Petição
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da Vara Cível do Foro Regional do CIDADE da Comarca de CIDADE
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portadora do RG nº Inserir RG, inscrita no CPF sob o nº Inserir CPF, residente e domiciliada na Avenida Inserir Endereço, por seus procuradores firmatários, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, apresentar
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
em face de Nome Completo., pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº Inserir CNPJ, com sede na Avenida Inserir Endereço o que faz pelos fatos e fundamentos jurídicos que seguem:
I – CONTRATO DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL NA PLANTA
Na data de 29/06/2013 a autora celebrou com a ré Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda referente ao conjunto Informação Omitida, situado na Rua Informação Omitida, nesta cidade, do empreendimento comercial denominado Informação Omitida, conforme contrato, que segue em anexo..
O preço total estabelecido para a alienação do imóvel foi de R$ Informação Omitida. Sendo que ficou estipulado que o pagamento da quantia supracitada ocorreria da seguinte forma, conforme contrato em anexo:
Informação Omitida
A entrega do referido imóvel comercial deveria ocorrer em Informação Omitida, conforme contrato em anexo, o que não ocorreu.
O contrato prevê no parágrafo primeiro da cláusula décima terceira um prazo de tolerância máximo de 180 dias, sobre o prazo de entrega estipulado em razão de motivos de força maior ou caso fortuito que impedissem o andamento normal das obras.
Assim, mesmo contabilizando este prazo de carência previsto no contrato, o prazo final de entrega das chaves seria em novembro de 2014, que tampouco foi cumprido.
Cabe salientar que se desconhecem motivos de força maior para o atraso da obra, do que se infere o completo descumprimento do contrato pela parte ré.
II – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
Contudo, vencido o prazo contratual para a entrega do imóvel em maio de 2014, além de não receber o imóvel, a autora foi surpreendida com duas correspondências da empresa, sendo uma na data de outubro de 2014 e outra na data de janeiro de 2015, elencando supostos motivos para a não entrega do imóvel. E mais, em uma delas, há uma nova previsão para novembro de 2014, o que não se cumpriu. Cumpre trazer à baila que não ocorreram aditivos ao contrato.
Importante salientar que, apesar do inequívoco atraso da obra, a autora sempre cumpriu as suas obrigações contratuais, ou seja, pagou regularmente as prestações convencionadas, conforme comprova o extrato financeiro em anexo.
Ainda, faz jus a autora ao recebimento da quantia de 0,5%, relativo à multa, incidente desde novembro de 2014 até a efetiva entrega das chaves da unidade a mesma, por mês ou fração.
III – PREJUÍZOS COM DESPESAS DE LOCAÇÕES
Em razão do inadimplemento no prazo de entrega do imóvel comercial, a autora viu-se obrigada a celebrar dois contratos de locação comercial, enquanto aguardava a entrega de sua sala, o que até hoje não ocorreu.
Quando da celebração do contrato, tinha a justa expectativa de que iria poder laborar, em sua própria sala, a partir de junho de 2014, conforme convencionado com a construtora. Contudo, por culpa exclusiva desta, restou a autora obrigada a arcar com os custos de duas locações de um imóvel similar.
Nesse sentido, para garantir o seu sustento, bem como de sua família, a autora celebrou, primeiramente, contrato de locação comercial, compreendendo o período de 28 de março de 2014 até 27 de março de 2015, uma vez que se aproximava a data da entrega do imóvel, qual seja, 31/05/2014, e era visível que não seria cumprida, pagando mensalmente e inicialmente a quantia de R$ 1.045,00 a título apenas de aluguel, sem os impostos, taxa de água, luz, gás, etc, conforme comprova em anexo o contrato de locação, bem como demais documentos.
Finalizado o período do contrato acima e não realizada a entrega do imóvel, a autora celebrou novo contrato de locação comercial, porém esse em nome de seu namorado, mas sendo essa quem realmente utilizava o bem, conforme documentos em anexo. O prazo estipulado do supracitado contrato, que ainda está em vigência, compreende a data de 01/07/2015 até 30/06/2015, possuindo como aluguel a quantia de R$1.200,00, mais taxas, bem como água, luz, telefone, conforme documentação anexa.
Por fim, é de suma importância ressaltar que o pagamento de tais quantias descritas acima, a título de locações, só está sendo realizada em virtude da mora da ré em cumprir sua obrigação contratual, onerando significativamente a autora.
Sendo assim, conforme entendimento jurisprudencial do Nosso Tribunal Gaúcho a autora possui direito ao recebimento dos locativos, vejamos:
Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INDENIZATÓRIA. DANO MATERIAL. DANO MORAL. ATRASO DE ENTREGA DA OBRA. A previsão contratual da tolerância de 180 dias na entrega da obra não se afigura abusiva, tratando-se de cláusula padrão nos contratos como o da espécie, com o que anuíram os promitentes compradores, razão pela qual a contagem dos danos materiais somente deve ocorrer a partir do seu término. A restrição do direito de usar, gozar e fruir do imóvel, por conseqüência, também, desautoriza as requeridas de imputar ao promitente comprador a obrigação de suportar os encargos condominiais relativas à sua unidade enquanto ainda não entregue as chaves do imóvel. Ocorrendo evidente atraso na entrega da obra, cabível o pagamento pelos danos materiais comprovados nos autos. O atraso injustificado na entrega de obra de empreendimento gera dano moral passível de indenização, uma vez que a expectativa dos adquirentes foi frustrada. Apesar de devida a comissão de corretagem como verba a remunerar o profissional que atua na intermediação de uma compra e venda, nos casos de programa de habitação voltado para pessoas de baixa e média renda, tal rubrica deve ser afastada, porquanto vai de encontro ao propósito do próprio programa, realizado a partir de estudo que já contempla os custos de comercialização, devendo ocorrer a devolução em dobro dos valores pagos. Precedentes da Corte. DERAM PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO DA AUTORA E NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO DA PARTE RÉ. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70066997586, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 16/12/2015)
IV – DO EMBASAMENTO JURÍDICO
O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 6º, inciso V, prevê no rol de direitos básicos dos consumidores “a modificação de cláusulas contratuais que estabelecem prestações desproporcionais”.
