Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, residente e domiciliado na Inserir Endereço, por intermédio de seus Procuradores infra-assinados, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor a presente
AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C DESPEJO E COBRANÇA
em face de Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrito no Inserir CPF e Inserir RG, residente e domiciliado na Inserir Endereço, pelas razões de fato e de direito, que passará a expor, para ao final, requerer:
I – DOS FATOS
O autor e o réu firmaram contrato de locação residencial pelo prazo de 12 (doze) meses, iniciando-se no dia 11 de novembro de 2016 e findando-se no dia 10 de novembro de 2017.
No referido contrato, restou firmado (cláusulas 6ª e 16ª) entre as partes, dentre outras disposições, que o locatário, ora réu, utilizaria o imóvel para fins exclusivamente residenciais e que ficaria responsável pelo pagamento dos impostos (IPTU e outros), taxas e despesas ordinárias de condomínio, que incidiam ou viessem a incidir sobre ele, sendo que o pagamento deveria ser perfectibilizado junto com o aluguel mensal ou diretamente na respectiva repartição pública.
Ocorre, que o réu, o qual é proprietário de uma loja de móveis usados que fica localizada ao lado da residência (fotos e contrato anexos), vem utilizando o imóvel como uma extensão do seu trabalho, depositando diversos produtos (camas, geladeiras, sofás, máquinas de lavar, etc) na parte interna e externa.
Se não bastasse isso, no mês de janeiro de 2017, após receber o boleto referente ao IPTU e a Taxa de Lixo na residência locada, o réu entregou ele ao autor, informando que pagaria o valor no mês de fevereiro de 2017, conforme possibilitava o contrato.
Dessa forma, o autor, proprietário do imóvel, realizou o pagamento referente ao IPTU e a Taxa de Lixo (R$ 764,60), no dia 27 de janeiro de 2017 (comprovante anexo), esperando que no mês de fevereiro seria ressarcido pelo réu.
Transcorrido o prazo de pagamento (até o dia 10/02), o autor alertou novamente e pessoalmente, o réu acerca da quitação do valor referente ao IPTU e a Taxa de Lixo.
Não tendo sido realizado o ressarcimento pelo réu, o autor, na esperança de não ter que rescindir o contrato, notificou o réu extrajudicialmente (AR anexo), o qual sem hesitar, recusou o recebimento da notificação.
Assim, estando o réu utilizando o imóvel para outros fins e não tendo ressarcido a quantia de R$ 764,60 (setecentos e sessenta e quatro reais e sessenta centavos) até a presente data, não restou outra alternativa ao autor, a não ser ingressar com a presente demanda, a fim de que seus direitos como locador sejam resguardados.
II – DA TUTELADE URGÊNCIA
É de conhecimento notório, que para haver a concessão da tutela de urgência, cumpre examinar o preenchimento dos requisitos do art. 300, caput e §3°, do Novo Código de Processo Civil, verbis:
Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
[...]
§ 3° A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.
Primeiramente, no que se refere a probabilidade do direito, é sabido que ela “[...] é a situação decorrente da preponderância dos motivos convergentes à aceitação de determinada proposição, sobre os motivos divergentes. A probabilidade, assim conceituada, é menos que a certeza, porque lá os motivos divergentes não ficam afastados mas somente suplantados; e é mais que a credibilidade, ou verossimilhança, pela qual na mente do observador os motivos convergentes e os divergentes comparecem em situação de equivalência e, se o espírito não se anima a afirmar, também não ousa negar”. (DINAMARCO, Cândido Rangel. A reforma do código de processo civil. 2 ed. São Paulo: Malheiros, 1995, p. 143).
Portanto, calcado em cognição sumária, deve-se fazer um juízo quanto à situação fática refletida na inicial, de modo que se a tese jurídica contida nela é provida de relevância, certamente terá respaldo na ordem jurídica.
No tocante ao fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação, a dar azo à concessão da tutela de urgência, importante a lição de Reis Friede (1996, p. 88):
O receio aludido na lei, traduz a apreensão de um dano ainda não ocorrido, mas prestes a ocorrer, pelo que deve, para ser fundado, vir acompanhado de circunstâncias fáticas objetivas, a demonstrar que a falta da tutela dará ensejo à ocorrência do dano, e que este será irreparável ou, pelo menos, de difícil reparação. (FRIEDE, Reis. Tutela antecipada, tutela específica e tutela cautelar. São Paulo: Del Rey, 3ª ed., 1996).
