Como estão as discussões sobre o aumento dos aluguéis na pandemia?

É chover no molhado dizer que a COVID afetou os contratos das formas mais diversas e inimagináveis.

Mas, recentemente, nos deparamos com algo que poucos haviam antecipado: o aumento nos alugueis.

Vejam que interessante. Em um primeiro momento, com tudo sendo virtualizado (reuniões, audiências, atendimentos…) a desocupação dos imóveis galopou, sendo comum vermos andares inteiros vazios, em prédios antes com fila de espera!

Porém, para os bravos que seguiram ocupando espaços físicos, havia uma surpresa no meio do caminho: o reajuste.

Qual o impacto do IGP-M nos aluguéis?

Nos últimos meses, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), que regula 99% dos contratos de locação de imóveis, chegou a acumular em 12 meses inimagináveis 33,83%!

O cenário, então, é de extremos: salas vazias e aluguéis com reajustes astronômicos!

É legal aplicar o IGP-M nos contratos de locação?

E pior, clientes ligando a todo momento perguntando: “Isso é legal?”.

Legal, é. Está no contrato. Todo ano é assim.

É possível alterar o IGP-M previsto nos contratos?

Mas o cenário mudou – a pandemia gerou uma oferta muito grande de imóveis, favorecendo uma possível troca de local.

E, assim, o locatário fica em posição favorável em uma futura negociação.

Como proceder com a revisão do contrato de locação?

Outra saída é um pedido de revisão contratual, afinal, o Código Civil resguarda a função social do contrato e a excepcionalidade da revisão de suas cláusulas – e nada mais excepcional do que a ocorrência de uma pandemia.

Basta ver o Art. 421:

Art. 421.  A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.

Há outras normas que ajudam nesse entendimento, como o Art. 478 ss. do CC/02, que versa sobre a onerosidade excessiva em contratos:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Como a Justiça está lidando com os processos de revisão de contratos de locação?

Até agora, existem decisões favoráveis e contrárias a respeito, tendo o Poder Judiciário considerado o quanto o negócio do locatário foi afetado (1005706-61.2021.8.26.0405) e 5069079-64.2021.8.09.0051.

A questão já chegou ao STF, e está sendo discutida na ADPF 869.

Enquanto isso, o ideal é que, caso não seja exitosa a negociação, seja movida a devida ação judicial.

É possível realizar o depósito judicial dos alugueis?

Sim.

A dica é que, sendo possível, o locatário efetue o depósito judicial das diferenças, demonstrando a boa fé e evitando a criação de um passivo em caso de julgamento desfavorável.