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Direito Civil

Atualizado 27/03/2024

Desvendando as implicações fiscais da usucapião extrajudicial

Carlos Stoever

1 min. de leitura

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Desvendando as implicações fiscais da usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial é um procedimento que permite a aquisição de propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada e incontestada, sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário. 

Essa modalidade de usucapião foi introduzida no ordenamento jurídico brasileiro como uma opção atrativa para aqueles que desejam regularizar a situação de um imóvel.

No entanto, ao realizar uma usucapião extrajudicial, é essencial considerar as implicações fiscais envolvidas nesse processo, como, por exemplo, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o Imposto de Renda (IR), custas cartorárias e taxas.

As implicações fiscais da usucapião extrajudicial exigem um planejamento tributário adequado para garantir a regularização da propriedade de forma consciente e dentro da legalidade, evitando problemas futuros relacionados à tributação.

Qual a diferença entre usucapião extrajudicial e judicial?

A diferença fundamental entre usucapião extrajudicial e judicial está no processo pelo qual a propriedade do imóvel é regularizada. 

No caso da usucapião extrajudicial, todo o procedimento é realizado diretamente em cartório, sem a necessidade de intervenção do Poder Judiciário, o que agiliza o processo e reduz custos, desde que todos os requisitos legais sejam atendidos e haja concordância entre as partes envolvidas.

Por outro lado, na usucapião judicial, o requerente precisa ingressar com uma ação na justiça para obter o reconhecimento da posse ad usucapionem, podendo ser mais demorado e oneroso, envolvendo a apresentação de provas, realização de perícias e a decisão de um juiz.

Ambas as modalidades têm requisitos legais a serem cumpridos, como o tempo de posse do imóvel, a boa-fé do possuidor, a ausência de oposição dos proprietários anteriores, entre outros. 

Portanto, a escolha entre usucapião extrajudicial e judicial depende das circunstâncias específicas de cada caso, sendo importante avaliar as vantagens e desvantagens de cada uma antes de iniciar o processo.

Como é o processo de usucapião extrajudicial?

O processo de usucapião extrajudicial é realizado diretamente em cartório, sem a necessidade de intervenção do Poder Judiciário. 

Para iniciar o processo, o interessado deve contratar um advogado para elaborar a petição de usucapião e reunir toda a documentação necessária.

Entre os documentos exigidos estão a planta do imóvel, a certidão de matrícula atualizada, a certidão negativa de ônus reais, documentos que comprovem a posse mansa e pacífica do imóvel por um determinado período (geralmente de 5 a 15 anos, dependendo da situação), além de outros documentos que possam ser exigidos pela legislação local.

Após a apresentação da documentação completa e correta, o cartório de registro de imóveis analisará o pedido e, se estiver tudo em conformidade, emitirá um edital de usucapião, que será publicado em jornal de grande circulação e no Diário Oficial, com o objetivo de dar ciência a terceiros interessados sobre o processo de usucapião.

Caso não haja contestação ou oposição por parte de terceiros dentro do prazo estabelecido em lei, que geralmente é de 15 dias após a publicação do edital, o cartório emitirá a ata notarial de usucapião, que é um documento que atesta a regularização da propriedade por meio da usucapião extrajudicial.

Com a ata notarial em mãos, o requerente poderá registrar o título de propriedade no cartório de registro de imóveis competente, garantindo assim a regularização da propriedade de forma incontestável perante terceiros.

Quais são os benefícios e desafios da usucapião extrajudicial?

O processo de usucapião extrajudicial costuma ser procurado por tender a ser mais rápido do que o judicial, pois não há a necessidade de tramitação em juízo, despachos ou prazos processuais.

Dessa forma, como não há a intervenção do Poder Judiciário, os custos envolvidos na usucapião extrajudicial costumam ser menores, já que não são necessários honorários advocatícios e taxas judiciais.

Além disso, a realização do procedimento em cartório simplifica a burocracia e os trâmites legais, tornando o processo mais acessível e compreensível para os requerentes.

Por um outro lado, os requisitos legais para usucapião devem ser rigorosamente cumpridos, como o tempo de posse, a boa-fé, a ausência de oposição dos antigos proprietários, podendo representar um desafio em alguns casos.

Bem como, todos os titulares de direitos reais sobre o imóvel devem concordar com a usucapião extrajudicial, o que pode ser um obstáculo se houver desacordo ou oposição por parte de algum interessado.

A apresentação da documentação exigida pelo cartório deve estar completa e correta, incluindo certidões, laudos, plantas, e outros comprovantes, caso contrário, o processo pode ser indeferido.

Assim como, a regularização da propriedade pode gerar a incidência de impostos como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e taxas cartorárias, que precisam ser considerados financeiramente.

Nesse contexto, a usucapião extrajudicial oferece benefícios como agilidade, redução de custos, desburocratização e segurança jurídica, mas requer atenção aos requisitos legais, concordância dos envolvidos, documentação adequada e possíveis implicações financeiras. 

Para garantir que o modelo da Usucapião optado seja o mais célere, é essencial contar com o auxílio de profissionais especializados, para superar os desafios e garantir um processo eficiente e legal.

Existem implicações tributárias da usucapião extrajudicial?

Sim, a usucapião extrajudicial pode ter implicações tributárias que os interessados devem considerar durante o processo. 

Em muitos casos, a regularização da propriedade por meio da usucapião extrajudicial pode gerar a incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, que é um imposto municipal cobrado sobre a transmissão de bens imóveis. 

A alíquota e a forma de cálculo do ITBI variam de acordo com a legislação municipal de cada localidade, podendo gerar um custo maior do que o previsto.

Dependendo das circunstâncias específicas do caso, a usucapião extrajudicial também pode resultar em ganho de capital, sujeito à tributação pelo Imposto de Renda. 

Por exemplo, se houver valorização do imóvel entre o período de posse e a efetivação da usucapião, isso pode gerar ganho de capital tributável, impactando no Imposto de Renda.

Além dos impostos, a realização da usucapião extrajudicial envolve o pagamento de taxas cartorárias, que são cobradas pelos serviços prestados pelo cartório na formalização do processo, que devem ser levadas em consideração antes do início do processo, a fim de evitar surpresas negativas.

É importante ressaltar que as implicações tributárias da usucapião extrajudicial podem variar de acordo com a legislação municipal, estadual e federal aplicável ao caso, bem como das características específicas da propriedade em questão. 

Para garantir a assertividade e regularidade neste processo, é essencial contratar um profissional da área.

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Deseja aprofundar ainda mais sobre o Usucapião Extrajudicial? Confira nossos outros materiais sobre este assunto.

Para saber ainda mais sobre o usucapião extrajudicial, acesse o guia completo do JusDocs 

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Carlos Stoever

(Advogado Especialista em Direito Público)

Advogado. Especialista em Direito Público pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul, e MBA em Gestão de Empresas pela Fundação Getúlio Vargas. Consultor de Empresas formado pela Função Getúlio Vargas. Palestrante na área de Licitações e Contratos Administrativos, em cursos abertos e in company. Consultor em Processos Licitatórios e na Gestão de Contratos Públicos.

@calos-stoever

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