Modelo de Acordo para Pagamento de Dívida Condominial | Condomínio, representado por seu síndico, realiza acordo com morador para pagamento da dívida condominial.
A recusa judicial de penhora pode violar o direito do credor à efetividade da execução?
Sim — especialmente quando há dívidas condominiais reconhecidas, sem perspectiva de pagamento voluntário, e o processo de execução se vê travado por ausência de bens localizáveis que não sejam o próprio imóvel devedor.
Trata-se de uma situação que, infelizmente, tem se tornado frequente na prática: o condômino inadimplente permanece inerte, enquanto os demais condôminos acabam arcando com as contribuições comuns em total desequilíbrio.
No julgado abaixo, o Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu justamente essa problemática e reformou decisão que havia impedido a penhora do bem, destacando o prejuízo do credor e o dever de o Judiciário zelar pela efetividade da execução:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Decisão que indeferiu a penhora da unidade condominial devedora e determinou a expedição de alvará com o prazo de um ano para o credor persistir realizando buscas de patrimônio. Esgotadas as diligências possíveis... Executado que nunca se predispôs a efetuar o pagamento da dívida e sequer propôs acordo, não podendo o credor se ver totalmente desamparado pelo Judiciário... Execução que é realizada em benefício do credor (artigo 797, do Código de Processo Civil) RECURSO PROVIDO.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2315801-43.2023.8.26.0000, Rel. Alfredo Attié, Julgado em 22/03/2024)
Para evitar esse tipo de obstáculo, o advogado pode:
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Demonstrar que o planejamento financeiro do condomínio está comprometido pela inadimplência persistente;
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Argumentar que a quitação da dívida por outros condôminos não é juridicamente exigível;
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Sustentar o teor do art. 5º da Constituição, quanto ao acesso à justiça e à tutela jurisdicional efetiva.
A falta de acolhimento da penhora nesse tipo de caso pode levar à inutilidade prática do cumprimento de sentença e à desproteção da coletividade condominial.
Um novo acordo entre partes pode afastar a responsabilidade da antiga proprietária?
Sim — e esse ponto é crucial em situações em que houve mudança de titularidade do bem, com pactuação expressa entre partes quanto à negociação da dívida. O advogado precisa estar atento ao que foi ajustado no novo contrato, pois, mesmo em casos de atraso grave, não é incomum que a nova pessoa física responsável assuma integralmente os valores inadimplidos.
Veja-se a jurisprudência abaixo, que esclarece o tratamento jurídico que deve ser dado a tais acordos:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - INCLUSÃO DE TERCEIROS NOS AUTOS - IMPOSSIBILIDADE - COTAS CONDOMINIAIS - EXISTÊNCIA DE ACORDO ENTRE AS PARTES SOBRE A DÍVIDA. I. Convencionando as partes confissão de dívida, com novas bases de pagamento, dando origem a novo pacto... devem ser respeitadas suas disposições, não sendo razoável o retorno da titularidade da dívida à proprietária do imóvel e antiga devedora.”
(TJMG, Agravo De Instrumento, N° 1.0000.23.026096-0/001, Rel. Joemilson D. Lopes, Julgado em 06/10/2023)
O que o advogado pode fazer nesse tipo de situação:
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Levantar os documentos que comprovem a proposta e o aceite entre as partes;
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Analisar as cláusulas do pacto quanto ao valor total, juros, multa e prazos;
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Argumentar, se necessário, com base na convenção condominial e no artigo 1.336, §1º, do Código Civil, sobre a responsabilidade atual do titular.
Quando bem fundamentado, o acordo entre condôminos e condomínio pode ser utilizado para evitar a responsabilização do antigo proprietário e resguardar a segurança jurídica da nova relação.
É viável propor parcelamento mesmo com execução em curso?
