Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[processo_vara] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[processo_comarca] – $[processo_uf]
$[parte_autor_nome_completo] e $[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], ele $[parte_autor_profissao], portador da cédula de identidade RG sob o n.º $[parte_autor_rg] e inscrito regularmente no CPF sob o n.º $[parte_autor_cpf], ela $[parte_autor_profissao], portadora da cédula de identidade RG n.º $[parte_autor_rg], inscrita regularmente no CPF sob o n.º $[parte_autor_cpf], residentes e domiciliados na $[parte_autor_endereco_completo], vêm, respeitosamente perante Vossa Excelência, através de seus procuradores subscritos, propor:
AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA, CUMULADA COM COBRANÇA
em face de $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_profissao], $[parte_reu_estado_civil], RG nº $[parte_reu_rg] e CPF nº $[parte_reu_cpf], domiciliado $[parte_reu_endereco_completo], com fundamento nos artigos 5º, 9º, 59 e seguintes da Lei 8.245/91 e artigo 62, inciso I, da redação dada pela Lei 12.112/2009, pelos motivos de fato e de direito que passa a expor.
PRELIMINARMENTE
1. DA CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA
Primeiramente, vale destacar que foi pactuado através da cláusula compromissória que todo e qualquer conflito ou litígio decorrente do contrato de locação anexo aos autos seria resolvido por arbitragem, mais precisamente através da CÂMARA DE MEDIAÇÃO E ARBITRAGEM DO $[geral_informacao_generica], localizada na cidade de Curitiba, Estado do Paraná.
Ocorre que por se tratar de ação de despejo, sendo necessário o uso coercitivo do Estado junto ao Requerido para que devolva a posse que possui em imóvel dos Autores, não é possível ser exercida pela Câmara de Mediação e Arbitragem do $[geral_informacao_generica], pois esta não possui o poder de concretizar medidas coercitivas ou proceder à execução de uma sentença, sendo obrigatória a tutela jurisdicional desta Justiça especializada.
Assim, a arbitragem é uma espécie de jurisdição que tem a capacidade de resolver conflitos e regularizar litígios, porém, não possui poder de concretizar medidas coercitivas ou proceder à execução de uma sentença. Tais poderes, que dependem do uso de força, competem exclusivamente ao Estado, razão pela qual a cláusula compromissória exclui do âmbito do juízo arbitral as ações de despejo e as medidas executivas.
Por outra banda, vale mencionar que tal medida é mais favorável ao devedor, o qual não necessitará de deslocar-se até outra Comarca para dirimir questões relativas ao contrato de locação firmado entre as partes, uma vez que todo o processo terá seu curso na comarca do local do imóvel em questão, favorecendo o devedor e, principalmente, demonstrando a boa-fé objetiva dos Autores.
Veja que este também é o entendimento do Tribunal do Estado do Paraná em decisão recente:
Agravo de instrumento. Procedimento de execução de título extrajudicial. Decisão que corrigiu erro material em virtude de embargos de declaração. Alteração do conteúdo da decisão. Irresignação do executado. Alegação de que embargos de declaração não podem modificar conteúdo decidido. Improcedência. Efeitos infringentes caracterizados. Precedentes do STJ. Arbitragem. Alegação de violação de cláusula compromissória. Não verificação. Dispositivo contratual que proíbe tão somente a execução de aluguéis pelo juízo arbitral. Precedentes do STJ. Decisão mantida. Recurso conhecido e desprovido.1. Os embargos de declaração não se prestam à alteração do conteúdo decidido, mas apenas a integrar o julgado, quando nele houver obscuridade, contradição, omissão ou erro material. Contudo, deve-se notar que por vezes a correção de erro material pode ter como consequência a modificação da decisão embargada (hipótese presente no § 2º do art. 1.023 do CPC). 2. A arbitragem é uma espécie de jurisdição que embora tenha a capacidade de resolver conflitos e regularizar litígios, não possui poder de concretizar medidas coercitivas ou proceder à execução de uma sentença. Tais poderes, que dependem do uso de força, competem exclusivamente ao Estado, razão pela qual a cláusula compromissória exclui do âmbito do juízo arbitral as ações de despejo e as medidas executivas. 3. No caso, a cláusula compromissória presente no contrato de locação veda tão somente a execução de aluguéis e encargos, mas não sua discussão.
