Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], vem, mui respeitosamente perante V. Exa. através dos procuradores in fine assinados, propor a presente
AÇÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS c/c TUTELA ANTECIPADA
Em face de $[parte_reu_razao_social], pessoa jurídica de direito privado, inscrita no $[parte_reu_cnpj], com sede na $[parte_reu_endereco_completo], com sede à, o que faz pelas razões de fato e direito a seguir aduzidas.
I – DA JUSTIÇA GRATUITA
A Autora atualmente possui poucas fontes de renda, e devido a isso, não possui condições de arcar com as despesas do processo, uma vez que são insuficientes os seus recursos financeiros, sem prejuízo do seu sustento e de sua família, principalmente de seu filho menor de idade para pagar todas as despesas processuais, inclusive o recolhimento das custas iniciais.
Assim sendo, requer a Autora a Vossa Excelência, a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, o que comprova por declaração assinada, cópia de sua carteira de trabalho, conforme prevê o artigo 99, § 4º combinado com artigo 105 do NCPC.
II – DA TENTATIVA DE CONCILIAÇÃO
A patrona que esta subscreve, consigna desde já, que sempre visou a celeridade processual, na solução do conflito, a qual poderá se estender durante a demanda. Assim, entendendo que poderá através da presente ação, buscar tentativas de acordos, fazendo com que sejam reduzidos os números de processos no judiciário, resolvendo de início o litígio, temos que a conciliação é medida que se impõe.
Por tal motivo, deixa o registro de que vem imprimindo uma intensa política de contenção de litígios, caminhando simultaneamente para o lado da conveniência da conciliação, como melhor instrumento para a pacificação dos conflitos. Sendo assim, o autor requer a realização da audiência para tentativa de conciliação, de acordo com § 3º do Art. 3º, c/c art. 319, VII do NCPC.
III – DOS FATOS
A Autora em $[geral_informacao_generica] por intermédio de Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra, adquiriu uma unidade de imóvel da Ré na planta, denominada “Residencial $[geral_informacao_generica]”, situado à rua $[geral_informacao_generica], pela quantia de R$ $[geral_informacao_generica]. Destarte, em que pese sempre ter honrado com o pagamento das parcelas, a Requerida não cumpriu com o avençado, entregando o imóvel com diversas avarias, rachaduras e infiltrações, ocasionando prejuízos de ordem moral e material.
Além disso, a Autora foi obrigada a realizar o pagamento de taxas condominiais cobradas anteriormente à entrega das chaves do imóvel, motivo pelo qual, pleiteia sua restituição, e ainda foi compelida ao pagamento de taxa desconhecida para utilização de seu FGTS na entrada do financiamento imobiliário, através do Programa “Minha Casa Minha Vida”, que desde já também requer a devida devolução.
IV – DO DIREITO APLICAÇÃO DO CDC
É incontroverso a caracterização de relação de consumo entre as partes, apresentando-se a empresa ré como prestadora de serviços e, portanto, fornecedora nos termos do art. 3º do CDC, e o autor como consumidor, de acordo com o conceito previsto no art. 2º do mesmo diploma. Assim descrevem os artigos acima mencionados:
Art. 2º. Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
Art. 3º. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
No contexto da presente demanda, há possibilidades claras de inversão do ônus da prova ante a verossimilhança das alegações, conforme disposto no artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor:
Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
VIII – a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, seguindo as regras ordinárias de expectativas.
A pretensão indenizatória da Autora encontra amparo legal no Código Civil Brasileiro e ainda no Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078 de 11.09.90, em seus artigos abaixo relacionados:
“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo."
“Art. 186: Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito."
“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”
"CDC art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização ou riscos. "CDC art. 27: Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria."
"CDC art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre a fruição e riscos”.
Assim, ante a inquestionável aplicação do CDC ao caso concreto, requer que a presente ação tramite sobre a ótica da norma consumerista, revelando ser ela mais vantajosa a Autora Consumidora que é a parte hipossuficiente na relação jurídica estabelecida entre as partes, bem como que seja determinada a INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA.
