Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ FEDERAL DA $[PROCESSO_VARA] VARA FEDERAL DA SEÇÃO JUDICIÁRIA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], vem, mui respeitosamente perante V. Exa. através dos procuradores in fine assinados, propor a presente
AÇÃO ANULATÓRIA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE, COM REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA
em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL, empresa pública federal de direito privado, localizada na $[parte_reu_endereco_completo], CEP $[parte_reu_cnpj], endereço eletrônico desconhecido, pelas razões de fato e de direito a seguir expostas:
I - DOS FATOS
O requerente é possuidor de uma casa popular situada na Rua $[geral_informacao_generica]. É neste local que o requerente está residindo.
Conforme consta nos documentos anexos, o imóvel encontra-se registrado sob a matrícula 80.120, no livro 02, no 5º Serviço Notarial e Registro de Imóveis de $[processo_cidade].
O imóvel custou o valor de R$ 61.900,00 (sessenta e um mil e novecentos reais). Para adquiri-lo, no ano de 2012, o requerente firmou junto à Caixa Econômica Federal o instrumento de contrato nº 855552135618, de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, sendo que, em razão da casa ser do tipo popular e o requerente ser de baixa renda, o autor foi agraciado com o Programa Minha Casa Minha Vida, obtendo o desconto do saldo devedor do valor de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais).
O saldo remanescente de R$ 44.280,00 (quarenta e quatro mil, duzentos e oitenta reais) foi financiado, a ser pago em 300 (trezentos) meses, com prestações médias de R$ 313,64 (trezentos e treze reais e sessenta e quatro centavos) (vide item C do contrato de compra e venda)
O requerente vinha pagando as prestações, até que no ano de 2013 ficou desempregado, o que dificultou a pontualidade nos pagamentos. Mas ainda assim, mesmo desempregado, o requerente vinha tentando honrar com os seus compromissos. Atualmente, o requerente presta serviços gráficos de modo autônomo, o que ainda o permite pagar as parcelas do imóvel, mas ainda busca um emprego de carteira assinada.
Dias atrás, o requerente procurou a CEF para quitar algumas parcelas que estavam em atraso e qual não foi a sua surpresa, quando o atendente disse não haver nenhum imóvel em seu nome. Após longa busca no sistema, o funcionário da CEF informou que o requerente já havia perdido o imóvel, que a sua casa estava para leilão, pois o requerente não pagara as últimas parcelas.
A CEF se recusou a negociar ou a receber os valores em atraso, bem como se omitiu em prestar informações, sob o argumento de que não havia nada a fazer.
O requerente perdeu o chão, pois NÃO FOI INTIMADO para purgar a mora, não foi intimado previamente para pagar o débito, conforme prevê o contrato na cláusula trigésima.
Sem qualquer intimação prévia ao requerente, a CEF consolidou a propriedade para si em 13/12/2018 (vide a averbação 9 na matrícula), o que só foi descoberto recentemente, após o requerente não conseguir quitar as parcelas atrasadas.
A consolidação da propriedade em nome da CEF é nula de pleno direito, já que não observou as regras contidas no contrato.
Destarte, além do banco requerido agir em desconformidade contratual, por não notificar o requerente, conforme expressamente necessário na cláusula trigésima do contrato, também não aceita receber os valores dos pagamentos, razão pela qual o requerente vem perante Vossa Excelência requerer a purgação de mora.
Ainda não houve o leilão do imóvel, pois, o requerente realizou diligências e não encontrou informações nesse sentido, além do que não recebeu qualquer notificação prévia ao leilão.
Como a CEF não presta informações ao requerente, não há como saber o valor exato do saldo devedor. Contudo, o Autor entende que alcança o valor aproximado de R$ 7.000,00 (sete mil reais), motivo pelo qual requer-se desde já o depósito judicial do valor, e havendo valores a complementar, que o requerente seja intimado para tanto.
É de suma importância mencionar que a casa é a utilizada para moradia do requerente e o leilão do imóvel, além de ser injusto e ilegal, trará problemas de toda a sorte ao requerente, que não tem condições de pagar um aluguel, motivo que torna necessária a tutela antecipada almejada.
Tendo o requerido negado o recebimento dos valores da dívida e havendo o risco iminente do leilão o imóvel do requerente, vem o autor pleitear a tutela jurisdicional como forma de ver solucionado, de uma vez por todas, o mal causado pelo requerido.
II – DO DIREITO
II.1 – DA NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO
A Lei 9.514/1997, que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel, determina em seu art.26 o procedimento a ser adotado ANTES da consolidação da propriedade em nome do fiduciante:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
A lei é clara ao determinar que, antes da consolidação da propriedade em nome da instituição fiduciária, é necessário que o fiduciante seja INTIMADO para pagar os valores vencidos e vincendos até a data do pagamento.
E nesse mesmo sentido, o contrato celebrado entre as partes, em sua cláusula trigésima, deixa evidente que o banco réu se comprometeu a efetuar a INTIMAÇÃO do devedor, para purgar a mora, consoante determina a lei:
Indo mais adiante, o parágrafo terceiro da cláusula trigésima do contrato determina A mora do devedor fiduciante será ratificada mediante INTIMAÇÃO com prazo de 15 (quinze) dias para a sua purgação.
