Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], vem, mui respeitosamente perante V. Exa. através dos procuradores in fine assinados, propor a presente
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER c.c. COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL c.c. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E MATERIAL E LUCRO CESSANTE c.c. PEDIDO LIMINAR
em face de $[parte_reu_razao_social], pessoa jurídica de direito privado, inscrita no $[parte_reu_cnpj], com sede na $[parte_reu_endereco_completo], pelos fatos e fundamentos a seguir delineados:
I – DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA
A situação econômica do Requerente não lhe permite arcar com as custas processuais e honorários advocatícios sem que isso culmine em prejuízo ao seu sustento e de sua família, conforme declaração anexa. Desse modo, requer-se a este juízo a concessão do benefício da gratuidade de justiça, na forma da lei 1.060/1950 e art. 98 e seguintes do Código de Processo Civil.
II - DOS FATOS
Em novembro de 2020 o Requerente viu a propaganda da empresa$[geral_informacao_generica] a respeito de um novo loteamento que estava para inaugurar, o Residencial $[geral_informacao_generica].
Entrou em contato com o número fornecido e na oportunidade o corretor $[geral_informacao_generica] dirigiu-se até a residência do Requerente e lhe informou os prazos e condições para a compra do lote e construção do imóvel.
Após análise da proposta, o Requerente optou por adquirir o terreno junto com a construção da casa, e assim iniciou a negociação da metragem, qual material seria utilizado, prazo para entrega e demais detalhes, para isso fez o pagamento referente a entrada no dia 09/11/2020 no valor de R$ 34.245,00 (trinta e quatro mil duzentos e quarenta e cinco reais) e de R$ 877,00 (oitocentos e setenta e sete reais) através de subsidio concedido pelo Governo - conforme contrato anexo.
Com a entrada paga dirigiu-se até São José do Rio Preto para decidir junto a imobiliária e a construtora a planta do imóvel com a arquiteta $[geral_informacao_generica].
Aguardou a aprovação do financiamento pela Caixa Econômica Federal e iniciaram a obra em 29/04/2021 com previsão de término em 29/10/2021 – ou seja, em 7 meses (conforme contrato e evolução da obra anexos).
Pelo combinado entre as partes a casa era para ter sido entregue em 29/10/2021, no entanto, até o presente momento sequer foi iniciada a parte dos acabamentos, um avez que está apenas rebocada – conforme fotos anexas.
Portanto Exa., é imperioso ressaltar que o contrato foi firmado em 06 de novembro de 2020, em que previa a entrega do imóvel para 29/10/2021 conforme cronograma de obras, sem prazo de tolerância, assim o prazo final para conclusão da obra e entrega das chaves seria 29/10/2021.
Deste modo, a obra está atrasada a praticamente seis meses, sem expectativa de entrega, já que a mesma encontra-se “parada”, sem previsão de retomada.
Fora os prejuízos financeiros, que serão melhores descritos abaixo, o Requerente vem sofrendo com fortes crises de ansiedade, por ver a construção parada, estragando com o tempo, sem previsão de retomada, além de se esvair o sonho da casa própria.
É importante salientar as inúmeras tentativas de contato realizadas por telefone e aplicativos de mensagem (Whastapp) a fim de solucionar o conflito na via administrativa. Contudo, como se vê pelas conversas anexas, todas as tentativas foram infrutíferas.
Mesmo assim, o Requerente cumpre mês a mês o pactuado, realizando os pagamentos, suportando todo o ônus sozinho.
Eis a síntese do necessário.
III – DO DIREITO
DA APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
O presente caso trata-se de uma relação de consumo, em que o Requerente é consumidor e parte hipossuficiente na relação de consumo, e a Requerida é fornecedora, conforme o art. 2º e 3º do CDC.
Já que relação de consumo, para o Código de Defesa do Consumidor, é toda relação jurídica contratual que envolva a compra e venda de produtos, mercadorias ou bens móveis e imóveis, consumíveis ou inconsumíveis, fungíveis ou infungíveis, adquiridos por consumidor final, OU A PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS sem caráter trabalhista.
Diante deste fato Excelência, resta configurada a relação de consumo e portanto, é questão de justiça a inversão do ônus da prova, para que a Requerida fique encarregada de fornecer todos os meios necessários para produção das provas, bem como deverá arcar com todas as despesas pertinentes.
A inversão do ônus da prova como um direito básico do consumidor, e as demais normas que o protege, não ofendem de maneira alguma a isonomia das partes. Ao contrário, é um instrumento processual com vistas a impedir o desequilíbrio da relação jurídica.
DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA, DOS DANOS MATERIAIS E DO LUCRO CESSANTE
O imóvel objeto do Contrato de Compra e Venda sofreu um atraso injustificado de praticamente 6 meses da data convencionada para entrega das chaves.
Não há razão plausível a justificar tal demora. Não há incidência de Caso Fortuito, tampouco Força Maior a condenar as forças da natureza. O que há, por certo, é um descaso da Requerida.
Ora Excelência, o contrato é perfeito e válido. A entrega das chaves e a consolidação da posse na figura do Requerente é medida de direito.
Tanto é verdade que no próprio contrato firmado entre Requerente e Requerida na cláusula quinta a qual prevê as obrigações das partes temos:
Dentre as demais obrigações previstas neste contrato, a CONTRATADA está obrigada, desde que o CONTRATANTE não esteja inadimplente com suas obrigações, a: I – Entregar a obra no prazo previsto, de acordo com o cronograma da Caixa Econômica Federal, exceto se ocorrer casos fortuitos e força maior, situações que eximem a CONTRATADA de qualquer espécie de responsabilidade;
Assim, é obrigação da contratada a entrega do imóvel no prazo avençado. E por não ter cumprido, preceitua o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo na súmula 162: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio”.
Portanto faz-se necessário fixar um valor a título de lucro cessante pelo atraso na obra, e para isso, mensura-se que imóveis tais como o objeto da lide tem seu valor de aluguel cotado, atualmente, em aproximadamente R$ 1.000,00 (hum mil reais). Levando em conta o valor de mercado atual dos aluguéis mensais, podemos precisar que tal quantia se aproxima do razoável.
Se detentor da posse desde o avençado, faria jus a tal montante mensal, seja sob a forma de aluguéis a serem recebidos, seja sob o usufruto direto do imóvel.
Enfim, a título de lucros cessantes lhe fora tolhido mensalmente a quantia de R$ 1.000,00 (um mil reais). O que totaliza pelos 6 meses em atraso o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) a serem atualizados com a demora na entrega do imóvel.
Em julgamento de recurso especial repetitivo (Tema 996), a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou, por unanimidade, quatro teses relativas aos contratos de compra de imóvel na planta no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida, especificamente para os beneficiários das faixas de renda 1,5; 2 e 3.
As teses – que consolidam entendimentos já firmados pelo STJ em julgamentos anteriores e, segundo o relator do recurso, ministro Marco Aurélio Bellizze, terão eficácia vinculante em todo o território nacional – são as seguintes: 1) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 2) No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
Além do que deixou de obter a título de lucro cessante é imperioso demonstrar os danos materiais que o Requerente vem suportando por conta do atraso na entrega do imóvel, como: aluguel no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) por mês e o encargo mensal denominado como: “fase da obra”, o qual não é descontado do valor financiado, até efetiva entrega do bem de acordo …