Ação possessória e retomada de imóvel alugado

A retomada de imóvel alugado é um dos temais mais polêmicos nas locações.

Embora para o inquilino seja fácil, bastando dar o aviso prévio, o proprietário precisa de uma justificativa para retomar seu imóvel – tendo, ainda, que eventualmente ajuizar o processo correto contra o locatário.

Como retomar um imóvel locado?

Para retomar um imóvel locado é necessário ingressar com a ação de despejo, prevista no Art. 5o da Lei n. 8.245/91.

De qualquer forma, o proprietário precisa notificar o locatário para que desocupe o imóvel – de forma motivada ou por denúncia vazia.

O que é a denúncia vazia?

A denúncia vazia é a notificação para a retomada do imóvel sem qualquer motivo específico previsto à lei do inquilinato.

Ela é o oposto da denúncia cheia, na qual algum motivo legal é invocado para rescindir o contrato de locação e retomar o imóvel – por exemplo:

• Acordo entre as partes;
• Infração legal ou contratual;
• Falta de pagamento;
• Necessidade de realização de reparos urgentes determinadas pelo Poder Público;
• Extinção do contrato de trabalho do locatário;
• Uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente;
• Demolição e/ou edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público;
• Vigência da locação ultrapassar cinco anos.

É cabível ação possessória para retomar o imóvel?

Não é possível ingressar com ação possessória para retomar o imóvel, segundo entendimento do STJ.

Embora se reconheça a fungibilidade das ações judiciais, o STJ entende que a ação possessória pressupõe a posse irregular do imóvel, enquanto a ação de despejo compreende a existência de um contrato de locação entre as partes.

Além disso, a Lei do Inquilinato, em seu Art. 5o, indica expressamente que, seja qual for o fundamento, o meio que o proprietário dispõe para promover a retomada de imóvel alugada é a ação de despejo.