Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], vem, mui respeitosamente perante V. Exa. através dos procuradores in fine assinados, propor a presente
AÇÃO ORDINÁRIA DE DESFAZIMENTO DE RELAÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS, REEMBOLSO DE PARCELAS ADIMPLIDAS E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS
em face da empresa $[parte_reu_razao_social], pessoa jurídica de direito privado, inscrita no $[parte_reu_cnpj], com sede na $[parte_reu_endereco_completo], pelos fatos e razões adiante transcritos.
I. PRELIMINARMENTE
Requer os benefícios da justiça gratuita, porquanto não dispõe de meios para arcar com as custas e despesas processuais, por ser pobre na forma da lei, conforme dispositivos insertos na Lei Federal 1.060/50, acrescida das alterações estabelecidas na Lei Federal 7.115/83, bem como em atendimento ao preceito constitucional, na esfera federal, da Lei Complementar Federal nº 80/94, reformada pela Lei Complementar Federal nº 132/2009 e, estadual, por meio da Lei Complementar Estadual nº. 06/97, tudo por apego a égide semântica prevista no artigo 5°, LXXIV da Carta da República de 1988.
II. SINOPSE FÁTICA
O autor celebrou contrato de compra e venda com os requeridos para aquisição de 03 terrenos, no loteamento $[geral_informacao_generica], localizado no $[geral_informacao_generica]. Cada terreno medindo 8,0 m x 18,5 - oito metros de largura por 18,5 de comprimento, perfazendo o total de 148 m² (cada terreno), como faz prova cópias do contrato em anexo (Contratos 152 e 153).
Os dois contratos (152/153), tratavam da compra e venda de 03 terrenos, cujo o de nº 152 correspondia ao total de R$ 77.631,20 (setenta e sete mil, seiscentos e trinta e um reais e vinte centavos), e o de nº 153 equivalendo a R$ 38.815,60 (trinta e oito mil, oitocentos e quinze reais e sessenta centavos).
Os contratos foram celebrados no dia 26 de setembro de 2014. O Valor de cada terreno foi de R$ 38.815,60, a ser pago da seguinte forma: Entrega de um sinal no valor de R$ 1.000,00 (hum mil reais), com a quantia remanescente (R$ 37.815,60) dividido em 120 x R$ 315,13 (trezentos e quinze reais e treze centavos), pagos com atualização monetária e juros de 1% mês.
Até a presente data fora restituído, sem os acréscimos legais, o total de R$ $[geral_informacao_generica].
AUTOR $[geral_informacao_generica]
TERRENO $[geral_informacao_generica]
VALOR* $[geral_informacao_generica]
FORMA DE PAGAMENTO $[geral_informacao_generica]
*O pagamento se deu acrescido de juros e atualização monetário, conforme faz prova cópias dos recibos anexos.
Ocorre que o autor, pontualmente cumprindo com a obrigação do contrato em realizando o pagamento das parcelas, percebeu que mais de dois anos se passaram sem que os réus realizassem o previsto na cláusula 6.1.1 ‘a’ que previa a conclusão da parte de infraestrutura do loteamento (pavimentação das ruas, eletrificação e iluminação, distribuição de água e sistema de esgoto, etc.), até julho de 2015, para, então, ser-lhe facultada a posse precária do imóvel, conforme se observa na cláusula 7.1. Portanto, permaneceu o autor cumprindo sua obrigação, porém, as empresas não cumpriram a sua.
Assim, foi realizado distrato dos contratos pelas empresas rés, porém, com novas cláusulas abusivas, tendo em vista as empresas reterem os valores referentes ao sinal (R$ 3.000,00) mais 30%, e o pagamento dos 70% das parcelas pagas pelos autores, em 24 parcelas (sem atualização monetária), tendo as empresas rés esperado um lapso temporal de 02 anos para iniciar o pagamento!!!
