Petição
AO JUÍZO DA $[processo_vara] VARA CÍVEL E AMBIENTAL DA COMARCA $[processo_comarca]
$[parte_autor_nome_completo], já devidamente qualificada nos autos do Processo de número mencionado acima, da ação proposta em desfavor de $[parte_reu_razao_social], igualmente qualificada, vem, por intermédio de suas procuradoras infra-assinadas, vem perante a este Juízo, nos termos do art.350 do CPC, tempestivamente apresentar
IMPUGNAÇÃO À CONTESTAÇÃO
e documentos de evento nº. 27 fazendo mediante as razoes a seguir:
Em proêmio, cumpre observar que as Requeridas procuram levar este r. juízo a erro, mormente quando alteram a realidade dos fatos.
DO HISTORICO PROCESSUAL
A Autora propôs ação de rescisão contratual c/c restituição dos valores pagos e reparação por danos morais com pedido de tutela de urgência em desfavor das Requeridas a fim de suspender os pagamentos das parcelas pactuadas e inibição de negativação e demais penalidades.
Após deferir a liminar, este Juízo determinou a realização de audiência de conciliação/mediação através do CEJUSC, sendo que não houve composição.
Ato contínuo a Ré apresentou sua defesa na forma de contestação, além de documentos diversos buscando comprovar a sua tese.
Por fim, através do ato ordinatório de evento nº 28 a Autora foi intimada para aprestar impugnação à contestação e documentos apresentados pela Ré.
É a síntese do necessário
DA SÍNTESE DAS ALEGAÇÕES DA DEFESA
Em analise célere da peça defensiva apresentada pode-se observar que se trata de defesa totalmente genérica, já corriqueira e com argumentações entabuladas em razão de vários processos ativos cadastrados em nome das Requeridas.
Pois bem. Alegam na peça defensiva, de forma preliminar, que o feito deve ser julgado improcedente ante a presença de cláusula compromissória arbitral, em contrato de adesão presente em relação de consumo que sequer foi assinada pela Autora.
Ainda de forma preliminar, que deve ser reconhecida a ilegitimidade passiva da Requerida $[parte_reu_razao_social], sob a alegação de se tratar de “administradora” do contrato, contudo, apresentando documento que comprova que participa da venda e dos lucros dos contratos de compromisso de compra e venda firmados do loteamento.
No mérito, após a leitura das longas $[geral_informacao_generica] laudas da defesa, pode-se dessumir que as Requeridas tentam alegar que não deve ser aplicado o CDC, pois a falta de construção do imóvel caracterizaria os Requerentes como “investidores”.
Ainda, ora alega que deve ser aplicado o percentual de retenção previsto em contrato, ora defende que deve ser aplicada a Lei de Distrato - Lei nº 13.786/ 2018 – editada após a assinatura do contrato. Ainda, que a devolução deve ocorrer em tantas quantas parcelas foram pagas e sendo ignorada a súmula 543 do STJ e deve ser aplicada taxa de fruição (aluguel mensal) pelo usufruto do lote vago do contrato.
Por fim, defende que não deve ocorrer a correção monetária das parcelas pelo IGPM para a devolução, pois ocorreria um “ganho de capital” da Requerente.
Não precisa ser nenhum expert em direito imobiliário e consumerista para compreender o absurdo das alegações apresentadas na peça contestatória, entretanto, diferentemente das Requeridas segue abaixo impugnação com precedentes atualizados do STJ e TJGO (2019 e 2020), rebatendo ponto a ponto as alegações contidas em contestação.
DA NULIDADE DA CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM
Em tópico preliminar totalmente genérico, as Requeridas Pretendem que seja reconhecida a convenção de arbitragem e seja julgado improcedente o feito sem resolução de mérito sob a alegação que “O intervencionismo proposto pelo Código de Defesa do Consumidor não procura afastar a noção de liberdade contratual como poder das partes tendente a regular a relação entre elas. Visa, sim, garanti-la, preservando a principal função do contrato, qual seja, instrumento de segurança das expectativas”.
Por oportuno, frisa-se que o promissário comprador sequer assinou a cláusula compromissória arbitral, sendo esta assinada exclusivamente por $[geral_informacao_generica], administradora da empresa $[parte_reu_razao_social].
Pois bem, a Lei de Arbitragem – Lei n. 9.307/96 relaciona os Requisitos para a eficácia da convenção de arbitragem nos contratos de adesão e são eles:
Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.
(...)
§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula. (G. n)
Frisa-se que a Autora não redigiram o contrato e este foi pre- entabulado pelas Requeridas, portanto, contrato de adesão. Não obstante, importa esclarecer que os Autores sequer concordaram com a entabulação da cláusula e razão pela qual NÃO ASSINARAM A CLÁUSULA ESPECIFICA REDIGIDA.
Portanto, ante a ausência de assinatura especifica da cláusula compromissória, deve-se concluir que NÃO HOUVE A CONCORDÂNCIA com a instituição da arbitragem, sequer devendo ter palco para tal discussão neste litigio.