Sim — inclusive pode ser estratégica e juridicamente recomendável a apresentação de um plano de parcelamento, mesmo com o processo de execução em fase avançada. Isso porque o condômino inadimplente, ao formalizar sua intenção de quitação integral mediante parcelas, pode evitar atos constritivos mais graves, como penhora ou leilão do imóvel.
Mas para que o acordo tenha validade e segurança, é fundamental observar certos termos, especialmente quando há honorários de sucumbência já fixados ou valores elevados em aberto:
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O documento deve detalhar as condições de pagamento, o número de parcelas e os encargos aplicáveis;
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É necessário prever penalidades em caso de nova inadimplência, respeitando os limites do código de processo civil e da legislação aplicável;
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Recomenda-se a vinculação dos boletos bancários ao acordo, como forma de garantir rastreabilidade do dinheiro.
Além disso, o advogado pode solicitar judicialmente, se houver resistência do condomínio, que o juiz homologue o acordo com base no princípio da função social do contrato, prevenindo agravamento da relação processual.
Em condomínios, o valor real do crédito é o que interessa — e, quando há motivo razoável, o parcelamento pode ser a melhor solução para viabilizar o recebimento com menor risco de prejuízo ao condomínio.
O condomínio é obrigado a aceitar proposta de parcelamento feita pelo devedor?
Essa é uma das dúvidas mais recorrentes quando o advogado busca uma solução conciliatória durante uma ação de cobrança de cotas condominiais. Muitos clientes chegam com a expectativa de resolver o litígio por meio do parcelamento dos débitos, mas ignoram que o poder de aceitar ou recusar a proposta cabe exclusivamente ao credor — no caso, o condomínio, representado por sua administração.
O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul analisou exatamente esse ponto no acórdão a seguir, firmando orientação que reforça a legalidade da recusa do credor, com base no princípio da reserva legal:
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. PARCELAS VINCENDAS. TERMO FINAL. INCLUSÃO – NO CÁLCULO DO DÉBITO CONDOMINIAL – DAS PRESTAÇÕES VINCENDAS. POSSIBILIDADE, MAS APENAS ATÉ O TRANSITO EM JULGADO. INTERPRETAÇÃO DO ARTIGO 323 CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PEDIDO DE PARCELAMENTO DA DÍVIDA SEM ANUÊNCIA DO CREDOR. IMPOSSIBILIDADE. NÃO HÁ SUSTENTÁCULO LEGAL PARA O DEFERIMENTO DE PARCELAMENTO DE DÍVIDA SEM ANUÊNCIA DO CREDOR, ANTE O PRINCÍPIO DA RESERVA LEGAL. A CARTA CONSTITUCIONAL GARANTE, COMO DIREITO FUNDAMENTAL, EM SEU ART. 5º, INCISO II, QUE NINGUÉM SERÁ OBRIGADO A FAZER OU DEIXAR DE FAZER ALGO SENÃO EM VIRTUDE DE LEI. LEGÍTIMA, ASSIM, A NEGATIVA DO CONDOMÍNIO EM PARCELAR O DÉBITO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.
(Apelação Cível, Nº 50003925420198214001, 18ª Câmara Cível, TJRS, Rel. Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 25/03/2021)
Para que a parcela seja admitida judicialmente, o advogado pode:
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Tentar costurar um acordo extrajudicial com anuência expressa do síndico, observando as regras internas da convenção condominial;
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Utilizar o princípio da função social do crédito, quando a proposta for razoável e houver histórico de boa-fé do devedor;
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Evitar requerimentos unilaterais genéricos que colocam o juiz em posição de compelir o condomínio, o que é juridicamente insustentável.
Em resumo: não há respaldo legal para impor o parcelamento do débito contra a vontade do credor — e insistir nessa linha, sem a devida base, pode agravar ainda mais os problemas do cliente, inclusive com acréscimo de multas e encargos pela protelação do pagamento.
O foco deve estar na construção de um diálogo sólido com o condomínio, respeitando seus interesses coletivos e evitando a judicialização infrutífera.
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