Modelo de Contrato de Cessão de Posse de Imóvel | Sítio | 2025 | Instrumento particular pelo qual o cedente transfere ao cessionário a posse plena e os direitos sobre imóvel rural, livre de ônus, autorizando-o inclusive a propor ação de usucapião.
Como demonstrar que o cessionário assumiu o risco do negócio em cessão de posse precária?
Nos casos de cessão de direitos envolvendo imóveis localizados em áreas de assentamento, é comum surgirem disputas judiciais quando o cessionário tenta rescindir o contrato alegando omissão de informações ou posse irregular. O ponto central está na verificação da boa fé e na clareza das cláusulas contratuais quanto à natureza da transferência. Se o cessionário sabia que a propriedade era precária e, mesmo assim, prosseguiu com a transação, assume o risco do negócio e não pode imputar culpa ao cedente.
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CESSÃO DE DIREITOS. TRANSFERÊNCIA DE POSSE PRECÁRIA. DIREITO DE INFORMAÇÃO RESGUARDADO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DO CEDENTE NÃO CONFIGURADO. RISCO DO NEGÓCIO ASSUMIDO PELO CESSIONÁRIO. DANO MATERIAL E MORAL AFASTADO. RECURSO IMPROVIDO.
As partes celebraram simples Cessão de Direitos envolvendo a posse precária de imóvel integrante de Assentamento, quando houve a transferência da posse em favor do cessionário/autor, que ficou ciente das condições da posse e assumiu a responsabilidade sobre o imóvel transferido, inclusive quanto ao risco do negócio.
Assim, o cedente/réu cumpriu com a sua obrigação quando entregou a posse do imóvel, não havendo como rescindir o contrato por sua culpa - art. 475 do CC.
A prova testemunhal corrobora essa conclusão, esclarecendo que o cessionário/autor tinha ciência de que o imóvel integrava área de Assentamento, pendente de regularização fundiária pelo INCRA, inclusive o preço pago é condizente com a posse e não propriedade, não se podendo atribuir má-fé ou omissão de informações ao cedente/réu.
Com efeito, a prova documental e testemunhal não ampara a versão do cessionário/autor, não se vislumbrando a alegada culpa do cedente/réu pela rescisão da avença, tampouco omissão de informações quanto à posse precária do imóvel, de modo que não restou atendido o ônus probatório autoral ditado pelo art. 373, I, do CPC.
Recurso improvido. TJTO, Apelação Cível, 0048877-41.2019.8.27.2729, Rel. Ângela Maria Ribeiro Prudente, julgado em 05/03/2025, juntado aos autos em 20/03/2025.
O advogado pode agir com precisão técnica:
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Exigir documento detalhado que descreva a natureza da posse e a ausência de escritura pública;
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Garantir descrição clara sobre a origem da posse e sua dependência de regularização;
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Confirmar se as cláusulas indicam a ciência do cessionário quanto ao caráter temporário do direito;
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Reunir avaliações e provas que demonstrem que o valor pago corresponde à posse e não à propriedade;
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Fundamentar-se no código civil brasileiro, destacando o princípio da boa fé e a validade do negócio jurídico quando cumpridas as obrigações do cedente.
Esse cuidado na fase contratual e probatória reduz conflitos e afasta alegações de omissão de informações, mantendo a estabilidade das relações patrimoniais.
A inadimplência do cessionário em contrato de “gaveta” autoriza a reintegração imediata do imóvel ao cedente?
Nas situações em que há cessão de direitos sobre imóveis financiados por meio de contrato particular — o chamado “contrato de gaveta” —, surgem problemas quando o cessionário deixa de cumprir suas obrigações financeiras.
Embora o contrato seja válido entre as partes, ele não vincula a instituição financeira, mantendo o cedente responsável pelos débitos do financiamento. Por isso, o inadimplemento do cessionário gera risco direto ao cedente, que pode buscar a rescisão contratual e a reintegração de posse.
