Airbnb em condomínio: Tema 1.443 do STJ, suspensão nacional dos processos e como proteger seu cliente

O que o STJ decidiu ao afetar o Tema 1.443

A Segunda Seção do STJ submeteu ao rito dos recursos repetitivos a controvérsia sobre locações de curta temporada, intermediadas por plataformas digitais, em condomínios residenciais.

Foram afetados o REsp n. 2.272.536/SP e o REsp n. 2.272.537/SC, oriundos do TJSP e do TJSC, relator Ministro Raul Araújo, em sessão virtual encerrada em 26/5/2026, com acórdãos publicados no DJEN de 1º/6/2026.

A afetação foi divulgada pelo tribunal em notícia publicada em 17/9/2026.

A questão submetida a julgamento no Tema 1.443 foi delimitada nos seguintes termos:

Definir se a cláusula de destinação residencial prevista em convenção de condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades autônomas por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.

Por unanimidade, o colegiado também suspendeu todos os processos pendentes, individuais ou coletivos, que versem sobre a mesma questão jurídica em todo o território nacional, com base no art. 1.037, II, do CPC.

Ao propor a afetação, o relator registrou que a Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas (Cogepac) localizou 50 decisões monocráticas e acórdãos sobre o tema no próprio STJ.

A suspensão não proíbe nem libera o Airbnb, mas congela a solução judicial dos conflitos até que a tese vinculante seja fixada.

Atualizações jurisprudenciais: das Turmas à Segunda Seção

2021: as Turmas de direito privado admitem restrições

No REsp n. 1.819.075/RS, relator para o acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/4/2021, DJe de 27/5/2021, o STJ manteve a ordem para que proprietários deixassem de ofertar unidades no Airbnb.

Para a maioria, havendo destinação residencial na convenção, não se admite a hospedagem remunerada, qualificada como contrato atípico, embora a própria convenção possa autorizá-la.

O caso envolvia alta rotatividade e oferta de serviços, como lavagem de roupas, e ficou vencido o relator originário, Ministro Luis Felipe Salomão, que enquadrava a prática como locação por temporada.

No REsp n. 1.884.483/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/11/2021, DJe de 16/12/2021, o STJ validou deliberação condominial que vedou locações por prazo inferior a 90 dias.

O relator ressaltou que o meio de oferta não define o enquadramento jurídico, que depende de fatores como tempo de permanência, profissionalismo, compartilhamento do imóvel com o dono e prestação de serviços periféricos.

2026: a Segunda Seção uniformiza o entendimento

No REsp n. 2.121.055/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 7/5/2026, DJEN de 30/6/2026, o colegiado negou provimento ao recurso de proprietária que pretendia ofertar o apartamento no Airbnb sem aprovação da assembleia.

A empresa Airbnb atuou no processo como interessada, segundo a notícia oficial do julgamento.

O voto vencedor classificou essas estadias como contratos atípicos, distintos tanto da locação residencial por temporada quanto da hospedagem hoteleira.

A relatora também afastou a relevância do canal de oferta, pois plataforma, imobiliária ou anúncio não alteram a natureza jurídica do negócio.

Segundo o Informativo de Jurisprudência n. 889, a reiterada exploração econômica ou a profissionalização do serviço descaracteriza a destinação residencial exigida pelo art. 1.336, IV, do Código Civil.

Nesse caso, o uso depende de previsão na convenção, aprovada pelo quórum do art. 1.351, com a redação da Lei n. 14.405/2022:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.

O placar foi de 5 a 4, segundo a cobertura do Migalhas, que registra a divergência aberta pelo Ministro Antonio Carlos Ferreira.

Para essa corrente, a locação curta seria permitida sempre que não houvesse vedação expressa na convenção, conforme o Conjur.

Contra o acórdão foram opostos dois embargos de declaração, conclusos à relatora desde 21/8/2026, segundo o andamento processual.

Por que o tema chegou aos repetitivos

O julgamento de maio uniformizou a posição da Seção, mas não tem efeito vinculante, e os dois recursos afetados mostram tribunais estaduais decidindo em direções opostas.

No REsp n. 2.272.536/SP, o condomínio recorre de acórdão do TJSP que exigiu proibição expressa na convenção, aprovada por dois terços, e manteve sua condenação por danos, conforme o acórdão de afetação.

Naquele caso, o autor era locatário e sublocava a unidade pela plataforma, com autorização verbal do locador reconhecida pelo TJSP, ponto que o condomínio contesta com base na Lei do Inquilinato.

O relator rejeitou o pedido de distinção apresentado pelo recorrido, por entender que a validade da restrição condominial estava no centro da causa desde a petição inicial, como registrou o Migalhas.

