Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[processo_vara] VARA CÍVEL DA comarca de $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], $[parte_autor_rg], $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado $[parte_autor_endereco_completo],vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, por meio de seus procuradores (instrumento anexo) que esta subscrevem, conforme as disposições do Código de Processo Civil/2015, e demais legislação aplicável propor a presente
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS C/C REVISÃO DA TAXA CONDOMINIAL E TUTELA DE URGÊNCIA
em face do $[parte_reu_razao_social], $[parte_reu_cnpj], pessoa jurídica de direito privado, com sede $[parte_reu_endereco_completo] pelas razões de fato e de direito a seguir expostas:
I – PRELIMINARMENTE
Da Gratuidade da Justiça
O requerente não possuindo condições financeiras para arcar com as custas processuais e honorários advocatícios, sem prejuízo do seu sustento e de sua família, pleiteia-se os benefícios da Justiça Gratuita, assegurados pela Constituição Federal, artigo 5º, LXXIV e pela Lei 13.105/2015 (NOVO CPC), art. 98 e 99, § 4º c/c 105, in fine, ambos do CPC/2015. Nesse sentido, junta-se declaração de hipossuficiência (documento anexo).
Da Prioridade na Tramitação
Requer ainda a prioridade na tramitação por fazer jus ao benefício por serem idosos nos termos do art. 1.048 do Código de Processo Civil e art. 71 do Estatuto do Idoso.
II - LIMINARMENTE
O requerente requer ao douto juízo o DEFERIMENTO DA MEDIDA LIMINAR para que seja determinado que o requerido abstenha-se de continuar as cobranças das taxa de cota condominial até o deslinde da presente ação, bem como se abstenha de ingressar com ação de execução dessas cotas ou dar prosseguimento a qualquer ação já existente nesse sentido, sob pena de sanção pecuniária a ser arbitrada por esse douto Juízo, pois se acham induvidosamente demonstrados o fumus boni iuris e o periculum in mora a seguir narrados.
O presente pedido não apresentará se quer um fato alegado que, não esteja sendo, a seu turno documentado. Todos os documentos apresentados são os próprios fatos ocorridos como verá Vossa Excelência. Restará, portanto, exaustivamente provado e demonstrado acerca da conduta dos autores e, da Ré, quanto ao seu ato ilícito que ensejou a presente tutela jurisdicional.
III - DOS FATOS
Os autores são possuidores de um apartamento, no 4º (quarto) andar do bloco B, do condomínio requerido, apartamento este, intitulado de cobertura por ser no ultimo andar.
Primeiramente é necessário salientar que quando chegaram ao condomínio em 2011, a taxa de condomínio era igualmente em relação aos demais apartamentos e que nessa época os autores sempre cumpriram com a sua obrigação de pagamento da sua cota em dias, ocorre que, foi definido que os apartamentos da cobertura deveriam um valor quase que o dobro da cota em relação aos demais, aumentando de R$ 719,00 (setecentos e dezenove reais) para R$ 1.130,00 (hum mil, cento e trinta reais).
Os autores à época passaram por uma grande crise financeira e o aumento do condomínio não chegou em bom momento, ficando eles assim, inadimplentes por um determinado período, entretanto o Sr. $[parte_autor_nome_completo] tentou por diversas vezes com o síndico da época fazer um parcelamento de acordo com as suas posses e que sempre foi negado por este, ensejando o ajuizamento da primeira ação de cobrança no juizado especial de nº $[geral_informacao_generica], não tendo acordo.
Com o passar do tempo, a medida de suas condições financeiras os autores pagavam as cotas mensais, que só aumentavam, chegando ao valor atual de R$ 1.251,90 (hum mil, duzentos e cinquenta e um reais e noventa centavos) enquanto as demais unidades pagam o valor de R$ 608,40 (seiscentos e oito reais e quarenta centavos), ou seja, o valor da cota dos autores ultrapassa o dobro da cota das demais unidades.
Ocorre que, no ano de 2016, por falta de manutenção nas calhas e no telhado do bloco e devido as fortes chuvas que acometeram aquele ano, houve uma infiltração no apartamento dos autores gerando um sério prejuízo material, sendo inclusive de conhecimento da defesa civil, que a partir de então, anualmente no período de inverno, acontece a mesma infiltração e a defesa civil é acionada, chegando inclusive a interditar, mas como os autores não tem para onde ir, foram obrigados a permanecer com risco de vida na unidade.
A referida infiltração fez uma verdadeira inundação dentro do apartamento, chegando a destruir 1 (um) colchão, 3 (três) ventiladores de teto, 2 (dois) televisores de 40 e 60 polegadas, 2 (dois) guarda-roupas embutidos e 2 (dois) racks que ficaram imersos na água, além do dano na pintura e na parte estrutural do apartamento, este ultimo colecionado dois orçamentos a esta exordial datadas em 2017 e 2018 com valores de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) e R$ 14.000,00 (quartoze mil reais), respectivamente.