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS E DANO MORAL – CONTRATO DE “GAVETA” – CESSÃO DE DIREITOS SOBRE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO – INADIMPLÊNCIA DO CESSIONÁRIO – RESCISÃO MOTIVADA – RESPONSABILIDADE DO CEDENTE PERANTE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – RESCISÃO CONTRATUAL – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DANOS MATERIAIS E MORAIS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de reintegração de posse, perdas e danos e dano moral, em que os autores alegam que o 1º requerido não cumpriu com as obrigações contratuais, estando em atraso com as parcelas do financiamento do imóvel e com os débitos condominiais, e que o 1º réu (Reverson Severino Dias) vendeu o imóvel para a 2ª ré (Karine Amanda Piovesan Portela) sem a anuência do autor (Reverson Severino Dias).II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se o descumprimento contratual do 1º requerido enseja a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, com a consequente reintegração de posse do bem, multa contratual e indenização por danos materiais e morais.III. RAZÕES DE DECISÃO O contrato de cessão de direitos sobre imóvel financiado (“contrato de gaveta”) não vincula a instituição financeira, mantendo-se a responsabilidade do cedente perante o agente financeiro pelo pagamento das parcelas do financiamento. A inadimplência do cessionário constitui motivo suficiente para a rescisão do contrato, pois compromete a obrigação assumida e expõe o cedente a riscos financeiros. O cedente tem direito à reintegração na posse do imóvel em razão da rescisão do contrato e do inadimplemento do cessionário. A cobrança realizada em nome do cedente pela instituição financeira, em razão do inadimplemento do cessionário, pode gerar danos materiais e morais, desde que comprovado o prejuízo suportado.IV. DISPOSITIVO E TESE Pedido procedente para declarar rescindido o contrato de compra e venda do imóvel, reintegrar os autores na posse do imóvel, condenar os requeridos ao pagamento das taxas de condomínio não pagas, da multa contratual e da indenização por danos morais.N.U 1015081-02.2019.8.11.0041, Segunda Câmara de Direito Privado, Tatiane Colombo, Julgado em 13/05/2025, Publicado em 13/05/2025.
O advogado pode utilizar algumas ferramentas processuais importantes:
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Solicitar escritura pública ou documento comprobatório da cessão para reforçar o vínculo contratual;
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Reunir detalhes sobre a contraprestação e eventual ausência de quitação;
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Comprovar a responsabilidade do cessionário pelo inadimplemento e o reflexo disso sobre o titular original;
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Sustentar a rescisão por inadimplemento essencial;
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Demonstrar que a parte contrária agiu em desacordo com o acordo firmado, comprometendo o equilíbrio do negócio jurídico.
Nesses casos, a reintegração de posse é medida legítima, pois o cedente permanece vinculado ao financiamento e, portanto, exposto a riscos patrimoniais indevidos.
Como o advogado pode prevenir conflitos familiares e patrimoniais em cessões não formalizadas por escritura pública?
Há situações em que familiares ou pessoas próximas realizam compra e venda de bens por simples documento particular, sem escritura pública. Esse tipo de transação frequentemente resulta em disputas sobre titularidade, usufruto e responsabilidades, sobretudo quando a cessão não descreve adequadamente os direitos e deveres de cada pessoa envolvida.
Para evitar conflitos, o advogado deve adotar postura preventiva e analítica:
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Conferir a legislação aplicável e orientar o cliente sobre a necessidade de formalização;
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Promover avaliações sobre a origem da posse e eventuais pendências registrais;
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Garantir que o acordo inclua cláusula expressa sobre riscos, valores e forma de compensação;
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Confirmar a conformidade documental com a sede do imóvel e o registro competente;
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Manter contato próximo com as partes para esclarecer problemas e propor soluções antes que se tornem disputas judiciais.
A formalização da escritura, aliada à clareza contratual, é o caminho ideal para evitar contestações futuras. O advogado, nesse papel preventivo, transforma a orientação técnica em segurança jurídica, reduzindo litígios e fortalecendo a confiança nas relações civis e patrimoniais.
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