(TJPR - 12ª C.Cível - 0013539-51.2019.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: Desembargador Rogério Etzel - J. 10.07.2019)
A cláusula arbitral, uma vez contratada pelas partes, goza de força vinculante e caráter obrigatório, definindo ao juízo arbitral eleito a competência para dirimir os litígios relativos aos direitos patrimoniais disponíveis, o que não é o presente caso.
No processo de execução, a convenção arbitral não exclui a apreciação do magistrado togado, haja vista que os árbitros não são investidos do poder de império estatal à prática de atos executivos, não tendo poder coercitivo direto.
Por todo o exposto, requer de Vossa Excelência que seja recebida e processada a presente ação neste Juízo, por ser esta medida de lídima Justiça.
2. DO VALOR DA CAUSA
Em consonância com a previsão contida no artigo 58, inciso III, da Lei 8.245/91, abaixo transcrito, atribuiu-se a presente demanda o valor correspondente a doze meses de aluguéis vigentes no momento de sua propositura.
“Art. 58 – Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do artigo 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:
I – os processos tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
II – é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
(...)”. (Grifo nosso)
Assim, em razão do aluguel vigente atualmente corresponder ao valor de R$ $[geral_informacao_generica], atribui-se à presente o valor de R$ $[geral_informacao_generica], valor equivalente a doze meses de aluguéis.
DO MÉRITO
1. DOS FATOS
Os Autores são proprietários do bem imóvel residencial situado à Rua $[geral_informacao_generica].
No dia $[geral_data_generica], o Requerido e os Autores firmaram Contrato de Locação, o qual teve por objeto o imóvel acima descrito, pelo prazo de 24 (vinte e quatro) meses, com valor da locação de R$ $[geral_informacao_generica], com direito a um desconto de R$ $[geral_informacao_generica] para pagamentos até a data do vencimento, conforme contrato anexo.
Contudo, o contrato entabulado entre as partes vem sendo descumprido pelo Requerido ante o não pagamento dos aluguéis.
Fora avençado que os aluguéis deveriam ser pagos até o dia 10 (dez) do mês subsequente ao vencido, mediante o pagamento por depósito bancário em nome da Autora, reajustados anualmente, conforme descrito no contrato de locação.
Ficou estipulado como caução o valor referente a um aluguel de R$ $[geral_informacao_generica], na data da entrega das chaves.
Ocorre que o pagamento do aluguel referente ao mês de janeiro de 2019, foi efetuado somente no dia $[geral_data_generica], ou seja, com 8 (oito) dias de atraso. No entanto, o valor depositado foi de apenas R$ $[geral_informacao_generica] e não o valor contratado sem o desconto pactuado, que seria de R$ $[geral_informacao_generica]. Os Autores, neste momento deram um desconto de R$ $[geral_informacao_generica] ao requerido, cabendo a ele efetuar o pagamento da diferença que ficou em aberto, ou seja, a quantia de R$ $[geral_informacao_generica].
O aluguel referente ao mês de fevereiro de 2019, foi efetuado somente no dia 15 de março. Novamente efetuou o depósito do valor com desconto, quando na verdade deveria depositar o valor de R$ $[geral_informacao_generica], ficando em aberto a quantia de R$ $[geral_informacao_generica], uma vez que depositou somente o valor de R$ $[geral_informacao_generica].
O aluguel referente ao mês de março de 2019, o Requerido também efetuou o pagamento com atraso de 6 (seis) dias, ou seja, dia $[geral_data_generica] e mais uma vez efetuou o depósito somente do valor com desconto, ficando em aberto a quantia de R$ $[geral_informacao_generica].
No mês de abril de 2019 o Requerido deixou de pagar o aluguel integral, bem como, os aluguéis referentes aos meses de junho, julho, agosto, setembro e outubro de 2019, correspondente ao valor de R$ $[geral_informacao_generica] cada mês, o que totaliza a quantia de R$ $[geral_informacao_generica].