Assim, mesmo com evidente abusividade das cláusulas, e tendo próprias empresas descumprido o que fora firmado no contrato, as empresas permaneceram lesando o autor até o momento, pagando em parcelas ¨congeladas” e retendo ilegalmente valores pertencentes ao autor.
III. FUNDAMENTOS JURÍDICOS
Pelo princípio da transparência, é preciso que os motivos pelos quais o consumidor adquiriu determinado produto sejam levados em consideração na exegese da relação de consumo. É o dever que tem o fornecedor de dar informações claras, corretas e precisas sobre o produto a ser vendido ou sobre o contrato a ser firmado, tudo tendo por escopo o princípio da boa-fé inserta no artigo 4º, inciso III do CDC, in verbis:
III - harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (artigo 170, da Constituição Federal), sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores;
Como bem disserta James Eduardo Oliveira:
A boa fé é elemento essencial na interpretação e na execução do contrato, representando a fidelidade, a cooperação e o respeito mútuos que se devem esperar e que se podem cobrar dos contratantes (Código de Defesa do Consumidor Anotado e Comentado –– 3ª edição – Editora Atlas – pág.28).
No mesmo sentido, é o entendimento do Tribunal da Cidadania, senão vejamos:
“O princípio da boa-fé se aplica às relações contratuais regidas pelo CDC, impondo, por conseguinte, a obediência aos deveres anexos ao contrato, que são decorrência lógica desse princípio. O dever anexo de cooperação pressupõe ações recíprocas de lealdade dentro da relação contratual. A violação de qualquer dos deveres anexos implica em inadimplemento contratual de quem lhe tenha dado causa (STJ – REsp. 595.631/SC, 3ª T, Rel. Min. Nancy Andrighi, DOU 2.8.2004, p. 391).
Entre os direitos básicos do consumidor encontramos a da informação adequada e clara:
Art. 6º - São direitos básicos do consumidor:
[...]
III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;
O contrato de consumo deve ser modelado num ambiente de absoluta transparência. Falhando o fornecedor no dever de lealdade na fase pré-contratual, responderá pelas consequências da frustração da expectativa legítima do consumidor e também pelos danos causados pela deficiência da informação.
Doutra forma, elencou o legislador um sistema de proteção contra eventuais abusos:
IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços. Grifei.
A respeito de tal norma, assim leciona James Eduardo Oliveira:
Todo o arcabouço engenhado para a defesa do consumidor está baseado nos princípios da transparência, lealdade e boa-fé, com os quais são inconciliáveis as cláusulas que refletem tão-somente o abuso da preponderância econômica do fornecedor (ob.cit. pág.55).
Nas precisas palavras da Ministra Nancy Andrygui, do Superior Tribunal de Justiça:
“A relação jurídica qualificada por ser "de consumo" não se caracteriza pela presença de pessoa física ou jurídica em seus pólos, mas pela presença de uma parte vulnerável de um lado (consumidor), e de um fornecedor, de outro.” (REsp 476.428/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/04/2005, DJ 09/05/2005 p. 390).
Como bem pontua Cláudia Lima Marques, sem qualquer dúvida, a proteção do consumidor abrange os contratos imobiliários, à semelhança da presente esgrima:
Quanto ao contrato de incorporação imobiliária, em que o incorporador faz uma venda antecipada dos apartamentos, para arrecadar o capital necessário para a construção do prédio, fácil caracterizar o incorporador como fornecedor, vinculado por obrigação de dar (transferência definitiva) e de fazer (construir). A caracterização do promitente comprador como consumidor dependerá da destinação do bem ou da aplicação de uma norma extensiva, como a presente no art. 29 do CDC. Interessante notar que qualquer dos participantes da cadeia de fornecimento é considerado fornecedor e há solidariedade entre eles.” (p. 437).
No presente caso, sem qualquer dúvida, temos uma relação de consumo e, por consequência, o contrato objeto desta ação deve ser absolutamente regido pelos artigos 46 a 54 do Código Brasileiro de Proteção e Defesa do Consumidor, em conformidade com todos os postulados da Teoria Geral do Direito do Consumidor inserta nos artigos 1º a 7º do CDC.
