Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE $[PROCESSO_COMARCA] $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo] e $[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], vem, mui respeitosamente perante V. Exa. através dos procuradores in fine assinados, propor a presente
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
nos termos do Código de Defesa do Consumidor, em face de $[parte_reu_razao_social], pessoa jurídica de direito privado, inscrita no $[parte_reu_cnpj], com sede na $[parte_reu_endereco_completo] e $[parte_reu_razao_social], pessoa jurídica de direito privado, inscrita no $[parte_reu_cnpj], com sede na $[parte_reu_endereco_completo], pelos fatos e fundamentos a seguir expostos.
I - DOS FATOS
Antes de mais nada, registra-se que es Requerentes JAMAIS residiram no apartamento do Condomínio $[geral_informacao_generica], ou em qualquer imóvel administrado pela segunda Requerida.
Ocorre que os Requerentes estão sofrendo INÚMERAS cobranças de taxas condominiais, sem que ao menos tenham residido ou mesmo tomado posse do imóvel situado pela primeira Requerida e administrado pela segunda Requerida.
A segunda Requerida liga dia e noite para os Requerentes, cobrando-os pelo pagamento de taxas condominiais e apesar dos Requerentes explicarem toda a situação, as cobranças não param!
Tal situação está causando extremo desconforto e aflição aos Requerentes, que têm sofrido muito constrangimento de serem cobrados reiteradamente por dívida inexistente.
O problema instaurado entre as partes é o seguinte:
No dia 24/10/2016, os Requerentes formalizaram a compra do imóvel situado no condomínio $[geral_informacao_generica], mediante a assinatura do contrato de compra e venda (doc.4).
Os Requerentes vinham pagando todas as parcelas acordadas entre as partes, até que, quando chegou o momento de financiar o saldo devedor, a construtora ainda não possuía Habite-se e por isso não foi possível dar seguimento ao financiamento do imóvel. Posteriormente, os Requerentes não foram chamados para receber as chaves do imóvel e por isso já corre a ação $[geral_informacao_generica], em que os Requerentes pedem a resolução contratual em desfavor da construtora/dona do empreendimento.
O fato é que os Requerentes JAMAIS tomaram posse do imóvel, pois a construtora JAMAIS lhes entregou as chaves. A venda nem chegou a se aperfeiçoar por completo, já que o financiamento não foi aceito por falta de Habite-se, e assim os Requerentes nunca foram proprietários do imóvel do qual vem sofrendo cobranças de condomínio.
As cobranças já ultrapassaram todo o bom sendo, já que são reiteradas, o que causa extremo aborrecimento aos Requerentes.
Ainda, sempre com as cobranças paira uma ameaça de negativação do nome dos Requerentes.
Dessa forma, os Requerentes desejam a reparação e ajuízam a presente ação, a fim de que as Requeridas se abstenham de efetuar cobranças e de negativar o nome dos Requerentes, dada a inexistência de relação jurídica entre as partes.
II – DA INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA ENTRE AS PARTES – DA AUSÊNCIA DA ENTREGA DAS CHAVES
Os Requerentes não possuem qualquer relação jurídica ou contratual com as Requeridas.
A realidade é que os Requerentes possuíam um contrato de compra e venda com a construtora Rodobens, mas NUNCA receberam as chaves do imóvel.
A jurisprudência do STJ já está mais do que pacificada, no entendimento de que a obrigação do condômino pagar o condomínio começa com a imissão na posse. Vejamos exemplo:
EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS. 1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. 2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência providos. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RESP Nº 489.647 - RJ (2003/0107545-3) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO EMBARGANTE. DJ 25/11/2009.
Os Tribunais brasileiros também possuem entendimento alinhado ao do STJ, no sentido de que a incidência da taxa condominial só começa após a efetiva posse sobre o imóvel. Vejamos:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGALIDADE NA COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA/VENDENDORA. O PROMITENTE COMPRADOR SOMENTE RESPONDE PELAS TAXAS DE CONDOMÍNIO A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES, QUANDO PASSA A TER DISPONIBILIDADE DA POSSE, GOZO E USO DO IMÓVEL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS.
1. A jurisprudência pátria firmou-se no sentido de que somente a partir da entrega das chaves, momento em que é transferida ao promitente comprador a efetiva posse direta do bem, e não a partir da data de emissão da Carta de Habite-se, é que surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das taxas condominiais e de IPTU.
2. Ademais, no caso, as rés não se desincumbiram de seu ônus de comprovar que o imóvel se encontrava à disposição do consumidor desde a expedição da Carta de Habite-se e/ou que eventual impedimento na entrega do imóvel decorreu de culpa exclusiva da autora (art. 333, inciso II, do CPC).
