Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], vem, mui respeitosamente perante V. Exa. através dos procuradores in fine assinados, propor a presente
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS
Em face de $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo]. Pelos fatos e fundamentos que passa a expor:-
DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA
Os requerentes se tratam de pessoas pobres na acepção legal do termo e, não dispõe de recursos para o pagamento das despesas processuais sem sacrifício do seu próprio sustento.
Requer a Vossa Excelência, digne-se conceder os Benefícios da Gratuidade da Justiça, nos termos do § 1o do art. 4o da Lei nº 1.060 de 05 de fevereiro de 1.950, c/c o artigo 5o, LXXIV da CF/88 e artigo 789, § 9o da CLT.
Em anexo, segue a Declaração de pobreza de ambos os requerentes, firmada nos termos e sob as penas da lei, reforçando sua alegação de pobreza, ficando, portanto, requerido os benefícios da Gratuidade da Justiça, nos termos da fundamentação supra.
DOS FATOS
Os locadores e a locatária firmaram entre si contrato de locação na data de 01 de Novembro de 2018, conforme anexo. Os locadores alugaram um imóvel para a locatária, com fins residenciais na $[geral_informacao_generica], cujo valor do aluguel é de R$ 700,00 (setecentos reais) mensais,
Quando o contrato de locação foi firmado entre as partes, houve apenas o pagamento do caução no valor de R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais) ou seja, respectivamente de dois aluguéis.
Ocorre que há 6 (seis) meses a requerida não faz o pagamento do aluguel, deixando os locatários em situação financeira precária pois necessitam deste valor para complementar a renda da sua família.
O locador então procurou a locatária, pedindo o imóvel de volta pois deseja aluga-lo para um terceiro e/ou ainda para que a locatária cumpra com suas obrigações referentes aos alugueis, mas no entanto não obteve sucesso até o presente momento, ao contrário não autoriza em hipótese alguma a entrada dos proprietários no imóvel.
DOS FUNDAMENTOS
DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO E DA RESCISÃO CONTRATUAL
A locatária encontra-se há quase seis meses sem efetuar o pagamento do aluguel ao locador, além das quotas condominiais.
A locatária é responsável pelo pagamento do aluguel e dos demais encargos, conforme prevê o art. 23 da Lei de Locações.
Desta forma a locatária não está cumprindo com suas obrigações legais de pagar o aluguel, portanto, a mesmo está descumprindo o contrato e dando causa ao desfazimento da locação, conforme art. 9º da Lei de Locações.
Art. 9º - A locação também pode ser desfeita: III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; (...)
Art. 23. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Além disso, os entendimentos jurisprudenciais confirmam o que vêm previsto na legislação, conforme julgado do Tribunal de Justiça do Distrito Federal abaixo:
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. PROCEDENCIA DO PEDIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não se provando o pagamento dos aluguéis em atraso e os demais encargos da locação, há de se ter por caracterizado o inadimplemento das obrigações que sustenta o pedido de rescisão do contrato. 2. Recurso desprovido. (TJ-DF – Apelacão Civel APC 0120110287643)
Nesse sentido, necessário se faz mencionar o entendimento do ilustre doutrinador Carlos Roberto Gonçalves que preconiza, ‘in verbis’:
“A falta de pagamento do aluguel e demais encargos poderá, também, a dar ensejo à rescisão contratual. A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento das obrigações financeiras, como mensalidade, seguro, impostos, contribuição ordinária de condomínio e outros compromissos legais estabelecidos no contrato.” – (GONÇALVES, Carlos Roberto – Curso de Direito Civil – Vol. 5 – pag. 302 e 303 – 2013).
DO DESPEJO
A lei especial 8.245/91 que regula as locações de imóveis, deixa claro em seu art. 5º que a ação para reaver o imóvel é a de despejo, seja qual for seu fundamento do término da locação.
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Desta forma, após quase 6 (seis) meses sem receber o aluguel e sem poder ter o imóvel em mãos, o locador deseja reaver o imóvel para que possa voltar a aluga-lo ou vende-lo se for necessário, visto a dificuldade em que se encontra em razão do atraso no pagamento do aluguel.