A implicação prática de tal fato é, entre outras, que: são nulas de pleno direito as cláusulas com vantagem manifestamente exageradas; são nulas de pleno direito as cláusulas que transfiram os riscos do negócio ao consumidor. É assim que se expressa o CDC, ex textus:
Art. 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor-pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;
II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste Código;
[...]
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
No caso em tela, percebe-se que esses três incisos do art. 51, do CDC, se enquadram no case em tela. O primeiro, porque consta cláusulas abusivas, com efeitos negativos para o autor (comprador), eximindo o vendedor de suas obrigações contratuais. Na segunda, depreende-se das cláusulas que, com a rescisão do contrato, independentemente de culpa do comprador ou do vendedor, o comprador perderá 30% dos valores já pagos, bem como perderá também o sinal (v. distrato), o que direciona para o inciso seguinte ao apresentar, este contrato, verdadeiro mecanismo de enriquecimento ilícito por parte das empresas rés, ora vendedoras.
É sabido que o Código de Defesa do Consumidor abraçou no seu artigo 6º, VI o princípio básico do consumidor consubstanciado na “efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos”, de sorte que em sintonia com o princípio constitucional de que ninguém é obrigado a associar-se ou deixar de associar-se a qualquer grupo, infere-se que ao se desvincular de determinada entidade o indivíduo deve, de imediato, receber aquilo que lhe é devido, sob pena de violação do princípio que veda o enriquecimento sem justa causa.
É incontroverso o direito assegurado ao demandante de pleitear a rescisão contratual por descumprimento contratual da empresa demandada e de ter o direito a reembolso das parcelas efetivamente pagas, corrigidas monetariamente, além da reparação pelos danos morais sofridos.
Ademais, é do Tribunal da Cidadania o seguinte enunciado de súmula 35:
INCIDE CORREÇÃO MONETARIA SOBRE AS PRESTAÇÕES PAGAS, QUANDO DE SUA RESTITUIÇÃO, EM VIRTUDE DA RETIRADA OU EXCLUSÃO DO PARTICIPANTE DE PLANO DE CONSÓRCIO.
Nesse caso, o comportamento das requeridas, na qualidade de fornecedoras, revela potestatividade, considerado abusivo tanto pelo CDC (art. 51, IV) quanto pelo Código Civil (art. 122). Vejamos, a propósito, alguns arestos pátrios:
PROCESSO CIVIL – RESCISÃO DE CONTRATO – CONSÓRCIO - DEVOLUÇÃO IMEDIATA DE QUANTIAS PAGAS – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – INDEFERIMENTO. 1. Em princípio, havendo pedido de rescisão por parte do cooperado, a negativa da cooperativa em fazer acordo com este último não dá ensejo ao pagamento de quantia a título de danos morais, tanto mais quando não há controvérsia no que se refere à rescisão da avença, ficando pendente, tão-somente a forma de restituição dos valores já pagos pelo consumidor. 2. Sendo reconhecido ao cooperado o direito de se retirar do grupo a qualquer tempo, é procedente a pretensão de devolução imediata das quantias pagas, não havendo justificativa aceitável para se diferir o cumprimento da obrigação pela cooperativa para período posterior ao encerramento oficial do grupo ou mesmo que os valores sejam pagos de forma parcelada. (Apel. Cív. Nº 2004.01.1.110851-6; Órgão Julgador: Terceira Turma Cível do TJDF; Relator: Des. José de Aquino Perpétuo; julgado em: 19 de setembro de 2005).
