Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, residente e domiciliado na Inserir Endereço, por sua advogada que abaixo subscreve, conforme Instrumento de Mandato anexo – Procuração (doc. I), respeitosamente à presença de Vossa Excelência, com fundamento no artigo no artigo 106, inciso I do Novo Código de Processo Civil, propor a presente
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS
Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrita no Inserir CPF e Inserir RG, residente e domiciliada na Inserir Endereço, na qualidade de locatário e principal pagador; e Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrita no Inserir CPF e Inserir RG, residente e domiciliada na Inserir Endereço, na qualidade de fiador, pelos motivos de fato e de direito a seguir articulados:
I - DOS FATOS
O locador e a locatária firmaram entre si contrato de locação, conforme anexo. O locador alugou um imóvel para o locatário, com fins residenciais na Informação Omitida, cujo valor do aluguel é de R$ 3.700,00 (três mil e setecentos reais) mensais, tendo ficado acordado entre as partes que o pagamento do IPTU anual do imóvel locado no valor de R$1.500,00 (mil e quinhentos reais) seria pago pelo locatário, além das cotas condominiais do imóvel, no valor de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais) mensais.
Quando o contrato de locação foi firmado entre as partes, figurou como fiador o sr. Nome, que é casado, mas que no entanto teve o consentimento de sua esposa Informação Omitida para que fosse fiador do locatário.
Ocorre que após o pagamento total do IPTU do imóvel do ano de 2015 pelo locatário, o mesmo, em 10 de Maio de 2015, deixou de pagar o aluguel ao locador, deixando o mesmo em uma situação difícil pois este necessita do dinheiro para complementar sua renda.
O locador então procurou a locatária, pedindo o imóvel de volta pois deseja aluga-lo para um terceiro e ainda para que o locatária cumpra com suas obrigações referentes aos alugueis, mas no entanto não obteve sucesso até o presente momento.
II) DOS FUNDAMENTOS
1) DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO E DA RESCISÃO CONTRATUAL
O locatário encontra-se há quase dez meses sem efetuar o pagamento do aluguel ao locador, além das quotas condominiais. O locatário é responsável pelo pagamento do aluguel e dos demais encargos, conforme prevê o art. 23 da Lei de Locações. Desta forma o locatário não está cumprindo com suas obrigações legais de pagar o aluguel, portanto, o mesmo está descumprindo o contrato e dando causa ao desfazimento da locação, conforme art. 9º da Lei de Locações.
Art. 9º - A locação também pode ser desfeita:
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Além disso, os entendimentos jurisprudenciais confirmam o que vêm previsto na legislação, conforme julgado do Tribunal de Justiça do Distrito Federal abaixo:
Ementa: AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. PROCEDENCIA DO PEDIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não se provando o pagamento dos aluguéis em atraso e os demais encargos da locação, há de se ter por caracterizado o inadimplemento das obrigações que sustenta o pedido de rescisão do contrato. 2. Recurso desprovido. (TJ-DF – Apelacão Civel APC 0120110287643)
Nesse sentido, necessário se faz mencionar o entendimento do ilustre doutrinador Carlos Roberto Gonçalves que preconiza, ‘in verbis’:
“A falta de pagamento do aluguel e demais encargos poderá, também, a dar ensejo à rescisão contratual. A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento das obrigações financeiras, como mensalidade, seguro, impostos, contribuição ordinária de condomínio e outros compromissos legais estabelecidos no contratado, ” – (GONÇALVES, Carlos Roberto – Curso de Direito Civil – Vol. 5 – pag. 302 e 303 – 2013)
2) DA RESPONSABILIDADE DO FIADOR
O fiador do locatário responde pelos débitos do mesmo com o aluguel do imóvel, desta forma, não pode ser excluída sua responsabilidade perante a lide em sanar a dívida do locatário, uma vez que este não a fez. O contrato de fiança previsto no Código Civil Brasileiro prevê em seu artigo 818 as características do contrato de fiança; e ainda o art. 41 da Lei do Inquilinato deixa claro que quando houver fiança locatícia, essa abrangerá todas as obrigações do locatário;
Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra. (Código Civil)
Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário. (Lei do Inquilinato)
Desta forma, faz-se caracterizado pelo próprio Código e pela Jurisprudência que o fiador é responsável solidariamente e parte legitima passiva na ação de cobrança dos alugueres atrasados. Neste sentido, decidiu o Tribunal do DF
TJ-DF – Apelação Cível: APC 20090110502932 DF 0093579-18.2009.8.07.0001
AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS DA LOCAÇÃO. FIADOR. LEGITIMIDADE PASSIVA. SOLIDARIEDADE.
I – Tendo em vista a validade da fiança prestada e o reconhecimento da legitimidade passiva do fiador-réu, impõe-se a sua condenação solidária ao pagamento dos aluguéis e encargos inadimplidos até a data da efetiva entrega das chaves do imóvel locado.
II – Apelação provida.
A doutrina se torna consistente no mesmo sentido:
“A fiança é uma garantia fidejussória, ou seja, prestada por uma pessoa. Uma obrigação assumida por terceiro, o fiador, que, caso a obrigação principal não seja cumprida, deverá arcar com o seu cumprimento.” (GONÇALVES, Carlos Roberto. Sinopses jurídicas - Direito das Obrigações - Parte Especial (Contratos). Volume 6, Tomo I. São Paulo: Editora Saraiva, 2007)
3) DO DESPEJO
A lei especial 8.245/91 que regula as locações de imóveis, deixa claro em seu art. 5º que a ação para reaver o imóvel é a de despejo, seja qual for seu fundamento do término da locação. Desta forma, após quase 10 meses sem receber o aluguel e sem poder ter o imóvel em mãos, o locador deseja reaver o imóvel para que possa voltar a aluga-lo.
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Da mesma forma se posiciona a Jurisprudência em suas decisões e seus votos no mesmo sentido,
RECURSO ESPECIAL Nº 1.127.537 - DF (2009/0044303-0) RESCISÓRIA. LOCAÇAO. DESPEJO. PROPRIEDADE. PARTICULARIDADE.
O Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO foi o relator e em seu voto expressou que:
“Ademais, é cediço que, para a extinção do contrato de locação e a retomada do imóvel, a única via adequada é a ação de despejo, nos termos do que dispõe o art. 5º da Lei n. 8.425/91.”
Se ainda sim, após a legislação e a jurisprudência convergirem no mesmo sentido de que a ação adequada é a de despejo, a doutrina confirma essas duas fontes do Direito e preconiza, de acordo com Luiz Fernando do Vale:
“A ação de despejo é ação que não possui caráter possessório, pois não possui como fundamento a turbação da posse, uma vez que a mesma foi originada de ato lícito oriundo de ato jurídico perfeito ato protegido pela Constituição Federal de 1988, podendo então somente ser desfeito pelas hipóteses que a lei determina, seu escopo principal como objetivo da ação é o encerramento da relação ex locato e seu objetivo emergencial é a desocupação do imóvel que poderá ser concedida de pronto em sede de medida liminar. A ação de despejo se mostra como único meio adequado para que se pleiteie a desocupação do imóvel independente do fundamento que ensejou o término da locação, independente se o contrato de locação era por tempo indeterminado ou determinado, ou se o desfazimento do vínculo locatício se …