Petição
AO JUÍZO DA $[processo_vara] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[processo_comarca]/$[processo_uf].
$[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_maioridade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], inscrito no CPF sob o nº $[parte_autor_cpf], RG nº $[parte_autor_rg], residente e domiciliado $[parte_autor_endereco_completo], por seus advogados que esta subscrevem, com instrumento procuratório em anexo e endereço para intimações na Rua $[advogado_endereco], vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência interpor
AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE com pedido LIMINAR INAUDITA ALTERA PARS
em face de $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_profissao], $[parte_reu_estado_civil], RG nº $[parte_reu_rg] e CPF nº $[parte_reu_cpf], e $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_profissao], $[parte_reu_estado_civil], RG nº $[parte_reu_rg] e CPF nº $[parte_reu_cpf], ambos residentes e domiciliados na Avenida $[parte_reu_endereco_completo], com supedâneo nos artigos 554 e seguintes do Código de Processo Civil, pelos fatos e razões a seguir expendidos:
1. DOS FATOS.
As partes realizaram contrato particular de promessa de compra e venda (anexo), cujo objeto é uma CASA com área construída de 164,63 m2, estrutura de alvenaria/concreto, coberta com laje e telha colonial, esquadraria de madeira, piso cerâmica, contendo 02 salas, 04 quartos, 01 cozinha, 05 banheiros, 02 circulações e 02 halls, localizada no lote 6, quadra 25, loteamento $[geral_informacao_generica], Avenida $[geral_informacao_generica], medindo um total de 450,00 m2, conforme registro de matrícula 11.651, junto ao 1º Ofício do Registro de Imóveis de $[geral_informacao_generica].
Os ora requeridos comprometeram-se com o preço ajustado de R$ $[geral_informacao_generica], a ser pago para o requerente, da seguinte forma (cláusula 2.1):
a) R$ $[geral_informacao_generica], a serem pagos em favor do REQUERENTE na assinatura de presente contrato, a título de arras;
b) R$ $[geral_informacao_generica], a serem pagos em favor do REQUERENTE em $[geral_data_generica], representado por títulos dados/entregues em caráter “pro solvendo”, podendo a obrigação ser prorrogada por até 02 (dois) meses, ou seja, $[geral_data_generica], devendo neste caso haver correção da obrigação com juros legal de 1% ao mês a partir de $[geral_data_generica];
c) R$ $[geral_informacao_generica], a serem pagos em favor do REQUERENTE em $[geral_data_generica], representado por títulos dados/entregues em caráter “pro solvendo”;
O valor de R$ $[geral_informacao_generica] a título de arras foi pago, todavia, os réus inadimpliram injustificadamente parte do pagamento do item “b” da cláusula 2.1 do contrato em anexo, descrito acima, visto que pagaram tão somente a quantia de R$ $[geral_informacao_generica] no dia $[geral_data_generica], mais R$ $[geral_informacao_generica] no dia $[geral_data_generica], não tendo pago o saldo remanescente até a presente data.
Sendo assim, foi transgredida a cláusula 2.1, item “b” do contrato particular de promessa de compra e venda (anexo), que assim dispõe:
2.1. Que o preço certo e ajustado desta transação é de R$ $[geral_informacao_generica], a ser pago para o “PROMITENTE” da seguinte forma:
[...]
b) R$ $[geral_informacao_generica], a serem pagos em favor do “PROMITENTE” em $[geral_data_generica], representado por títulos dados/entregues em caráter “pro solvendo”, podendo a obrigação ser prorrogada por até 02 (dois) meses, ou seja, $[geral_data_generica], devendo neste caso haver correção da obrigação com juros legal de 1% ao mês a partir de $[geral_data_generica];
Nesse sentido, tendo havido o inadimplemento, aplica-se o disposto na Cláusula 2.2, que assim prescreve:
2.2. Em qualquer hipótese, o não pagamento de qualquer das parcelas ajustadas em sua respectiva data de vencimento, gerará aos “PROMISSÁRIOS” o dever de pagar ao “PROMITENTE” a importância em atraso acrescido de MULTA de 2% (dois por cento) mais JUROS MORATÓRIOS de 1% (um por cento) ao mês pró-rata dia, até o limite máximo de 30 (trinta) dias, FINDO O QUAL ENSEJARÁ A RESCISÃO DO PRESENTE CONTRATO, independente de notificação judicial ou extrajudicial, com as penalidades previstas no artigos 417 e 420 do Código Civil.
Nada obstante, vislumbrando o inadimplemento dos requeridos, o autor emitiu para cada um dos réus, separadamente, notificações extrajudiciais, , por 02 (duas) vezes, conforme anexo, informando o inadimplemento e seus reflexos de acordo com contrato em comento, solicitando a quitação do débito ou a rescisão do contrato com a devida devolução do montante já pago pelos promissários/requeridos, descontados os valores devidos nos termos do contrato (arras/honorários advocatícios).