Desde então, nas chuvas de inverno, o apartamento sofre infiltrações e encontra-se em estado degradante, com várias avarias, conforme fotos anexas, causando sérios transtornos de ordem material e psicológicas aos requerentes, que por sua idade, sofrem de vários problemas de saúde e moram sozinhos.
Os autores, desde então, vem tentando com o condomínio para o ressarcimento e o conserto da unidade, inclusive perante o núcleo de prática de prática jurídica e núcleo de solução de conflitos da Faculdade Farias Brito, conforme termos de audiências anexos, mas todos sem êxito.
Por todo o transtorno causado, os autores mais uma vez, atrasaram o pagamento das cotas condominiais, ensejando na ação de execução de nº $[geral_informacao_generica], que mais uma vez tentaram acordo com o síndico da época, sem sucesso.
No condomínio, é de conhecimento de todos que os autores encontram-se inadimplentes, trazendo uma série de constrangimento. Inclusive, já chegaram anunciar o apartamento dos autores á venda em uma placa pendurada no poste em frente ao condomínio, sem o conhecimento deles, que souberam através de diversas ligações feitas por possíveis compradores, conforme B.O anexo.
Ademais, resta salientar que o bloco B, é o único bloco que possuí elevador, que determinado em assembleia é de responsabilidade apenas dos moradores do referido bloco, mas que ultimamente o elevador sofreu duas paralisações, a primeira de 15 (quinze) dias e segunda, até o momento, contando com mais de duas semanas parado, sem previsão de conserto, e os autores conforme já explanado, contam com idade avançada, não podendo subir e descer escadas constantemente, prejudicando assim, até a compra de seus mantimentos.
Os autores por diversas vezes já tentaram resolver em vias administrativas , mas nunca obtiveram êxito. Não restando outro meio a ser buscado, os autores decidem pelos fatos expostos supracitado, buscar amparo pela via judicial.
IV - DO DIREITO
Em decorrência desse incidente, os requerentes experimentaram situações constrangedoras e angustiantes, tendo sua moral e seu psicológico violentamente abalados, face à toda as situações explanadas acima com seus reflexos prejudiciais e o vasto rol de documentos anexas a peça vestibular, sendo fatos suficientes a ensejar o que se suplica.
DA COBRANÇA DA COTA CONDOMINIAL EM VALOR MAIOR QUE AS OUTRAS UNIDADES
Os autores são cobrados mensalmente por uma cota condominial que ultrapassa o dobro do valor cobrado das demais unidades, a diferença de valor é de mais de 100%, e tal divisão, fere mortalmente o princípio constitucional da igualdade, razoabilidade e proporcionalidade.
Vossa Excelência, a alegação aqui proposta versa sobre a inconstitucionalidade do rateio das quotas condominiais pautadas na proporção da fração ideal de cada unidade do referido condomínio, visto que os demais apartamentos pagam valores muito baixos, se considerado os valores arcados pelos proprietários das coberturas, que não é justo, pois embora a fração ideal da unidade seja superior às das demais, as despesas comuns não se alteram em função da fração ideal.
PRINCIPIO DA RAZOABILIDADE E O OLHAR DO HOMEM MÉDIO
Antônio José Calhau de Resende conceitua o princípio da razoabilidade da seguinte forma:
“A razoabilidade é um conceito jurídico indeterminado, elástico e variável no tempo e no espaço. Consiste em agir com bom senso, prudência, moderação, tomar atitudes adequadas e coerentes, levando-se em conta a relação de proporcionalidade entre os meios empregados e a finalidade a ser alcançada, bem como as circunstâncias que envolvem a pratica do ato”.
Partindo do conceito esposado pelo ilustre autor, temos que no caso concreto, o condomínio e os condôminos, não estão atuando segundo o princípio da razoabilidade (e também da proporcionalidade) quando da cobrança (exacerbadamente) a maior das taxas condominiais referentes aos apartamentos fincados na cobertura.
O Condomínio e seus condôminos não agem com a prudência e moderação que a demanda exige, não levam em conta a relação de proporcionalidade entre os meios empregados e a finalidade a ser alcançada.
No caso em questão não é legitimo e muito menos razoável, os autores arcarem com uma taxa condominial tão vultosa em relação aos outros condôminos, pois os patronos dessa ação, não usufruem nem mais, nem menos, das facilidades disponíveis aos demais condôminos do Edifício, razão pela qual se sentem prejudicados com a não divisão igualitária (ou menos exacerbada) do pagamento das taxas condominiais.
Basta Vossa Excelência idealizar que o serviço apresentado pelo porteiro é o mesmo para a totalidade dos condôminos, do mesmo modo o sendo o serviço da faxineira, do jardineiro, a atividade do portão eletrônico, com exceção apenas do elevador que j[a é definido de responsabilidade apenas do bloco B e assim por diante.