Da mesma forma se posiciona a Jurisprudência em suas decisões e seus votos no mesmo sentido,
RECURSO ESPECIAL Nº 1.127.537 - DF (2009/0044303-0) RESCISÓRIA. LOCAÇAO. DESPEJO. PROPRIEDADE. PARTICULARIDADE.
O Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO foi o relator e em seu voto expressou que:
“Ademais, é cediço que, para a extinção do contrato de locação e a retomada do imóvel, a única via adequada é a ação de despejo, nos termos do que dispõe o art. 5º da Lei n. 8.425/91.”
Se ainda assim, após a legislação e a jurisprudência convergirem no mesmo sentido de que a ação adequada é a de despejo, a doutrina confirma essas duas fontes do Direito e preconiza, de acordo com Luiz Fernando do Vale:
“A ação de despejo é ação que não possui caráter possessório, pois não possui como fundamento a turbação da posse, uma vez que a mesma foi originada de ato lícito oriundo de ato jurídico perfeito ato protegido pela Constituição Federal de 1988, podendo então somente ser desfeito pelas hipóteses que a lei determina, seu escopo principal como objetivo da ação é o encerramento da relação ex locato e seu objetivo emergencial é a desocupação do imóvel que poderá ser concedida de pronto em sede de medida liminar. A ação de despejo se mostra como único meio adequado para que se pleiteie a desocupação do imóvel independente do fundamento que ensejou o término da locação, independente se o contrato de locação era por tempo indeterminado ou determinado, ou se o desfazimento do vínculo locatício se deu por conta do inadimplemento por parte do locatário, traz o referido dispositivo competência exclusiva da ação de despejo para que se legitime a retomada do imóvel.(COMENTÁRIOS DA LEI nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – “Dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”. - LUIZ FERNANDO DO VALE DE ALMEIDA GUILHERME - EDITORA SARAIVA).
Desta forma, se requer LIMINARMENTE, o despejo da requerida do imóvel objeto do contrato de locação, visto ainda se encontrar ocupado pela família da requerida estando inadimplente a 6 (seis) meses, e por estar completamente irredutível, se recusando a arcar com os débitos do imóvel.
DA CUMULAÇÃO DE PEDIDOS E DO LITISCONSÓRCIO
Antes de 2009 haviam discussões jurisprudenciais sobre a cobrança dos aluguéis em atraso na mesma ação que visava reaver o imóvel; a de despejo.
Uma parte da jurisprudência entendia que a ação de despejo cumulada com a ação de cobrança só poderia ser feita perante ao locatário.
Em 2009 com a edição de uma lei que alterou alguns dispositivos da Lei de Locações, houve alteração e consolidação desses entendimentos jurisprudenciais. Como por exemplo, a alteração no art. 62, caput e inciso I, que começaram a ter a seguinte redação:
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
Com essa nova redação, surgiu nova discussão jurisprudencial sobre o litisconsórcio existente. Parte da doutrina entende que, o inciso I do art. 62, deixa claro que na ação de despejo cumulada com a cobrança dos aluguéis, haverá litisconsórcio passivo necessário, devendo ambos serem indicados no polo passivo da demanda.
No entanto, a maioria das decisões se firmam no sentido de que o litisconsórcio é facultativo, devendo o fiador ser indicado caso o locador deseje colocá-lo como parte passiva da demanda, o que não é o caso, visto que não há fiador, apenas o pagamento do caução, como demonstra a cópia do contrato de locação em anexo. É o que entende o Tribunal do Distrito Federal, conforme julgado:
APC 20130111676777 – DF - CIVIL. PROCESSO CIVIL. LOCAÇÃO. FIADOR. LITISCONSÓRCIO FACULTATIVO. LEGITIMIDADE. 1. Na ação de rescisão de locação cumulada com cobrança dos aluguéis e acessórios proposta contra o inquilino, a presença do fiador no polo passivo da demanda é uma faculdade admitida da leitura conjugada do artigo. 62, I, da Lei 8.245/91
No mesmo sentido o Tribunal de Justiça de Minas Gerais:
AGRAVO: 1.0148.10.002809-8/001 - Relator: Des.(a) Cláudia Maia - …