Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF
Ref. Autos Número do Processo
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, residente e domiciliado na Inserir Endereço, vem, perante vossa excelência apresentar
EMBARGOS DE TERCEIRO
Na ação renovatória de locação acima epigrafada movida por Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrito no Inserir CPF e Inserir RG, residente e domiciliado na Inserir Endereço, Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrito no Inserir CPF e Inserir RG, residente e domiciliado na Inserir Endereço, e Razão Social, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no Inserir CNPJ, com sede na Inserir Endereço, contra Nome Completo, inscrito no CPF sob o nº Inserir CPF e endereço desconhecido, pelos fatos e fundamentos a seguir dispostos.
DOS FATOS
Os embargados são, respectivamente, devedores e credores de uma dívida que foi objeto da Ação renovatória de locação distribuída no ano de 1991 que atualmente tramita sob o nº Informação Omitida.
Já o embargante é locatário e possuidor direto do imóvel localizado na Rua Informação Omitida, desde 01/04/2007, conforme contrato anexo e respectivos aditivos. Ainda no ano de 2014 o embargante e o proprietário do imóvel, Sr. Nome Completo, renovaram o contrato, prorrogando-o para até março de 2024, conforme trecho do respectivo aditamento abaixo colacionado:
Informação Omitida
Importante mencionar que houve também o pagamento antecipado de muitas parcelas, conforme constam nos aditamentos anteriores, sendo que atualmente o embargante já tem quitados vários alugueres futuros.
Em 16/09/2019 o juízo deferiu a alienação judicial do imóvel e apenas recentemente, no mês de dezembro de 2019, o embargante tomou conhecimento de que o imóvel que está alugando será objeto de leilão entre os dias 21/01/2020 e 13/02/2020, incluindo as duas Praças.
Como já se espera, o embargante teme pela efetiva continuidade do seu contrato de locação, bem como pela higidez dos pagamentos já antecipados. Por esta razão efetuou a competente averbação deste último aditamento na matrícula do referido imóvel, junto ao competente cartório de registro de imóveis, conforme anexo, cujo trecho de importância abaixo se colaciona:
Informação Omitida
Como se observa, o embargante possui um contrato de locação vigente até março de 2024 no imóvel que será objeto de leilão já este mês, em janeiro de 2020. Porém no edital publicado no site Informação Omitida, onde ocorrerá o leilão eletrônico, está disposta a informação apenas da averbação do contrato de aluguel anterior, cuja vigência terminaria em 30/03/2020.
Quer dizer, os interessados no imóvel têm a informação oficial no site do leiloeiro de que o imóvel está locado apenas até março de 2020. A falta de informação sobre o aditivo contratual é grave e pode gerar imbróglios jurídicos entre o eventual adquirente e o locatário/embargante, o primeiro alegando que não teve conhecimento prévio do contrato de locação e o segundo firme de que a publicação do contrato junto à matrícula do imóvel vincula o adquirente.
Temendo por se envolver em uma indesejável contenda judicial, com grave risco à continuidade do seu negócio, donde tira o seu sustento e de sua família, o embargante vem em juízo requerer a proteção dos seus direitos conforme fundamentos jurídicos que passa a expor.
DOS FUNDAMENTOS JURÍDICOS DO CABIMENTO DOS EMBARGOS
Conforme art. 674, c/c §1º, do CPC, é cabível embargos de terceiro quando alguém, que não é parte do processo, estiver ameaçado de sofrer constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, para requerer a inibição ou desfazimento do referido ato ilegal.
No presente caso o embargante é o possuidor direto do bem objeto da alienação judicial já mencionada e teme que seu contrato de locação e seus alugueres antecipados sejam prejudicados com o arremate do imóvel. Contrato este que, vale destacar, foi firmado muito antes da determinação do juízo de levar o imóvel à alienação judicial. Muito antes de que o embargante soubesse da possibilidade de que este imóvel seria objeto de alienação judicial.
Noutras palavras, o embargante possui um direito incompatível com a potencial alienação que tende a ocorrer no corrente mês ou já no próximo, janeiro ou fevereiro de 2020, caso o potencial novo proprietário pretenda retirar o locatário do imóvel antes de findar o prazo estipulado no contrato já mencionado.
Sendo assim, resta bastante demonstrada a legitimidade do embargante para demandar no presente instrumento. Por esta razão, o embargante é legitimado para requerer a proteção dos seus direitos conforme capítulos que seguem.
Do direito do embargante ameaçado
Como resta comprovado no contrato e respectivos aditivos anexos, o embargante já havia firmado antes (muito antes) da determinação judicial para venda do imóvel, um contrato de locação com o legítimo proprietário deste. Este contrato findará apenas em março de 2024.
Apenas para registro, é bom que se destaque que embora o imóvel esteja em vias de, potencialmente, ser alienado judicialmente, é certo que o embargante fez o pagamento de boa-fé àquele que até o momento dos pagamentos é o credor legítimo, bem como do mesmo modo firmou contrato de locação.
Sobre os pagamentos antecipados, assim dispõe o código civil sobre a quem deve ser paga uma obrigação:
Art. 308. O pagamento deve ser feito ao credor ou a quem de direito o represente, sob pena de só valer depois de por ele ratificado, ou tanto quanto reverter em seu proveito.
Art. 309. O pagamento feito de boa-fé ao credor putativo é válido, ainda provado depois que não era credor.
No presente caso, no mínimo o proprietário do imóvel, sr. Nome, deve ser considerado credor putativo, pois não havia até o momento dos pagamentos sequer a ideia de que o imóvel poderia ser objeto alienação judicial.
Se até mesmo hoje não se sabe ao certo se o imóvel será ou não legitimamente arrematado - tendo em vista que há discussão judicial ainda em andamento quanto ao valor da avaliação do imóvel nos autos nº Informação Omitida, bem como se discute a legitimidade da desconsideração da personalidade jurídica que foi necessária para se atingir o imóvel, nos autos Informação Omitida, quem dirá à época em que o contrato foi firmado ou quando os pagamentos antecipados foram feitos. Não se tinha a mais remota ideia de que isto poderia acontecer.
Sendo assim, são considerados legítimos os pagamentos realizados junto àquele que legitimamente tem o direito de recebê-los, ou ao menos, àquele que se apresenta aos olhos de todos como verdadeiro credor.
Contudo, fala-se isto sobre os pagamentos apenas a título de conhecimento, pois em eventual arrematação do imóvel, será proposto novos embargos para pleitear o bloqueio …