Por fim, o risco da irreversibilidade do provimento alcançado com a execução da medida, advém da ideia de que a tutela de urgência só poderá ser concedida se seu objeto for de alguma forma reversível, dado o caráter provisório da medida.
Além dos requisitos exigidos pelo Código de Processo Civil, para ser concedida a tutela de urgência nas ações que têm por fundamento o contrato de locação, há mais um requisito específico trazido pelo art. 59, §1°, IX, da Lei de Locações, que é a prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel.
Pois bem.
Na hipótese em tela, os requisitos legais para o deferimento da tutela de urgência restam suficientemente preenchidos. Isso porque a documentação anexada nesta peça comprova o desvio de finalidade do contrato, com a demonstração de que o imóvel está sendo utilizado como um depósito da empresa do réu, e a ausência de pagamento dos encargos locatícios (IPTU e Taxa de Lixo), deixando, dessa forma, evidenciada a probabilidade do direito pleiteado e o perigo de dano, este último em razão da desídia do locatário em proceder a devida utilização e conservação do bem.
Por fim, importante registrar que não há perigo de irreversibilidade da concessão, já que atendendo ao que dispõe o art. 59, §1°, IX, da Lei de Locações, foi perfectibilizado o depósito judicial do valor referente a três meses de aluguel (R$ 2.400,00).
Sobre o assunto, oportuna a lição do Desembargador Sylvio Capanema de Souza:
A alegação de irreversibilidade do provimento não deve servir de óbice intransponível à sua aplicação. Julgada improcedente a pretensão, será o autor condenado a reparar integralmente os danos causados ao réu, pela indevida antecipação. (SOUZA, Sylvio Capanema de. Da locação do imóvel urbano: direito e processo. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 419).
Sendo assim, enquanto se discute a lide, é de bom alvitre, dada a presença do fomus bonis iuris e do periculum in mora, expedir a respectiva notificação de desocupação voluntária do imóvel, no prazo de 15 dias, seguido do mandado de despejo, caso não seja atendida a notificação.
III – DO DIREITO
Da Resolução Contratual, do Despejo e da Cobrança dos Encargos de Locação
No caso em apreço, os litigantes firmaram contrato de locação referente um imóvel localizado na Informação Omitida, com prazo determinado de 12 (doze) meses, com início em 11 de novembro de 2016 e término em 10 de novembro de 2017, restando ajustado que os alugueres seriam devidos no valor mensal de R$ 800,00 (oitocentos reais).
Consta na cláusula 6ª do contrato de locação que referido imóvel era destinado exclusivamente para moradia, não podendo ser destinado para outra finalidade, sem consentimento por escrito do locador, sob pena de despejo.
No mesmo contrato, consta na cláusula 16ª que os impostos (IPTU e outros), taxas e despesas ordinárias que incidiam ou viessem a incidir sobre o imóvel, seriam de responsabilidade do locatário, devendo este perfectibilizar o pagamento diretamente na repartição pública competente ou ao locador juntamente com o aluguel.
Ocorre, que embora devidamente pactuadas as referidas cláusulas, o réu veio a infringir as duas, sendo a primeira através da utilização do imóvel como um depósito dos móveis que comercializa na sua loja, a qual fica ao lado da residência (fotos e documentos anexos), e a segunda através do não pagamento do IPTU e da Taxa de Lixo, embora alertado pessoalmente e através de notificação extrajudicial (doc. anexo).
Portanto, é incontroverso nos autos que o réu cometeu infração contratual ao desviar a finalidade do imóvel o qual deveria ser utilizado única e exclusivamente para fins residenciais, e ao não realizar o pagamento do IPTU e da Taxa de Lixo.
Os incisos I e II, do artigo 23, da lei n. 8.245/1991, denominada lei de Locações, dispõem acerca de algumas das obrigações do locatário, in verbis:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
Com efeito, o desvio …