Já o artigo 51 do mesmo Diploma Legal estabelece:
“São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativamente ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”.
Assim, toda vez que ocorrer demora excessiva na entrega de imóvel, ainda que presente cláusula de tolerância que estenda o prazo original poderá o consumidor recorrer ao Judiciário pretendendo ver declarada a abusividade de tal disposição, bem como buscar o ressarcimento de prejuízos que eventualmente tenha suportado em razão da inadimplência contratual.
Já há entendimento pacificado no STJ no sentido de que o atraso injustificado na entrega da obra gera direito ao adquirente de receber indenização por lucros cessantes e danos morais equivalentes ao valor do aluguel do imóvel em atraso, bem como ao afastamento da incidência do INCC e ao congelamento do saldo devedor, sendo que este será quitado através de financiamento imobiliário. Tal prejuízo é, inclusive, presumido.
Neste sentido, por exemplo, foi o entendimento do Juízo da Décima Terceira Vara Cível de Brasília nos autos da ação autuada sob o nº 2012.01.1.007962-5, in verbis:
"Pelas razões expendidas, julgo PROCEDENTE EM PARTE o pedido, para condenar a ré a pagar à autora o aluguel mensal de R$ 1.935,00 (hum mil novecentos e trinta e cinco reais), a partir de 27/09/2011, até a data da entrega das chaves; determino, ainda, o congelamento do saldo devedor no patamar de R$ 103.630,45 (cento e três mil seiscentos e trinta reais e quarenta e cinco centavos), sendo afastada a incidência do INCC a partir de setembro de 2011. Dessa forma, resolvo o mérito nos termos do art. 269, inciso I, do Código de Processo Civil.
Tendo em vista a sucumbência recíproca, mas mínima do autor (Código de Processo Civil, art. 21, parágrafo único), condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que, com amparo no art. 20, § 3º, do Código de Processo Civil, arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação
Transitada em julgado, intime-se a ré pessoalmente para pagamento espontâneo em 15 (quinze) dias, pena de pagamento de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 475-J do Código de Processo Civil. Na hipótese de inércia quanto ao cumprimento de sentença, ao arquivo, conforme dispõe o § 5º do referido dispositivo legal."
Nesse sentido, a motivação para a presente ação decorre de dois fatores preponderantes: o aumento do saldo a ser financiado em razão do atraso na entrega da sala comercial e os prejuízos causados por ter sido a autora forçada a celebrar dois contratos de locação comercial, tendo em vista não ter previsão da entrega das chaves.
Dispõe o artigo 186, do Código Civil:
“Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência, ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”
A responsabilidade da ré pela reparação dos danos na espécie é inquestionável, seja pelos transtornos e aborrecimentos causados aos consumidores (adquirentes dos imóveis), seja pelo atraso na entrega da obra no prazo pactuado, gerando danos emergentes, bem como danos materiais e morais, conforme determinam os artigos 389 e 402, do Código Civil, in verbis:
“Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.”
“Salvos as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.”
O eminente Professor Hely Lopes Meirelles, em sua obra “O Direito de Construir”, ensina:
“A responsabilidade específica do construtor, pela execução da obra, surge com a celebração do contrato de construção e só termina com o fiel cumprimento do ajuste e entrega da obra perfeita, sólida e segura.”
Também é flagrante o direito da autora aos danos materiais ante o notório prejuízo causado pelo atraso na entrega da sala comercial, pois além de ter sido privada de usufruí-la, se viu obrigada a pactuar dois contratos de locação comercial para exercer suas atividades, bem como garantir seu sustento e de sua família.
Ressalta-se, novamente, que, o Contrato celebrado entre as partes contém cláusula expressa quanto à finalização da obra, e consequente entrega das chaves e formalização do ato jurídico perfeito com a transferência da propriedade e, mais ainda, houve correspondência da ré para a autora informando que, embora fora do prazo, no máximo na data de novembro de 2014 a obra estaria concluída.
O contrato elaborado entre Vendedor e Comprador, com cláusulas que caracterizam o imóvel, estabelecem valores e condições, gera o nexo de causalidade necessário para responsabilizar a parte faltante pelos danos advindos do descumprimento, ou cumprimento defeituoso do mesmo, surgindo, dessa forma, a nítida obrigação de indenizar.
Portanto, indiscutível, no caso em tela, o descumprimento contratual por parte da Promitente Vendedora, ou seja, ora ré na presente ação, de modo que incidiu ela em ação culposa, e também em omissão voluntária, que causou vários danos.
Neste sentido, já decidiu o TJRS:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. ESTABELECIMENTO DO SALDO DEVEDOR, A SER FINANCIADO, …