A vistoria realizada sem o locatário serve de prova dos danos?

A vistoria unilateral tem valor probatório relativo. Sem a participação do locatário, os laudos não têm força absoluta para cobrança de danos. O locatário tem o direito de acompanhar e questionar os danos apontados.

O locatário pode exigir abatimento pelas benfeitorias realizadas?

Sim, o locatário tem direito a indenização por benfeitorias necessárias, mesmo sem autorização do locador, conforme art. 35 da Lei n.º 8.245/1991. Esse valor pode ser abatido dos débitos devidos.

Como responsabilizar um sublocatário pelos débitos gerados durante a locação?

Pode-se argumentar que o sublocatário gerou a inadimplência e, caso haja direito de regresso, é possível iniciar uma ação própria contra ele. A denunciação à lide pode ser considerada conforme o art. 125 do CPC.

Como adaptar um modelo de contestação ao caso concreto?

É importante reunir recibos de reparos e verificar vistorias para identificar danos preexistentes. Também é crucial documentar débitos gerados por terceiros para fundamentar a defesa.

Modelo de Contestação | Locação | Benfeitorias | Vistoria

Q: É possível incluir valores não pleiteados na petição inicial na cobrança?

A cobrança não pode exceder o pedido inicial. Segundo o art. 323 do CPC, apenas parcelas vencidas no curso do processo podem ser incluídas, respeitando os limites e encargos pleiteados na inicial.

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Modelo de Contestação | Locação | Benfeitorias | Vistoria | 2026

Modelo de Contestação | Locação | Benfeitorias | Vistoria | 2026 — modelo de contestação em ação de cobrança locatícia, arguindo excesso na cobrança, insuficiência da vistoria realizada sem acompanhamento do locatário, direito de abatimento pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel e denunciação à lide da sublocatária que gerou os débitos.

A vistoria realizada pelo locador sem acompanhamento do locatário serve como prova dos danos?

A vistoria unilateral possui valor probatório relativo. Orçamentos e laudos produzidos sem a participação do locatário ou de seus fiadores não têm força absoluta para fins de cobrança de danos ao imóvel. O locatário tem o direito de acompanhar a vistoria de devolução, questionar os danos apontados e apresentar sua própria prova. A ausência desse acompanhamento enfraquece significativamente a cobrança fundada em vistoria unilateral.

O locatário tem direito a abatimento pelas benfeitorias necessárias que realizou no imóvel?

Tem. O art. 35 da Lei n.º 8.245/1991 assegura ao locatário indenização pelas benfeitorias necessárias introduzidas durante a locação, ainda que não autorizadas pelo locador, e pelas benfeitorias úteis autorizadas. Esse valor deve ser compensado com os débitos eventualmente devidos. Quando o locatário realizou reparos indispensáveis à habitabilidade do imóvel — que eram obrigação do locador — e não obteve o abatimento prometido, essa compensação pode reduzir substancialmente o saldo cobrado. É importante verificar se o contrato contém cláusula renunciando ao direito de indenização pelas benfeitorias, pois a Súmula 335 do STJ reconhece a validade dessa renúncia convencional.

Como responsabilizar quem assumiu o imóvel e gerou os débitos durante a locação?

A circunstância de um terceiro ter ocupado o imóvel e dado causa aos débitos pode ser utilizada como fundamento de defesa — demonstrando quem efetivamente gerou a inadimplência — e, havendo direito de regresso, autorizar posterior ação própria contra esse ocupante. A admissibilidade da denunciação à lide depende da existência das hipóteses previstas no art. 125 do Código de Processo Civil e da análise do caso concreto, sendo que o CPC/2015 privilegia a economia processual e a jurisprudência costuma afastar o instituto quando amplia demasiadamente o objeto da ação.

A cobrança pode incluir valores não pleiteados na petição inicial?

Não pode ir além do pedido. Nos termos do art. 323 do Código de Processo Civil, em obrigações de prestações sucessivas as parcelas vencidas no curso do processo são incluídas na condenação, mas os encargos e correções aplicados devem corresponder ao que foi pleiteado na inicial. A condenação não pode extrapolar os limites do pedido formulado, ressalvados os consectários legais — como correção monetária e juros de mora — quando cabíveis, nos termos dos arts. 322, §1.º, e 491 do Código de Processo Civil. Valores que extrapolem o pedido original sem amparo nesses dispositivos podem ser impugnados tanto na contestação quanto na fase de cumprimento de sentença.

Como adaptar este modelo ao caso concreto antes de usar?

Reunir todos os recibos de reparos realizados no imóvel durante a locação — tanto pelo locatário original quanto por eventual sublocatário —, classificando-os entre benfeitorias necessárias (imprescindíveis à conservação do imóvel) e úteis (que aumentam a utilidade do imóvel), pois a distinção define o fundamento legal do direito de indenização e de retenção.
Confrontar o laudo de vistoria de entrada com o de saída — se houver —, identificando quais danos existiam antes da locação e quais foram gerados durante, pois o locatário responde apenas pelos danos causados por ele, e não pelos vícios preexistentes que o locador tinha obrigação de entregar sanados.
Verificar quais débitos foram gerados durante o período de ocupação pelo terceiro e reunir documentação que demonstre essa transição — contas em nome do terceiro, recibos assinados por ele, mensagens com a imobiliária —, pois esses documentos podem demonstrar quem efetivamente deu causa aos débitos ou danos, sem prejuízo do eventual exercício do direito de regresso em ação própria.

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF

Processo: Número do Processo

Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF e Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portadora do Inserir RG e inscrita no Inserir CPF, ambos residentes e domiciliados na Inserir Endereço, por intermédio de sua procuradora que esta subscreve (procuração em anexo), vem, respeitosamente, a presença de Vossa Excelência, apresentar a presente:

CONTESTAÇÃO

Nos autos da Ação de Cobrança locação de imóvel, promovida por Nome Completo, já qualificada nos autos, pelos fatos e fundamentos de direito abaixo expendidos.

1. SÍNTESE DOS FATOS

Aduz a promovente que em 07 de Agosto de 2013, foi firmado Contrato de Locação pelo período de 30 (trinta) meses, cuja vigência inicial se deu em 12.08.2013 e prazo final em 12.02.2016.

O objeto da locação foi o apartamento situado na Informação Omitida.

Sustenta a promovente de forma extremamente genérica que a promovida devolveu o referido imóvel em total descumprimento do que foi contratado devolvendo as chaves apenas em 02/05/2016 além de deixar pendências de aluguel, IPTU, água e luz, bem como entregando o imóvel em desconformidade com o laudo de vistoria, sendo, portanto, supostamente devedora da importância de R$ 5.476,33 (cinco mil quatrocentos e setenta e seis reais e trinta e três centavos).

Eis a breve síntese do essencial.

2. DA VERDADE DOS FATOS

Ao contrário do que tenta fazer crer a promovente, o verdadeiro desencadear dos fatos é completamente diverso da situação por ela apresentada.

Quando a família entrou para morar no imóvel passou a identificar diversas danificações no mesmo, tais como, quando chovia, entrava muita agua pela vidraça da cozinha, devido a má colocação da mesma. A pia da cozinha vivia entupida devido a problemas na tubulação, problema tão grande que certa feita o esgoto subiu e fez com que transbordasse o vaso sanitário, haviam tacos soltos do carpete por todo o apartamento.

Havia um problema gravíssimo na fiação que inclusive fez com que pegasse fogo em um dos banheiros.

Diversas foram as vezes em que a família buscou auxilio na imobiliária, a qual alugaram tal imóvel, entretanto não obtiveram êxito, sendo lhe oferecido apenas que os mesmos poderiam se mudar sem pagar a multa mas deveriam colocar alguém para morar no apartamento objeto desta lide.

Diante disso os mesmos, sem muita escolha mudaram-se e deixaram morando no local uma conhecida a senhora Informação Omitida, a qual desejo que este douto juízo inclua como litisconsórcio necessário na presente ação, para que …

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1. SÍNTESE DOS FATOS

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