Outra determinação contratual, decorrente do §3°, art.26, da Lei 9.514/1997, constou na cláusula trigésima, parágrafo quinta, incido III, de que A Intimação será feita pessoalmente ao devedor fiduciante ou ao seu representante legal, ou ao procurador legalmente constituído.
Excelência, nenhum desses procedimentos foi observado pelo requerido.
Não houve intimação do requerente para purgar a mora. A consolidação da propriedade foi feita de forma direta, sem que fosse possibilitado ao requerente o pagamento das prestações atrasadas!
Consoante consta na matrícula do imóvel, a consolidação da propriedade se deu em 13/12/2018, por inadimplência após a intimação ocorrida em 09/07/2018.
CONTUDO, Excelência, ao analisarmos a matrícula observamos que a referida inadimplência foi QUITADA, tanto é que houve o cancelamento da intimação.
Vejamos a ordem cronológica na matrícula do imóvel:
• Averbação 8 na matrícula, dia 06/06/2017: averbação de intimação para purgar a mora, no valor de R$ 1.351,47 (um mil, trezentos e cinquenta e um reais e quarenta e sete centavos);
• Averbação 9 na matrícula, dia 08/08/2019: CANCELAMENTO DA INTIMAÇÃO, em razão do pagamento;
• Averbação 10 na matrícula, dia 13/12/2018: consolidação da propriedade, por ausência de purgação da mora, eis que a intimação ocorreu em 09/07/2018, e não houve pagamento.
Excelência, veja que o requerente efetuou o pagamento dos valores devidos, mas a consolidação da propriedade se deu exatamente por falta de pagamento, sendo que a própria matrícula do imóvel demonstra a quitação e a baixa da intimação.
Destarte, tendo sido demonstrado que não houve intimação prévia para purgar a mora, não convalesce a propriedade em nome do requerido. Não há no que se falar em consolidação da propriedade pelo fiduciário, muito menos em alienação, tendo em vista a ausência de intimação.
É de se demonstrar que, ainda não houve ainda leilão do imóvel, pois se houve o autor teria sido cientificado para exercer o seu direito de preferência, consoante determina o art. 27 da Lei 9514/1997:
Art.27 (...)
§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.
O autor continua residindo no imóvel até os dias de hoje.
Não houve sua intimação pessoal, por intermédio do Cartório de Títulos e Documentos. A intimação que não atende o requisito da excepcionalidade é nula, assim como os demais atos posteriores do procedimento de consolidação da propriedade imobiliária.
A inobservância ao rito prescrito para a constituição em mora da parte devedora afeta o procedimento de notificação extrajudicial promovido pela primeira apelante com vistas à consolidação e alienação da propriedade do bem imóvel alienado fiduciariamente e, consequentemente, a venda do bem em leilão público.
Requer, pois, a declaração de nulidade da consolidação da propriedade em nome do requerido, pois não foi observado o procedimento prévio exigido por lei e pelo contrato, especialmente o de intimação pessoal do devedor para purgar a mora. Ainda, pleiteia o autor pela expedição de ofício ao cartório competente, para que proceda ao cancelamento da averbação 10 da matrícula do imóvel, referente à consolidação da propriedade.
II.2 - DA CONSIGNAÇÃO DOS VALORES INCONTROVERSOS E DA PURGAÇÃO DA MORA
O banco requerido recusa-se a prestar informações acerca do imóvel do requerente, assim, não é possível saber com precisão o valor das parcelas em aberto, mas estima-se que o débito alcance a quantia de R$ 7.000,00 (sete mil reais).
Eventualmente, após a defesa da ré, havendo a apresentação de planilha de débitos que demonstrem o valor da dívida e que a quantia supera ao valor depositado, requer-se a assinalação de prazo razoável para a quitação do débito remanescente.
O requerente vem Vossa Excelência requerer a purgação de mora, nos termos da cláusula trigésima, parágrafo sexto do contrato, o qual prevê que, purgada a mora, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
Ainda, perfeitamente cabível ainda o pagamento em juízo das parcelas restantes, caso o requerido se recuse a receber os valores das parcelas vincendas no decorrer do processo.
No caso em tela, o Autor está querendo pagar os débitos advindos, ou seja, purgar a mora. É também o que pretende o Banco com o leilão, receber quantia em dinheiro. Nesse norte, considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966.
É válida a purgação da mora do Autor após o decurso do prazo legal, fundada na aplicação subsidiária dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966, conforme disposto no art. 39, da Lei nº 9.514/97. Sendo possível a quitação até a assinatura do auto de arrematação, devido à aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/1966. PRECEDENTE ESPECÍFICO DESTA TERCEIRA TURMA. 1. "O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário a que se refere a Lei nº 9.514/1997." (REsp 1462210/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2014, DJe 25/11/2014) 2. Alegada diversidade de argumentos que, todavia, não se faz presente. 3. AGRAVO INTERNO …