No REsp n. 2.272.537/SC, o caminho é inverso: o TJSC validou alteração do regimento interno que vedou a locação fracionada de cômodos pelo Airbnb em condomínio horizontal, e o autor da ação recorre.

Para o recorrente, a cláusula genérica de fins residenciais não impede a locação por temporada, e não havia oferta de serviços típicos de hospedagem.

O que a suspensão significa na prática processual

Enquanto o tema não for julgado, cinco pontos orientam a atuação nos processos em curso:

• Alcance: ficam suspensos os processos, em qualquer grau, cuja solução dependa da suficiência da cláusula residencial, como ações de obrigação de não fazer, anulatórias de assembleia e cobranças de multa fundadas nessa questão.
• Distinção: a parte pode requerer o prosseguimento demonstrando que seu caso não envolve a questão afetada, e a decisão desafia agravo de instrumento ou agravo interno (art. 1.037, §§ 9º a 13, do CPC).
• Urgência: durante a suspensão, o juiz pode determinar atos urgentes para evitar dano irreparável (art. 314 do CPC).
• Duração: o CPC fixa prazo de um ano para o julgamento dos recursos afetados (art. 1.037, § 4º), mas não há retomada automática se ele for superado, porque a regra que encerrava a suspensão nesse caso foi revogada pela Lei n. 13.256/2016.
• Depois da tese: os processos sobrestados voltarão a tramitar para aplicação da tese (art. 1.040, III, do CPC), de observância obrigatória por juízes e tribunais (art. 927, III).

O pedido de distinção exige diferença real entre as situações, e não mera reformulação da causa, como mostra a recusa do relator no caso paulista afetado.

Algumas situações, em tese, escapam da questão delimitada:

• Convenção com regra expressa: se a convenção já proíbe ou autoriza a locação curta, com aprovação por dois terços, o debate deixa de ser a suficiência da cláusula genérica.
• Conflitos de convivência: demandas sobre barulho, danos ou insegurança causados por hóspedes podem se apoiar no dever de preservar o sossego e a segurança e no regime do condômino reiteradamente infrator (art. 1.337 do CC).
• Locações de longa duração: litígios sobre contratos residenciais comuns não se confundem com o objeto do tema.

Os desdobramentos possíveis do julgamento

• Se a cláusula residencial for considerada suficiente: a orientação do REsp n. 2.121.055/MG ganhará força vinculante, e proprietários em condomínios residenciais de convenção silente dependerão de autorização aprovada por dois terços.
• Se for exigida proibição expressa: condomínios de convenção silente precisarão alterá-la por dois terços para vedar a prática, e restrições aprovadas por maioria simples ficarão mais expostas à anulação e a pedidos indenizatórios.
• Em qualquer cenário: a Seção poderá detalhar critérios como reiteração e profissionalização, ausentes da delimitação do tema, e, se alterar a orientação dominante, modular os efeitos da tese (art. 927, § 3º, do CPC).

Como proteger o cliente enquanto o tema não é julgado

Quando o cliente é o condomínio

• Diagnóstico: confira a cláusula de destinação, a existência de regra específica sobre locação curta, se ela está na convenção ou só no regimento interno e o quórum com que foi aprovada.
• Regra expressa: aprovar cláusula que proíba ou regulamente a prática, com o quórum de dois terços do art. 1.351, reduz a dependência do resultado do Tema 1.443.
• Quórum viável: a assembleia pode ser eletrônica ou híbrida, se a convenção não vedar (art. 1.354-A do CC), e pode virar sessão permanente quando o quórum especial não for atingido (art. 1.353, §§ 1º a 3º), com conclusão em até 90 dias.
• Cautela com medidas unilaterais: no caso paulista hoje afetado, barrar hóspedes com base em deliberação que o TJSP considerou tomada sem o quórum legal gerou condenação nas instâncias ordinárias.
• Multas dentro da lei: a sanção pelo desrespeito à destinação deve estar na convenção ou ser deliberada por dois terços dos condôminos restantes, com teto de cinco contribuições mensais (art. 1.336, § 2º, do CC).

Quando o cliente é proprietário ou investidor

• Auditoria antes da compra: peça convenção, regimento interno e atas recentes, e condicione a aquisição à autorização expressa quando a renda depender da locação curta.
• Convenção silente: em prédio residencial, o REsp n. 2.121.055/MG eleva o risco, e o caminho mais seguro é obter autorização por dois terços.
• Fronteira com a hospedagem: limpeza durante a estadia, café da manhã e lavanderia aproximam a operação da hospedagem, fator considerado nos precedentes de 2021.
• Alternativa: contratos mais longos e sem serviços agregados se afastam do modelo que o STJ considerou incompatível com a destinação residencial.

Quem estrutura a atividade como empresa e presta serviços de hospedagem em condomínio residencial deve observar o art. 23, § 1º, da Lei n. 11.771/2008, que sujeita esses empreendimentos ao cadastro no Ministério do Turismo.