No dia $[geral_data_generica], os Autores notificaram o Requerido por meio do Cartório de Títulos e Documentos da Comarca de Rebouças, informando que até aquela data não havia visualizado o pagamento dos aluguéis atrasados descritos acima, concedendo o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação do imóvel e o pagamento dos débitos, o que até o momento não foi cumprido. Cumpres destacar que os Autores tiveram que desembolsar o valor de R$ $[geral_informacao_generica] referente as despesas de cartório, valor este que deve ser adicionado ao total da dívida existente.
Consigne-se que fora estipulado no instrumento particular firmado entre as partes que o descumprimento de qualquer cláusula contratual acarretaria em uma multa no valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor anual da locação vigente, o que corresponde a quantia de R$ $[geral_informacao_generica], conforme cláusula quinta, item A.
Vale destacar ainda que para buscar seu direito, os Autores foram obrigados a contratar os serviços advocatícios para efetivar o cumprimento da reprimenda do Estado, sendo contratado para tanto o valor de R$ $[geral_informacao_generica], bem como, uma despesa para a confecção da notificação extrajudicial no importe e R$ $[geral_informacao_generica], conforme contrato e recibo em anexo.
Cumpre esclarecer ainda que as partes convencionaram na cláusula 1ª, item F, do contrato de locação, que após transcorrido 30 (trinta) dias consecutivos de atraso no pagamento do aluguel, o LOCADOR poderá enviar os recibos de aluguéis e de encargos locatícios para cobrança por meio de seu advogado respondendo o LOCATÁRIO pelos honorários advocatícios no importe de 20% (vinte por cento) e custas do processo, caso a cobrança seja pela via judicial, valor este que corresponde a R$ $[geral_informacao_generica]), totalizando uma dívida de R$ $[geral_informacao_generica], que atualizados até a presente data somam quantia de R$ $[geral_informacao_generica].
Como já consignado supra, o Requerido, em $[geral_data_generica], efetuou um depósito caução no valor de R$ $[geral_informacao_generica] que atualizados até a presente data atinge o valor de R$ $[geral_informacao_generica], abatendo-se a caução prestada pelo Locatário, ainda fica pendente de pagamento a quantia de R$ $[geral_informacao_generica].
Diante do inadimplemento e tendo em vista a tentativa infrutífera de composição extrajudicial, não resta aos Autores alternativa para ver dirimida a questão, senão trazer tal querela à apreciação do Poder Judiciário.
2. DO DIREITO
2.1 DO DESPEJO
Acerca do direito pleiteado pelos Autores, é certeira a questão da inadimplência dos alugueres e encargos da locação. Neste sentido, além do pactuado no contrato de locação, como respaldo jurídico, temos o artigo 23, inciso I da Lei Inquilinária (8.245/91), que assim determina:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; (...).
Nesta seara, o artigo 5º do mesmo diploma legal estabelece que independentemente de qual for o fundamento do término da locação, a medida para o locador reaver o imóvel é a presente ação de despejo, nos termos do art. 5º da Lei de Inquilinato:
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Para que seja dada procedência no direito da Requerente, o artigo 9º da Lei do Inquilinato expressa também hipóteses do qual a locação poderá ser desfeita.
A hipótese de desfazimento da presente locação refere-se expressamente à prática de infração contratual, bem como quanto à inadimplência dos alugueres e encargos locativos.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: (...);
II- em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III- em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
Nesta exordial caracteriza-se com veemência, a infração contratual realizada pelo Locatário, que se verifica por meio do inadimplemento dos aluguéis e encargos, os quais são plenamente demonstrados nos cálculos acima transcritos.
Por oportuno, destaca-se que o envio de notificação extrajudicial, em detrimento da jurisprudência, não constitui requisito para ajuizamento da ação de despejo, ainda mais quando o pedido for baseado na ausência de cumprimento das obrigações contratuais, conforme já explanado. Assim, traz os seguintes entendimentos:
LOCAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – INADIMPLEMENTO CONFIGURADO - NOTIFICAÇÃO PRÉVIA -DESNECESSIDADE - RECURSO IMPROVIDO. “A ação de despejo por falta de pagamento prescinde de notificação, haja vista que a mora decorre do simples inadimplemento”. (TJ-SP-APL: 00064111020108260002 - SP - 0006411-10.2010.8.26.0002, Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 12/11/2014, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/11/2014).