É bem verdade que, por possuir um espaço maior, o apartamento de cobertura tende a incidir em um gasto diferenciado, mas não ao ponto de determinar dos proprietários uma prestação de mais de 100% superior àquele que é efetuado pelo resto do condomínio.
DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA
O Art. 884 do Código Civil afirma que “aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários”.
O condomínio ao estabelecer prestações tão desproporcionais quanto a cobrança das coberturas incide no caput do art. 884 do CBB, pois sem justa causa enriquece às custas dos proprietários das coberturas - por todos os motivos expostos acima.
Entendimento análogo tem o Desembargador mineiro GUILHERME LUCIANO BAETA NUNES quando afirma que “a prevalência pura e simples do critério de quotas ideais pode levar a situações de desequilíbrio e de ferimento ao princípio que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil)”.
Situação que ocorre no caso concreto, ou seja, há uma oneração exagerada dos autores - proprietários das coberturas - e os benefícios ofertados nesta proporção restam indevidos, ilegais e ilegítimos aos demais condôminos.
Devido a essa situação os autores requerem desde já, os pagamentos realizados a maior (vincendos e vencidos) que não se encontram legalmente prescritos - a contar da data do protocolo desta ação judicial.
O ART. 1336, I DO CÓDIGO CIVIL E SUA LEITURA CONSTITUCIONAL
O art. 1.336 do Código Civil diz que são deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
Em que pese o comando inserto no artigo 1336, I do Código Civil é de se ver que, em se tratando de condomínio edilício, como é o caso, a posse compartilhada refere-se, única e exclusivamente, às áreas de uso comum dos condôminos.
Nesse mesmo sentido, é de fundamental importância inventariar que os valores auferidos com cobrança de taxas condominiais são aplicados na conservação e nos investimentos necessários à propriedade coletiva sem influência da área privativa.
De tais proposições desponta cristalina a lição no sentido de que pouco importa se no condomínio há unidades de 100, 200 ou 300 metros quadrados, todos os condôminos devem despender os mesmos valores a título de taxas condominiais, inclusive em observância ao que preleciona o Art. 5º, caput, da Carta Magna, de acordo com o qual “todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza”.
À guisa de corroboração, impende consignar que, na grande maioria dos condomínios, as unidades maiores constituem a minoria, de modo que dificilmente a contribuição igualitária entre os condôminos será aprovada pela Assembleia Geral, cuja soberania não autoriza que se locupletem os demais apartamentos tipos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior.
Qualquer acepção em sentido contrário denota manifesto contrassenso, eis que tal fato, por si só, não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que aos demais e, finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos.
Inegável que a soberania da assembleia geral, que estabelece o critério de rateio de despesas com base na fração ideal, não autoriza o locupletamento dos apartamentos menores em detrimento daqueles de maior área, já que as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio não são proporcionais ao tamanho de suas unidades privativas, mas às áreas comuns utilizadas por todos os condôminos indistintamente.
Vale dizer que os gastos suportados pelo condomínio com manutenção de áreas comuns, pagamento de funcionários, dentre outros, beneficiam de forma equivalente a todos os moradores, independente de sua fração ideal.
Por tal razão, o critério do rateio de despesas condominiais com base na fração ideal adotado na convenção condominial poderá ser substituído e alterado pelo critério igualitário de rateio de despesas como forma de preservar o principio da vedação ao enriquecimento
À luz do que foi esposado, outra conclusão não há senão de declarar a ilegalidade das cobranças realizadas pelo condomínio.
JURISPRUDÊNCIAS SOBRE A FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO
DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE. A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido". (STJ. REsp 541713/RS. Rel. Min. Cesar Asfor Rocha. Dje 28/10/2003).
RECURSO ESPECIAL Nº 1.104.352 - MG (2008/0256572-9). DECISÃO. Trata-se de recurso especial interposto pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO EUNICE MARIA, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado (fl. 347, e-STJ): CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRITÉRIOS PARA O RATEIO DAS DESPESAS. A soberania da assembléia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos. A ressalva legal, salvo disposição em contrário, deixou à assembléia geral na elaboração da Convenção de Condomínio ou em deliberação extraordinária a fixação da contribuição fora do critério da fração ideal para que fosse adotado com justiça o princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa - inteligência dos artigos 12, § 10 da Lei 4.591/64 e artigo 1336, inciso 1 do Código Civil, com a redação dada ao inciso pela Lei n. 10.931, de 02/08/2004.A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil. Opostos aclaratórios (fls. 355/357, e-STJ), foram acolhidos para suprir omissão (fls. 359/363, e-STJ). Nas razões do especial, a ora recorrente aponta ofensa aos arts. 12, § 1º, da Lei n. 4.59/64, 1.336, I, do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial. Alega serem as …