Entretanto, restaram completamente inertes os réus até a presente data, permanecendo na casa objeto do contrato com posse injusta (precária) e de má-fé até o presente momento, em patente abuso de confiança com o requerente, visto o inadimplemento do contrato particular de promessa de compra e venda.
Inclusive, o contrato é cristalino a respeito das consequências do inadimplemento e da imissão provisória na posse até a quitação do preço:
2.6 - A entrega e imissão da posse definitiva sobre o imóvel objeto deste compromisso será transmitida no ato de pagamento total constante na Cláusula Segunda, Alínea "2.1";
[...]
3. 1 - Os "PROMISSÁRIOS" serão imitidos provisoriamente na posse do imóvel objeto do presente contrato, nesta data, desde que cumpridas todas as obrigações até então pactuadas neste instrumento, que então deverão defendê-la de qualquer turbação ou esbulho, podendo fazer no imóvel as benfeitorias que julgarem necessárias, obedecendo às posturas municipais e aos regulamentos administrativos.
Desse modo, perante a completa inércia e má-fé dos requeridos, o autor não vislumbra outra maneira de fazer valer o seu direito, senão ajuizando a presente ação.
2. DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS.
2.1. DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL.
NELSON ROSENVALD leciona que “a resolução é a consequência de fato superveniente à celebração do contrato, com efeito extintivo sobre a relação bilateral. O seu fundamento é a necessidade de manutenção de equilíbrio das partes no contexto contratual. Sendo rompido o justo equilíbrio pelo inadimplemento absoluto, caberá ao credor adimplente requerer judicialmente o desfazimento da obrigação”.
Assim, diante de tais fatos, o Código Civil, no seu artigo 475, leciona que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento.
Assim, a presente ação visa a rescisão do “instrumento de compromisso de compra e venda” celebrado entre Autor e Réus, nos termos da lei e da cláusula 2.2 do contrato anexo, que assim dispõe:
2.2 – Em qualquer hipótese, o não pagamento de qualquer das parcelas ajustadas em sua respectiva data de vencimento, gerará aos “PROMISSÁRIOS” o dever de pagar ao “PROMITENTE” a importância em atraso acrescido de multa de 2% (dois por cento) mais juros moratórios de 1% (um por cento) ao més pró-rata dia, até o limite máximo de 30 (trinta) dias, findo o qual ensejará a rescisão do presente contrato, independente de notificação judicial ou extrajudicial, com as penalidades previstas no Artigos 417 e 420 do Código Civil.
[...]
4.1 - O presente contrato possui caráter "pro solvendo".
No caso dos autos, é flagrante o inadimplemento dos réus, consoante a cláusula 2.1, item “b”, de modo que o Autor faz jus ao direito de resolver o compromisso de venda e compra, voltando ao estado anterior e retomando a posse do bem imóvel objeto da demanda.
Vejamos a jurisprudência dos Tribunais de Justiça pátrios a respeito:
RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA E REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INADIMPLÊNCIA DOS COMPROMISSÁRIOS-COMPRADORES. Inadimplemento das obrigações assumidas que enseja a rescisão do contrato e tem por consequência a reintegração da autora na posse. O direito à moradia não enseja a manutenção do devedor na posse do imóvel. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 00129450720088260077 SP 0012945-07.2008.8.26.0077, Relator: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 12/12/2013, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/12/2013)
Deste modo, é a presente para resolver o contrato de compromisso de venda e compra, extinguindo-se a relação contratual entre as partes, para que ambas voltem ao estado anterior.
2.2. DAS ARRAS.
Ao celebrarem o contrato, os Réus realizaram o pagamento do importe de R$ $[geral_informacao_generica] a título de arras, nos termos da cláusula 2.1, item “a”, do contrato, vejamos:
(...)
R$ $[geral_informacao_generica], a serem pagos em favor do “PROMITENTE” na assinatura de presente contrato, a título de arras”.
(...)
Dessa forma, há que se observar a cláusula 2.4 do contrato objeto da demanda, que informa que, caso os Promissários Compradores deem causa à rescisão contratual, perderão em favor da parte promitente as arras dadas quando da celebração do contrato:
2.4 - Caso os "PROMISSÁRIOS" deem causa à rescisão do presente instrumento por arrependimento ou falta de pagamento, perderão em favor do "PROMITENTE" a arras pagas, na importância de R$ $[geral_informacao_generica] pagos na assinatura de presente contrato, a título de perdas e danos, e na forma do art. 418 do Código Civil
Desta feita, verifica-se que incidem ao caso as cláusulas contratuais supramencionadas, visto que os requeridos ensejaram o inadimplemento e posterior resolução contratual.
Sendo assim, REQUER seja reconhecido o direito do Autor a reter os R$ $[geral_informacao_generica] pagos pelos Réus, a título de arras, na forma do art. 418 do CC, por terem os Réus dado causa à rescisão contratual, conforme narrativa supra.
2.3. JUROS E MULTA.
Nos termos da cláusula 2.2 do contrato anexo, à …