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ALUGUEL. DESPEJO. AÇÃO FUNDADA NA FALTA DE PAGAMENTO DOS ENCARGOS LOCATÍCIOS. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. APLICAÇÃO DO ART. 330, I, DO CPC. PROVA IRRELEVANTE PARA A RESOLUÇÃO DO CONFLITO. CERCEAMENTO DE DEFESA INEXISTENTE. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. PRESCINDIBILIDADE. FALTA DE PROVA DO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Não ofende a Carta Magna nem o Código de Processo Civil, por cerceamento de defesa, o magistrado que abrevia o curso do processo, antecipando o julgamento da lide, de sorte a pôr de lado a vontade da parte de realizar outras provas, caso entenda presentes elementos suficientes para a formação de sua convicção, considerando-se, assim, apto a solver, desde logo, o conflito. A notificação premonitória do locatário é exigida apenas nas ações de despejo por denúncia vazia (art. 57 da Lei do Inquilinato), sendo desnecessária quando o motivo é a falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios. A falta de pontualidade no pagamento dos aluguéis, por caracterizar quebra da obrigação assumida, dá ensancha à rescisão do contrato e ao consequente despejo do locatário. (TJ-SC - AC:165899 SC 2005.016589-9, Relator: Luiz Carlos Freyesleben, Data de Julgamento: 31/08/2009, Segunda Câmara de Direito Civil, Data de Publicação: Apelação Cível n., da Capital).
Desta forma, até mesmo a notificação encaminhada pelos Autores tratou-se apenas de uma última oportunidade ao Requerido para que desocupasse o bem, sendo, porém, prescindível seu encaminhamento.
Assim, considerando que os Requerentes cumpriram com suas obrigações contratuais, estes não possuem mais interesse na manutenção do negócio diante do inadimplemento do Requerido, tendo em vista que o Requerido, mesmo considerando a tolerância concebida pelos Locadores até o momento, não demonstrou qualquer interesse em desocupar o imóvel pacificamente, não restando alternativa senão o ajuizamento da presente demanda para que consigam tutelar sua pretensão que é a rescisão do contrato de locação, o pagamento do saldo devedor e a decretação do despejo.
2.2 DA CUMULAÇÃO DOS PEDIDOS
Acerca da cumulação dos pedidos, a Lei do Inquilinato esclarece que nas ações de despejo fundadas em falta de pagamento poderá haver a cumulação dos pedidos no tocante à cobrança dos alugueres e encargos da locação.
Ainda traz que a execução dos determinados encargos locativos cobrados poderá ser executados inicialmente, antes mesmo da desocupação do imóvel. Vejamos:
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (...);
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos; (...).
Neste sentido:
DESPEJO - CUMULAÇÃO COM COBRANÇA - DEMANDA CONTRA OS LOCATÁRIOS E FIADORES - FLUÊNCIA DOS JUROS DE MORA. 1. Nada obsta a cumulação de pedidos, despejo e cobrança, porquanto não existente qualquer incompatibilidade entre eles, sendo recomendável, diante dos modernos princípios do processo civil, o desapego ao excesso de formalismo a fim de não impedir aquilo que a própria lei autoriza (art. 62, I, Lei nº 8.245/91).
2. Nada impede, adotada a cumulação, seja parte do pleito (cobrança) dirigida aos fiadores. 3. Considerando que a dívida é líquida e positiva os juros de mora incidem a partir dos respectivos vencimentos dos aluguéis. Recurso provido. (TAPR - Terceira C.Cível (extinto TA) - AI - 154791-9 - Curitiba - Rel.: Ivan Bortoleto - Unânime - J. 03.10.2000)
Assim, diante da legislação especial que norteia a relação locatícia, bem como entendimento jurisprudencial, há possibilidade da cobrança dos alugueres e encargos da locação serem cumulados na ação de despejo …