CIVIL. CONSÓRCIO. LONGO PRAZO DE DURAÇÃO. RETENÇÃO INDEVIDA DO DINHEIRO DO CONSORCIADO. 1. Afigurando-se por demais onerosa a cláusula que prevê a devolução dos valores recebidos do consorciado excluído ou desistente após o encerramento do plano, de longa duração, deve-se assegurar a este a restituição imediata das quantias pagas, sob pena de homenagear-se o enriquecimento sem causa da administradora, que tem em seu prol cláusula que lhe permite a substituição do desistente por outro, com o pronto recebimento das quantias quitadas pelo excluído. 2. Cabe à administradora, tão-somente, a retenção das quantias referentes às taxas de adesão e de administração. 3. Considerando que houve sucumbência recíproca, as custas serão rateadas, meio a meio, entre as partes e cada qual arcará com os honorários dos causídicos por elas contratados. 4. Recursos do autor e do réu providos, em parte. (Apel. Cív. 2002 01 1 037034-5; Órgão Julgador: 2ª Turma Cível do TJDFT; julgado em: 22/nov/2004).
No mesmo sentido, confiram-se os precedentes do STJ:
Consumidor. Recurso especial. Rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel. Incorporadora que se utiliza de sistema de "auto-financiamento". Devolução das parcelas pagas pelo promitente-comprador, já descontado o valor das arras, apenas após o término de toda a construção. Aplicação dos princípios consumeristas à relação jurídica. Irrelevância do veto ao 1º do art. 53 do CDC.
Análise prévia do contrato-padrão pelo Ministério Público. Irrelevância.
(...)
- Há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali investido.
(...)
(STJ - REsp 633793/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/06/2005, DJ 27/06/2005 p. 378)
RECURSO ESPECIAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESILIÇÃO PELO PROMITENTE- COMPRADOR - RETENÇÃO DAS ARRAS - IMPOSSIBILIDADE - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS - PERCENTUAL QUE DEVE INCIDIR SOBRE TODOS OS VALORES VERTIDOS E QUE, NA HIPÓTESE, SE COADUNA COM A REALIDADE DOS AUTOS - MAJORAÇÃO - IMPOSSIBILIDADE, NA ESPÉCIE - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.
1. A Colenda Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o promitente-comprador, por motivo de dificuldade financeira, pode ajuizar ação de rescisão contratual e, objetivando, também reaver o reembolso dos valores vertidos (EREsp nº 59870/SP, 2º Seção, Rel. Min. Barros, DJ 9/12/2002, pág. 281).
2. As arras confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, em geral determinada soma em dinheiro, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida e, de igual modo, para garantir o exercício do direito de desistência.
3. Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao réus debendi, sob pena de enriquecimento ilícito.
4. O artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor não revogou o disposto no artigo 418 do Código Civil, ao contrário, apenas positivou na ordem jurídica o princípio consubstanciado na vedação do enriquecimento ilícito, portanto, não é de se admitir a retenção total do sinal dado ao promitente-vendedor.
5. O percentual a ser devolvido tem como base de cálculo todo o montante vertido pelo promitente-comprador, nele se incluindo as parcelas propriamente ditas e as arras.
6. É inviável alterar o percentual da retenção quando, das peculiaridades do caso concreto, tal montante se afigura razoavelmente fixado.
7. Recurso especial improvido.
(REsp. 1056704/MA – Rel. Min. Massuami Uyeda – T3 – Terceira Turma – j. 28.04.2009).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESILIÇÃO PELO COMPRADOR POR INSUPORTABILIDADE DA PRESTAÇÃO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO SOBRE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. ARRAS. INCLUSÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS 51,II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL, ART. 924,I.
[...]
II - O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua integralidade, em face do desgaste no imóvel devolvido e das despesas realizadas pela vendedora, como corretagem, propaganda, administrativas e assemelhadas...
III – Compreende-se no percentual a ser devolvido ao promitente comprador todos os valores pagos à construtora, inclusive as arras.
(STJ – Resp.355.818/MG – 4ª T – Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior – DJU 25.8.2003, p. 311).
Sobre o tema, afirma Nelson Nery Júnior que:
“O CDC enumerou uma série de cláusulas consideradas abusivas, dando-lhes o regime da nulidade …