A esse respeito, o julgado:
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTATAL. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. INVALIDADE. CONTRATO DE ADESÃO. INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 4º, § 2º, DA LEI 9.307/96. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS PERANTE O TRIBUNAL DE ORIGEM. QUESTÃO RELEVANTE PARA O DESLINDE INTEGRAL DA CONTROVÉRSIA. OMISSÕES APTAS, EM TESE, À MODIFICAÇÃO DA CONCLUSÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO.
(...)
Segundo entendimento do STJ, cabe ao Poder Judiciário, nos casos em que prima facie é identificado um compromisso arbitral 'patológico', i.e., claramente ilegal, declarar a nulidade dessa cláusula.
Hipótese concreta em que à cláusula compromissória integrante do pacto firmado entre as partes não foi conferido o devido destaque, em negrito, tal qual exige a norma em análise; tampouco houve aposição de assinatura ou de visto específico para ela.
(...)
Recurso especial de HOTELARIA ACCOR BRASIL S/A conhecido e parcialmente provido. (REsp 1845737/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/02/2020, DJe 26/02/2020).
Ademais, ainda que houve assinada a cláusula compromissória arbitral, os Requerentes discordam que a demanda seja solucionada no juízo alternativo, razão pela qual propuseram a ação diretamente no judiciário, assim atraindo a aplicação da súmula 45 do TJGO.
Desta forma, seja pela ausência dos requisitos previstos art. 4ª, §2 da Lei 9.307/96 ou seja pela aplicação da súmula 45 do TJGO, deve ser afastada aplicação cláusula compromissória, sem assinatura especifica dos promissários compradores, em contrato de adesão consumerista ante a propositura direta da ação no judiciário, demonstrando que houve a recusa da arbitragem pela Autora.
DA LEGITIMIDADE DA REQUERIDA
A Requerida sustenta em contestação que deve ser declarada ilegítima, pois teria atuado “apenas como Representante/Procuradora da Promitente Vendedora (Primeira Requerida) na intermediação da venda firmada”.
Contudo, conforme pode-se observar dos documentos anexos à inicial, a Requerida participou ativamente do processo de comercialização, negociação, venda e recebimentos das parcelas do contrato.
Frisa-se que os próprios documentos arrolados na peça defensiva vão defronte aos argumentos lançados na preliminar.
Conforme documento lançado em contestação denominado a Requerida custeou todo o processo de implantação do empreendimento e ainda participa dos lucros da vendas das unidades imobiliárias.
Ora, não vamos nos enganar, a Requerida não é representante”. Em verdade, a Requerida se trata de fornecedora direta do produto ofertado aos consumidores e sócia daquela intitulada no contrato de forma exclusiva como promitente vendedora.
Realizou a venda, gerenciou os recebimentos, transigiu com os promissários compradores ostentando a aparência de proprietária, participa dos lucros e quando chamada a responder pelo ônus contratual, se esquiva da responsabilidade e se diz mera representante!
Não deve ser acatada tal alegação, haja vista que a Requerida se trata de promitente vendedora do bem, tal como a Requerida , razão pela qual deve ser reconhecida solidariedade de ambas as partes responderem integralmente pela restituição dos valores pagos.
Diz-se legítima a parte que, no polo ativo, seja, pelo menos aparentemente, titular do direito subjetivo tutelado. No polo passivo, diz-se legítima a parte que deva suportar os efeitos de eventual sentença de procedência do pedido inicial. Assim, deve o sujeito ativo demonstrar ser titular do direito que pretende fazer valer em juízo - legitimidade ativa, e ser o sujeito passivo quem esteja obrigado a se submeter à sua vontade – legitimidade passiva.
Destarte, legitimados ao processo são os titulares dos interesses em conflito. Deste modo, tem legitimidade ativa o titular do interesse pretendido e passiva o titular do interesse que resiste à pretensão.
Robustece essa exegese a firme jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, ad litteram:
(...) AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO
OCORRÊNCIA. DANO MORAL. QUANTUM. VÍCIOS INEXISTENTES. PREQUESTIONAMENTO. 1. Não há que se
falar em ilegitimidade passiva da embargante, porquanto evidenciado nos autos que a negociação foi feita diretamente com ela, a qual atua com poderes de mandatária/administradora, assumindo, portanto, as funções de intermediária na celebração do negócio jurídico (…). (TJGO, 6ª Câmara Cível, Apelação nº 5140274-49.2018.8.09.0105, Rel. Des. Jeová Sardinha de Moraes, julgado em 13/11/2019, DJe de 13/11/2019, g.)
APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA INTERMEDIADORA J. VIRGÍLIO. APLICABILIDADE DO CDC. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. RESTITUIÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. TAXA DE CORRETAGEM. NÃO RETENÇÃO. MULTA PENAL COMPENSATÓRIA. 10% (DEZ POR CENTO) INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR PAGO PELO
CONSUMIDOR. 1. Não há falar em ilegitimidade passiva da segunda requerida, J. Virgílio Lançamentos de Imóveis na relação contratual, quando evidenciado nos autos que a negociação foi feita diretamente com ela que atua com poderes de mandatária/administradora assumindo, portanto, perante a empresa contratada e o contratante como intermediário na celebração do negócio jurídico a fiel execução contratual (…). (TJGO, 2ª Câmara Cível, Apelação nº 0386431-26.2015.8.09.0029, Rel. Des. Amaral Wilson de Oliveira, julgado em 12/06/2019, DJe de 12/06/2019, g.)
Portanto, verificado nos autos que a Requerida se trata de verdadeira fornecedora do produto envolto na lide, participando ativamente da comercialização, venda, negociação e recebimentos das parcelas e lucros, não há como dissociar sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação
DA APLICAÇÃO DO CDC – CONTRATO DE ADESÃO
Alegam as Requeridas que os Requerente se tratam de investidores, especuladores imobiliários, pois “em $[geral_informacao_generica] os Autores eram residentes do Município de $[geral_data_generica], naquele ano adquiriram um lote no Município de $[geral_informacao_generica], agora em $[geral_data_generica], ou seja 06 (seis) anos após a compra, não realizaram qualquer edificação no local e continuam morando na cidade de $[geral_informacao_generica]”, assim, deve ser afastada a aplicação do CDC.
Pois bem. Não se pretende adentrar a fundo na tese fantasiosa que pretende criar as Requeridas, cheia de ilações e deduções para tentar criar uma narrativa mais favorável aos seus interesses.
É necessário retirar as Requeridas do pedestal em que se colocaram e solicitar que firmem os olhos nos consumidores para os quais estão pretendendo a venda de seus imóveis.
O valor das parcelas iniciais do contrato atrai consumidores da classe média e classe média baixa, pessoas que pretendem a aquisição penosa de um imóvel de forma parcelada, para que no futuro, em uma situação financeira melhor, possam edificar sob o imóvel.
Infelizmente não foi atingido tal objetivo! E agora a Requerente pretende simplesmente reaver o valor pago para destina-lo a um outro imóvel que atenda melhor os interesses pretendidos pelo planejamento familiar.
Acerca do direito, importa esclarecer que ainda que fosse a tentativa da Requerente a pretensão de compra para fins de investimento, não restaria afastada a aplicação do CDC.
A esse respeito o julgado:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO (COMPRA E VENDA DE IMÓVEL). DECISÃO SANEADORA. CONHECIMENTO PARCIAL DO RECURSO. APLICABILIDADE DO CDC. POSSIBILIDADE. MANUTENÇÃO. (...) 2. Escorreita a decisão objurgada ao reconhecer a aplicabilidade do CDC ao caso, haja vista que, embora tenham os agravados adquirido imóvel de uso comercial, fizeram-no, aparentemente, como forma de investimento eventual (portanto, na condição de destinatários finais), visto que não há prova nos autos de que sejam investidores habituais ou atuantes no mercado imobiliário. Daí, a priori, enquadrarem-se na definição legal de consumidores. Agravo de Instrumento conhecido, em parte, e nesta parte, desprovido. (TJGO, Agravo de Instrumento ( CPC ) 5120288-65.2020.8.09.0000, Rel. Des(a). ZACARIAS NEVES COELHO, 2ª Câmara Cível, julgado em 09/06/2020, DJe de 09/06/2020).
Vale pontuar que o que descaracteriza a relação de consumo não é a finalidade da compra, mas sim a ausência de hipossuficiência do consumidor.
No caso dos autos, a hipossuficiência do consumidor é técnica, jurídica e econômica, haja vista que está litigando contra uma empresa edimentada no mercado imobiliário, assim, não há que se falar em afastar a aplicação do CDC em razão da ausência de construção no imóvel.
DA INAPLICABILIDADE DA LEI DE DISTRATOS – LEGISLAÇÃO EDITADA POSTERIORMENTE À ASSINATURA DO CONTRATO – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA A APLICAÇÃO.
Sendo breve neste tópico, pois não há muito o que se discutir, as Requeridas pretendem que seja aplicada no julgado a Lei n. 13.786/ 2018, no contrato firmado em 17/02/2014, em especial à cláusula 32-A do referido diploma legal.
Em síntese, totalmente inadmissível a aplicação da supracitada lei, haja vista que foi editada após a assinatura do contrato de compra e venda, assim devendo ser aplicada somente para contratos posteriores a sua edição segundo o princípio da irretroatividade das normas.
Logo, a pretensão das Requeridas esbarra no quanto disposto no art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, que institui o princípio da irretroatividade como regra no que diz respeito à eficácia da lei no tempo.
Confira-se: “A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.”
Dessa forma, a nova lei somente alcançará os contratos celebrados após a sua vigência, não retroagindo para regulamentar os contratos anteriormente pactuados (tempus regit actum).
A esse respeito os julgados:
AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C REPETIÇ…