DA DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS À TITULO DE CONDOMINIO ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES
É sabido que qualquer taxa relativa ao condomínio somente poderá ser cobrada com a devida POSSE DA UNIDADE IMOBILIÁRIA pelos compradores, eis que o possuidor direto da unidade é quem usufrui dos bens e serviços que geram as despesas do condomínio, todavia, não fora isto que aconteceu no presente caso, conforme se verifica nos documentos anexos.
A Autora recebeu chaves de seu apartamento em $[geral_informacao_generica], mas desde março/2015, ou seja, quase três anos antes, foi coagida e obrigada a pagar as cotas condominiais do bem, sem nem mesmo poder utilizar o imóvel. Tal encargo resultou em um valor exorbitante de R$ $[geral_informacao_generica], conforme planilha anexo.
Há de se esclarecer que, este tipo de prática é muito comum em grande maioria dos contratos de compra e venda firmados entre construtoras e consumidores, e tais instrumentos em regra, estipulam que a partir da data de emissão da Carta de Habite-se ou da Instalação do Condomínio, os impostos e supostas taxas de condomínio passarão a correr, exclusivamente, por conta dos compradores, contudo, tal regra contratual é inválida e abusiva, e desde já a Autora impugna qualquer alegação da Requerida neste sentido.
A obrigação de pagar cotas condominiais que é de natureza “propter rem”, é de responsabilidade, em princípio, do proprietário do bem, ou, ainda, do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição (artigo 12 da lei 4.591/64). O STJ, ao analisar a celeuma, definiu que a obrigação de pagamento da taxa de condomínio inicia a partir do recebimento das chaves, senão vejamos:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. NECESSIDADE. - A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. - Agravo nos embargos de declaração no recurso especial não provido. AgRg nos EDcl no REsp 851542/RS – Ministra Nancy Andrighi – Terceira Turma STJ – Julgamento 06/09/2011.
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS. 1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência providos. EREsp 489647/RJ – Embargos de Divergência em Recurso Especial - Ministro Luis Felipe Salomão – 2ª TURMA STJ – Julgamento 25/11/2009.
DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL QUANDO DA ENTREGA DAS CHAVES DA UNIDADE AUTÔNOMA. PROPRIETÁRIO QUE NÃO PODE SER RESPONSABILIZADO PELAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO VENCIDAS EM PERÍODO ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE DO BEM. Embora existente instrumento particular de venda e compra do imóvel, o proprietário não pode ser responsabilizado pelas despesas condominiais relativas a período anterior à sua posse, que se deu com a entrega das chaves. Responsabilidade de custear as despesas de condomínio, que advém da possibilidade de usufruto do imóvel. As despesas condominiais anteriores à entrega das chaves são devidas pela construtora da unidade autônoma. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP 10348796720168260224 SP 1034879-67.2016.8.26.0224, Relator: Gilberto Leme, Data de Julgamento: 11/12/2017, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/12/2017).
É incontroverso que o pagamento do rateio cabe aquele que tem a posse efetiva, o uso e gozo do imóvel, assim, a posse efetiva é o elemento definidor da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais. De se observar que a chaves foram entregues a Autora, somente em $[geral_informacao_generica], conforme termo em anexo, nascendo, a partir de então, a responsabilidade quanto às taxas relativas ao bem.
A atitude da Requerida é ilícita e vai contrária a nossa legislação vigente e jurisprudência dominante. Vale lembrar que a relação entre a construtora ou incorporadora e o comprador é uma relação de consumo, assim esta relação está protegida pelo Código de Defesa do Consumidor. De tal sorte que a cláusula contratual que obriga o comprador do imóvel a se responsabilizar por taxas de condomínios geradas antes da entrega das chaves a teor do art. 51, IV, parágrafo 1º, III, parágrafo 2º e 4º, do Código de Defesa do Consumidor é abusiva e nula. Portanto, diante da comprovação de que o imóvel, à época ora cobrada, não havia sido entregue a Autora, faz a Requerida ser condenada à devolver de todos os valores pagos à título de débito condominial anteriores a entrega das chaves, no importe de $[geral_informacao_generica], com juros e correção monetária.