3. Nesse sentido, demonstra-se nula a cláusula contratual que atribuiu à adquirente a obrigação de contribuir para as despesas de condomínio e IPTU antes da entrega das chaves. Escorreita, portanto, a sentença que condenou solidariamente as três primeiras rés a quitarem os débitos relativos às taxas de condomínio e demais encargos vinculados ao imóvel, propter rem, gerados em data anterior à entrega das chaves, ocorrida em 7/4/2015. 4. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos. A Súmula de julgamento servirá de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei nº 9.099/95. Condenadas as recorrentes vencidas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação. Processo ACJ 20151110025219. Orgão Julgador 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal. Publicado no DJE : 01/03/2016 . Pág.: 567. Julgamento 23 de Fevereiro de 2016. Relator FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA.
Assim, é ilícita a cobrança de taxas condominiais, sem que o imóvel tenha sido entregue aos condôminos, sendo que no caso, como a construtora não entregou o imóvel, deve ela ser responsabilizada pelo pagamento das despesas ordinárias de condomínio.
Reitera-se que os Requerentes nunca chegaram de pegar as chaves, já que nem mesmo o financiamento foi concretizado, e assim nunca tomaram posse do imóvel, não tendo nascido, assim, qualquer obrigação propter rem, ou mesmo qualquer obrigação advinda da ocupação do imóvel.
Dessa forma, os Reclamantes pugnam que as Requeridas se abstenham de efetuar qualquer cobrança (ligações, envio de boletos, envio de e-mail, SMS, etc) referentes à despesas com o Condomínio Green Residence, ante a inexistência de relação jurídica entre as partes, bem como diante da ausência de efetiva posse sobre o imóvel.
III – DA REPARAÇÃO POR DANO MORAL
Com de fato a relação contratual entabulada entre as partes é de consumo, sujeitar-se, portanto, ao disposto nas normas do Código de Defesa do Consumidor.
- cobrança excessiva sobre débitos condominiais inexistentes
O CDC assegura ao consumidor o direito à reparação por danos morais e patrimoniais:
Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
VI - a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos;
O dano moral encontra-se sedimentado no artigo 5º, da nossa Constituição Federal, que, em seus incisos V e X dispõe:
V – é assegurado o direito de resposta, proporcional ao agravo, além da indenização por dano material, moral ou à imagem;
(...)
X – são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação.
Logo, em observância a lei consumerista a Reclamada deve ser responsabilizada objetivamente, conforme disciplina o artigo 14, do CDC, verbis:
“O fornecedor de serviços responde independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”
O disposto nos arts. 186 e 927 do Código Civil Brasileiro são igualmente aplicáveis ao caso em tela: "Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito"; "Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo”.
A ré é uma empresa de grande porte de NÍVEL NACIONAL, com recursos suficientes para tomar cautelas para impedir que circunstâncias como essas ocorram. Logo, a condenação por danos morais não deverá ser fixada em quantia irrisória, sob pena da Requerida não modificar os seus atos, porque seria melhor pagar pelo ato ilícito acontecido, do que investir na melhoria dos serviços prestados.
Assim, a vítima de lesões a direitos de natureza não patrimonial deve receber soma que lhe compense a dor e a humilhação sofrida, e arbitrada segundo as circunstâncias. Não deve ser fonte de enriquecimento, nem ser inexpressiva.
Tratando-se de dano moral, o conceito de ressarcimento abrange duas forças: uma de caráter punitivo, com vistas a castigar o causador do dano pela ofensa praticada e outra de caráter compensatório, destinada a proporcionar à vítima algum benefício em contrapartida ao mal sofrido. É cediço que os danos morais devem ser fixados ao arbítrio do juiz, que, analisando caso a caso, estipula um valor razoável, que não seja irrelevante ao causador do dano, dando azo à reincidência, nem exorbitante, de modo a aumentar consideravelmente o patrimônio do lesado.
O dano moral é devido pela frustração e indignação suportados pelos Requerentes, quais sejam:
- risco de sofrer negativação indevida;
- os Requerentes têm recebido boletos de cobrança e INÚMERAS cobranças via telefone, dia e noite, noite e dia, sobre os débitos de condomínio.
Essa atitude das Reclamadas têm causado prejuízos ao sossego físico e mental dos Requerentes, pois assim que toca o telefone já paira aquele desespero e constrangimento de serem cobrados por dívida inexistente.
É importante destacar que o CDC proíbe tal prática. Vejamos:
Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.
E no presente caso nem há que se falar em inadimplência, visto que os Requerentes não têm relação jurídica com as Requeridas.
A cobrança sistemática não é um mero aborrecimento, mas sim de grave falha na prestação de serviços, o que têm causado muitos de transtornos e complicações aos Autores.
Logo, em observância a lei consumerista a Reclamada deve ser responsabilizada objetivamente, conforme disciplina o artigo 14, do CDC, verbis:
“O fornecedor de serviços responde independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre …