O locatário pode compensar o valor dos reparos no imóvel com os aluguéis devidos?

Sim, o locatário pode compensar o valor dos reparos com os aluguéis quando há um acordo com o locador, conforme o art. 368 do Código Civil. Este acordo extingue as obrigações mútuas, onde o locatário realiza serviços de reparo e, em troca, recebe isenção de aluguel.

O locador é responsável por realizar reparos estruturais no imóvel durante a locação?

Sim, de acordo com o art. 22 da Lei n.º 8.245/1991, o locador é responsável por garantir que o imóvel esteja em condições adequadas de uso, incluindo reparos estruturais como vazamentos e problemas na instalação elétrica.

O locador pode cobrar judicialmente aluguéis que foram isentos por acordo?

Não, o locador que acordou a isenção de aluguéis como contraprestação por serviços realizados pelo locatário não pode cobrar essas parcelas judicialmente sem desconstituir o acordo anteriormente. Isso contraria o princípio da boa-fé objetiva, conforme o art. 422 do Código Civil.

Como o locatário pode provar um acordo verbal de isenção de aluguel?

O locatário pode usar prova testemunhal, mensagens trocadas com o locador, fotos de serviços realizados, recibos de materiais e declarações de terceiros para comprovar um acordo verbal de isenção de aluguel. Esses elementos formam um conjunto probatório robusto, mesmo sem contrato por escrito.

Qual é o procedimento para adaptar o modelo de contestação ao caso concreto?

Para adaptar o modelo, é necessário reunir provas dos serviços realizados, como fotos e recibos, identificar testemunhas das negociações e verificar comunicações escritas que mencionem o acordo. Assim, é possível demonstrar a contrapartida do acordo de isenção de aluguel.

Em que situações o locatário pode ser considerado litigante de má-fé?

O locatário pode ser considerado litigante de má-fé se ajuizar ações sem fundamento, contrariando acordos previamente estabelecidos com o locador, ou tentando obter vantagem indevida, violando o princípio da boa-fé objetiva.

Quais meios de prova são admitidos para comprovar um acordo verbal?

São admitidos como meios de prova para comprovar um acordo verbal: testemunhas, registros de conversas, documentos e qualquer outro tipo de evidência que demonstre a existência e os termos do acordo.

Modelo de Contestação | Locação | Compensação | Reparos

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Modelo de Contestação | Locação | Compensação | Reparos | 2026

Modelo de Contestação | Locação | Compensação | Reparos | 2026 — modelo de contestação em ação de cobrança de alugueis, demonstrando que as parcelas cobradas foram objeto de acordo de compensação entre locatário e locador, pelo qual o inquilino realizou reparos no imóvel em troca de isenção de aluguel, com fundamento nos arts. 22 da Lei 8.245/1991 e 368 do Código Civil.

O locatário que realizou reparos no imóvel por acordo com o locador pode compensar o valor com os alugueis devidos?

Pode — quando locador e locatário celebram acordo pelo qual o inquilino executa serviços de reparo no imóvel em troca de isenção de aluguel por determinado período, essa avença configura compensação convencional nos termos do art. 368 do Código Civil. Os créditos mútuos se extinguem até o montante equivalente: o locatário tinha crédito pelos serviços prestados — obrigação originariamente do locador — e o locador tinha crédito pelo aluguel. O locador não pode cobrar alugueis pelos meses de isenção acordada.

É obrigação do locador realizar reparos estruturais no imóvel durante a locação?

É — nos termos do art. 22, I e IV, da Lei n.º 8.245/1991, o locador é obrigado a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Reparos estruturais — como vazamentos, infiltrações, problemas de esgoto, parte elétrica e cobertura — são de responsabilidade do locador. Quando o locatário realiza esses reparos por acordo com o locador, está executando obrigação que cabia ao locador e tem direito à contraprestação acordada.

O locador que celebrou acordo de isenção de aluguel pode cobrar as parcelas isentas judicialmente?

Não — o locador que acordou a isenção como contraprestação pelos serviços realizados pelo locatário não pode cobrar judicialmente as parcelas isentas sem antes desconstituir o acordo. Fazê-lo configura comportamento contraditório vedado pelo princípio da boa-fé objetiva, previsto no art. 422 do Código Civil, e enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do mesmo diploma. O ajuizamento da ação com ciência do acordo pode ainda configurar litigância de má-fé.

Como o locatário pode provar o acordo verbal de isenção de aluguel?

Com todos os meios de prova admitidos — o acordo verbal pode ser comprovado por prova testemunhal, mensagens trocadas com a imobiliária ou o locador, fotos dos serviços realizados, recibos de compra de materiais, declarações de terceiros presentes nas negociações e qualquer outro elemento que demonstre a realização dos serviços e a vinculação com as isenções de aluguel. A combinação dessas provas cria um conjunto probatório robusto mesmo sem contrato escrito.

Como adaptar este modelo ao caso concreto antes de usar?

Reunir todas as provas dos serviços realizados — fotos do antes e depois, notas fiscais ou recibos de compra de materiais, registros de conversas com a imobiliária ou o locador — pois a prova dos serviços prestados é o elemento central para demonstrar a contrapartida do acordo de isenção.
Identificar e arolar testemunhas que presenciaram as negociações, os serviços ou as comunicações entre as partes — especialmente funcionários da imobiliária que intermediaram o acordo, outros moradores do imóvel ou pessoas que acompanharam os reparos.
Verificar se há qualquer comunicação por escrito — e-mail, mensagem, notificação da Sabesp ou de outro órgão — que mencione os problemas no imóvel ou o acordo realizado, pois documentos emitidos pela própria imobiliária ou pelo locador são a prova mais direta da ciência e da anuência ao acordo.

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF

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Nome Completo, qualificado no instrumento de mandato em anexo, por sua advogada in fine assinada, nos autos do processo em epígrafe, que lhe move Nome Completo, vem respeitosamente perante Vossa Excelência, dentro do prazo legal, apresentar

CONTESTAÇÃO

pelas razões de fato e de direito a seguir expostos:

PRELIMINAR

DA JUSTIÇA GRATUITA

O requerido não dispõe de condições econômicas para arcar com as custas de seu processo, sem sacrifício do seu sustento e do de sua família, haja vista os compromissos financeiros, referentes à alimentação, educação e saúde.

Desta forma, requer os benefícios da assistência judiciária gratuita, nos termos da Lei n° 1060/50, conforme faz prova a inclusa declaração anexa (doc. 02).

DO MÉRITO

O locatário é pessoa conhecida da imobiliária Informação Omitida, eis que presta serviços de pedreiro dentro dos imóveis administrados pela imobiliária, conforme se faz prova em anexo.

Em janeiro de 2015, após um forte temporal, o imóvel sofreu com diversos focos de vazamentos e infiltrações, sendo que o locatário perdeu vários móveis como televisão, computador, mesa e estante.

O locatário entrou em contato com a imobiliária e conversou com o funcionário Informação Omitida que ficou de conversar com o proprietário.

Logo em seguida, o Sr. Informação Omitida informou que o proprietário gostaria que o locatário realizasse os reparos necessários para cessar os vazamentos e infiltrações, bem como pintasse os locais da casa atingidos, eis que já era conhecido pela imobiliária por prestar serviços à mesma, e que como forma de pagamento pelo serviço, teria a isenção de um mês de aluguel (fevereiro/2015).

Cabe informar que o referido imóvel é dividido em 03 (três) casas, sendo que na época que o locador entrou na casa, outras duas famílias residiam nas outras duas casas.

Logo após terminar o serviço para evitar novos vazamentos e infiltrações por chuvas, o locatário descobriu outro problema no imóvel, agora na parte de esgoto.

O mesmo esgoto estava ligado nas 03 (três) casas, causando entupimento, vazamento e alagamento na casa de um quando o outro utilizava.

É certo que um fiscal da Sabesp chegou a visitar estas casas e informou o locatário e um representante da imobiliária de que o esgoto estava irregular e caso não fosse consertado da forma correta no prazo de 30 (trinta) dias, iria multar o proprietário e ainda interditar o imóvel por completo.

No intuito de não receber multa, não ter o imóvel interditado e ainda não perder 03 (três) locações, a imobiliária, …

Sim, o locatário pode compensar o valor dos reparos com os aluguéis quando há um acordo com o locador, conforme o art. 368 do Código Civil. Este acordo extingue as obrigações mútuas, onde o locatário realiza serviços de reparo e, em troca, recebe isenção de aluguel.
Sim, de acordo com o art. 22 da Lei n.º 8.245/1991, o locador é responsável por garantir que o imóvel esteja em condições adequadas de uso, incluindo reparos estruturais como vazamentos e problemas na instalação elétrica.
Não, o locador que acordou a isenção de aluguéis como contraprestação por serviços realizados pelo locatário não pode cobrar essas parcelas judicialmente sem desconstituir o acordo anteriormente. Isso contraria o princípio da boa-fé objetiva, conforme o art. 422 do Código Civil.
O locatário pode usar prova testemunhal, mensagens trocadas com o locador, fotos de serviços realizados, recibos de materiais e declarações de terceiros para comprovar um acordo verbal de isenção de aluguel. Esses elementos formam um conjunto probatório robusto, mesmo sem contrato por escrito.
Para adaptar o modelo, é necessário reunir provas dos serviços realizados, como fotos e recibos, identificar testemunhas das negociações e verificar comunicações escritas que mencionem o acordo. Assim, é possível demonstrar a contrapartida do acordo de isenção de aluguel.
O locatário pode ser considerado litigante de má-fé se ajuizar ações sem fundamento, contrariando acordos previamente estabelecidos com o locador, ou tentando obter vantagem indevida, violando o princípio da boa-fé objetiva.
São admitidos como meios de prova para comprovar um acordo verbal: testemunhas, registros de conversas, documentos e qualquer outro tipo de evidência que demonstre a existência e os termos do acordo.

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