A Lei n. 14.978/2024 acrescentou ao mesmo artigo o § 7º, que prevê a responsabilidade objetiva e solidária dos meios de hospedagem pelos danos causados por seus serviços.

Quando o cliente é locatário que pretende sublocar

A sublocação depende de consentimento prévio e escrito do locador, e a simples demora em se opor não presume concordância (art. 13 da Lei n. 8.245/1991).

Para o locador, a melhor proteção é disciplinar no contrato a oferta do imóvel em plataformas, lembrando que o locatário deve cumprir a convenção e o regimento interno (art. 23, X).

Cláusulas que tornam os contratos mais firmes

No contrato de locação para temporada

• Finalidade e prazo: indique a finalidade da estadia e prazo não superior a 90 dias (art. 48 da Lei n. 8.245/1991).
• Inventário: em imóvel mobiliado, descreva móveis, utensílios e seu estado, exigência obrigatória do parágrafo único do mesmo artigo.
• Pagamento e garantia: o locador pode receber antecipadamente aluguéis e encargos e exigir uma das garantias do art. 37 (art. 49).
• Regras do condomínio: anexe convenção e regimento, limite o número de ocupantes, exija a identificação de todos e vede festas.
• Responsabilidade: preveja o ressarcimento de multas condominiais e de danos causados pelos ocupantes, com possibilidade de abatimento na caução.
• Desocupação: a permanência por mais de 30 dias sem oposição prorroga a locação por prazo indeterminado (art. 50).
• Despejo: a ação proposta em até 30 dias do vencimento admite liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução de três aluguéis (art. 59, § 1º, III).

Na convenção ou em sua alteração

• Definição objetiva: fixe o que se considera locação de curta temporada, com prazo mínimo, evitando termos vagos como "curtíssima duração".
• Escolha clara: declare se a prática é vedada ou autorizada e, se autorizada, as condições de cadastro, ocupação e uso das áreas comuns.
• Sanções e responsabilidade: vincule as infrações às multas admitidas pelo Código Civil e atribua ao proprietário a responsabilidade pelos atos dos ocupantes.

Perguntas frequentes

O STJ proibiu o Airbnb em condomínios residenciais?

Não, porque a afetação do Tema 1.443 apenas suspendeu os processos sobre o assunto até a fixação de uma tese vinculante.

O que existe é o precedente do REsp n. 2.121.055/MG, sem efeito vinculante e ainda pendente de embargos de declaração, segundo o qual a exploração reiterada ou profissional em condomínio residencial depende de aprovação de dois terços dos condôminos.

Até quando os processos sobre Airbnb em condomínio ficarão suspensos?

Até o julgamento do Tema 1.443 pela Segunda Seção, que o CPC manda concluir em um ano, sem retomada automática se esse prazo for superado.

Nesse período, o juiz pode autorizar atos urgentes para evitar dano irreparável, e a parte pode pedir o prosseguimento se demonstrar que seu caso é distinto.

Se a convenção já proíbe expressamente a locação curta, o processo também fica parado?

Não necessariamente, porque o tema discute a suficiência da cláusula genérica de destinação residencial, e não a validade de uma vedação expressa aprovada com o quórum legal.

Nesse caso, o advogado pode requerer o prosseguimento com base no art. 1.037, § 9º, do CPC, demonstrando a diferença entre as situações.

Quantos votos são necessários para liberar ou proibir o Airbnb no condomínio?

A alteração da convenção e a mudança de destinação dependem de dois terços dos votos dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil.

Na prática, a ata precisa demonstrar que esse patamar foi atingido, já que a falta do quórum legal foi o fundamento usado pelo TJSP para anular a assembleia no caso hoje afetado.

O inquilino pode anunciar no Airbnb o apartamento que alugou?

Somente com consentimento prévio e escrito do proprietário, já que a Lei do Inquilinato condiciona a sublocação a essa autorização.

Ainda assim, o uso precisa respeitar a convenção e o regimento interno do condomínio, que também vinculam o locatário.

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Conclusão

O Tema 1.443 não encerrou o debate sobre o Airbnb em condomínios, mas paralisou os processos até que o STJ fixe uma tese de observância obrigatória.

Até lá, o REsp n. 2.121.055/MG funciona como sinalização relevante, e o placar apertado mostra que os argumentos de ambos os lados seguem em disputa.

Para condomínios, proprietários e locadores, a proteção mais sólida não depende do resultado do julgamento, mas de regras expressas, aprovadas com o quórum legal, e de contratos bem redigidos.

Nos processos em curso, o diferencial está em identificar com precisão se o caso está abrangido pela suspensão, se comporta distinção ou se exige medida urgente.

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