a rescisão do pacto, com retorno das partes ao status quo ante. Comprovado que, quando da cessão da promessa de compra e venda, os réus tiveram ciência acerca do valor devido pelos contratantes originários e forma de pagamento ajustada com a associação …