Petição
EXECELENTISSÍMO SENHOR DOUTOR JUIZ DO(A) $[processo_vara] VARA DA COMARCADE DE $[processo_comarca] – $[processo_uf]
Autos n.: $[processo_numero_cnj]
$[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do RG n. $[parte_autor_rg], inscrito no CPF n. $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado $[parte_autor_endereco_completo], por intermédio de sua procuradora que esta subscreve (procuração anexa), vem respeitosamente, à presença de Vossa Excelência apresentar,
Contestação
À $[geral_informacao_generica], proposta por $[parte_reu_nome_completo], já qualificado nos autos, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
I – RESUMO DA EXORDIAL
Em apertada síntese, alega os autores que adquiriu um imóvel da ré em $[geral_data_generica] via financiamento junto ao Banco $[geral_informacao_generica] e contrato por ele juntado nos autos, um imóvel onde residem na Rua $[geral_informacao_generica]. É fato que houve tal aquisição, porém não é verdade o que relata na inicial no que tange a defeitos no imóvel, como as citadas “infiltrações de água, trincas e fissuras na parede até altura da laje”.
Muito menos as de que a ré teria utilizados de materiais de má qualidade ou mesmo que estes teriam sido aplicados de forma precária, caracterizando segundo os autores como vícios ocultos/redibitórios.
Importante ressaltar que os autores informou que somente no começo deste ano começou os problemas acima citados.
Menciona na inicial que por quanto dessas supostos defeitos teria gastado com materiais e mãos de obra a quantia de R$ $[geral_informacao_generica] ($[geral_informacao_generica]).
Alude que por diversas vezes fizeram reclamações a Ré sobre os defeitos, exigindo providência, mas que não foram atendidos, sendo assim imprescindível o próprios autores fazer os reparos necessários e consequentemente cobrar o que gastou da Ré, através desta Reclamação.
II – PRELIMINARMENTE
1. DA INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL – NECESSIDADE DE PERÍCIA TÉCNICA.
A matéria debatida nestes autos de processo, não comporta processamento neste R. Juizado Especial Cível, pois é matéria complexa e exige a realização de perícia técnica.
A alegação dos autores de que no referido imóvel possui defeitos existentes na sua construção, aludindo que foram empregados matérias de má qualidade e mão de obra desqualificada na aplicação de esgoto ou de tubulação de água.
Dessa maneira, a partir das alegações acima, teriam surgidos infiltrações de água, trincas e fissuras nas paredes até a altura da laje. Traz que trocou 80 m² de piso mas não trouxe o porquê ou provas de sua alegação, sendo essas sanadas somente mediante a realização da referida PERÍCIA TÉCNICA.
E, como é de conhecimento, a prova pericial foi excluída do conjunto probatório admitido no procedimento aplicado nos JECs, uma vez que sua efetivação impõe rito complexo e demorado que não se coaduna com os critérios da simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade que norteiam esta Justiça Especializada.
No caso ainda, impossível também se mostra a comprovação dos fatos, mediante, exclusivamente, prova testemunhal, a rigor do artigo 375 e 443 do Código de Processo Civil.
“Art. 375. O juiz aplicará as regras de experiência comum subministradas pela observação do que ordinariamente acontece e, ainda, as regras de experiência técnica, ressalvado, quanto a estas, o exame pericial.”
“Art. 443. O juiz indeferirá a inquirição de testemunhas sobre fatos:
I – já provados por documento ou confissão da parte;
II – que só por documento ou por exame pericial puderem ser provados.”
Assim, requer-se a extinção sem a resolução do mérito, nos termos do art. 51, II, da Lei nº 9099/95.
2. DA DECADÊNCIA.
Trilhando a seara da aventura jurídica, constata-se que os autores ora referem-se a vício oculto, ora ao instituto da reparação civil de danos.
2.1 - VÍCIO OCULTO – DECADÊNCIA:
O vício oculto ensejaria a propositura de ação redibitória, ou seja, voltada ao abatimento do preço ou desfazimento do negócio (artigo 441 do Código Civil):
“Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.”
Porém, a coisa recebida foi o bem imóvel (principal – objeto do negócio jurídico), e o alegado vício seria as infiltrações, fissuras e trincas até altura da laje, em orçamento juntado também supostamente teria trocado os pisos, cerca de $[geral_informacao_generica] m² ($[geral_informacao_generica] metros quadrados).
Ora Excelência, incrível que todos esses vícios só apareceram no “inicio desde ano”, sendo que se em um imóvel é aplicado materiais de má qualidade e mão-de-obra precária, logo no início de sua moradia já daria para detectar tais defeitos.
O marco inicial da descoberta dos defeitos é essencial para a decretação da decadência para obtenção da redibição ou abatimento do preço, que é de $[geral_informacao_generica] dias se a coisa for móvel e de $[geral_informacao_generica] ano se for imóvel, conforme previsão do artigo 445 do Código Civil:
“Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.”
Cabe destacar a inaplicabilidade do PARÁGRAFO PRIMEIRO do referido artigo 445 do CC:
§ 1o Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.
Referido dispositivo não se aplica no caso sub judice porque:
a) O caput do art. 445 estabelece a entrega efetiva da coisa como marco inicial do prazo decadencial para obtenção da redibição ou abatimento de preço;
b) Os autores receberam as chaves e a posse definitiva do imóvel em $[geral_data_generica];
c) Desde o recebimento da chaves ($[geral_data_generica]) até o “início desse ano” pois os autores não deixa claro o início dos defeitos, já decorreu aproximadamente $[geral_informacao_generica] ($[geral_informacao_generica]) anos, lapso temporal suficiente e razoável para os autores detectar os alegados vícios (infiltrações, rachaduras e supostamente defeitos nos pisos);
d) E como o próprios autores mencionou fez alguns reparos, mas não mencionou que praticamente esta reformando a casa a algum tempo, onde não se pode descartar a hipótese de ter sido aplicado materiais ou mão de obra errada, sendo eles mesmos os causadores dos defeitos.
Assim, não se afigura crível e nem verossímil os autores demorarem aproximadamente $[geral_informacao_generica] anos, para só então detectar a existência de “infiltrações, rachaduras e supostamente algum piso quebrado”, sendo no primeiro período de chuva ($[geral_informacao_generica]) já daria pra detectar essas infiltrações, e no verão já daria pra ver as rachaduras.
No que tange ao piso, na primeira oportunidade, ou seja, primeiros meses de uso do imóvel, também é tempo hábil para detectar seus defeitos.
Podemos invocar também a regra do artigo 492 do Código Civil:
“Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.”
Nesse caso, a tradição se deu com a entrega da posse definitiva e contemporaneamente à assinatura do contrato de compra e venda com força de escritura.
Prevalece, portanto, a presunção de que o prazo decadencial para obter a redibição ou abatimento do preço tem como termo inicial o dia $[geral_data_generica], data da entrega efetiva das chaves e da posse definitiva do imóvel conforme dispõe o artigo 445 do CC, e como termo final o dia $[geral_data_generica], ou seja $[geral_informacao_generica] ano, por se tratar de bem imóvel.
Ocorre que a inicial não imputa especificamente onde se deu as infiltrações, rachaduras ou supostos defeito no piso, pois não o mencionou no decorrer, ou seja, impossível que na casa inteira tenha dado infiltrações e rachaduras, e os pisos da casa INTEIRA estivessem com DEFEITO.
Ora, os supostos problemas de forma e maneira alguma tornou a coisa impropria ao uso a que é destinada, e nem lhe diminuiu o valor (artigo 441 do CC). Já ensinava Antônio Luís da Câmara Leal (Da prescrição e da decadência: teoria geral do direito civil, 2ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1959, atualização de José Aguiar Dias p. 349):
“Redibição é a rescisão da venda, em virtude de vício oculto da coisa vendida, quando a torna imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminui o valor.
O comprador tem a opção entre rejeitar a coisa, ou pedir abatimento do preço.
O direito do comprador à redibição, ou abatimento do preço, nasce do fato de conter a coisa algum vício oculto no momento em que lhe é vendida, e, nesse momento, nasce também a ação pela qual pode tornar efetivo o seu direito, obrigando judicialmente o vendedor a receber a coisa e devolver-lhe o preço, ou a lhe restituir a diferença do preço pela diminuição do valor da coisa".
Vê-se, portanto, que, no caso, o pedido apresentado pelo autor, de forma inequívoca, deriva da existência de vícios redibitórios.
Além de os autores utilizarem o imóvel normalmente, não indicaram nem provaram qualquer diminuição do valor do bem (lembrando-se que estamos tratando de vícios redibitórios, e não reparação civil de danos) ou que os defeitos existiam ANTES da assinatura do contrato e da entrega das chaves (posse definitiva).
Consequentemente, se os autores efetivaram a compra do imóvel em $[geral_data_generica], o direito deles, quanto a vícios ou defeitos ocultos, decaiu em $[geral_data_generica], por se tratar o caso sub judice de supostos problemas em bem imóvel, ao passo que a presente ação foi proposta em $[geral_data_generica], ou seja, mais de $[geral_informacao_generica] ($[geral_informacao_generica]) anos e quatro meses, após.
Se considerada a data da compra e o ajuizamento da demanda, decorreu, em muito, o prazo decadencial previsto no artigo 445 do Código Civil, o qual expressa:
“Art. 445. O …