Modelo Notificação Extrajudicial | Síndico | Prestação de Contas | Notificação extrajudicial ao síndico para agendar, em 24h, reunião com apresentação de documentação e esclarecimentos sobre contas, processos e irregularidades do condomínio, sob pena de medidas legais.
É possível exigir contas de ex-síndico após o fim do mandato?
A jurisprudência já enfrentou esse ponto com bastante clareza:
Condomínio. Prestação de contas. Pedido formulado pelo condomínio em face de ex-síndico. Sentença de extinção sem resolução de mérito. Inadequação da via eleita. Mandato de síndico cessado. Impossibilidade de exigir contas. Prestação de contas que não se confunde com pleito de responsabilização. Precedentes jurisprudenciais. Sentença mantida. Recurso improvido.Diante da finalidade da prestação de contas e considerando o encerramento do mandato do síndico, tem-se que, cessado o exercício da função, não cabe mais exigir contas, sendo desnecessária a prévia prestação de contas para apurar irregularidade da administração do réu.(Apelação Cível, N° 1006721-26.2020.8.26.0009, 32ª Camara De Direito Privado, TJSP, Relator: Kioitsi Chicuta, Julgado em 12/07/2021)
Em casos como este, o advogado precisa avaliar que a ação judicial de prestação de contas perde validade com a cessação do cargo.
A análise muda de foco: não mais a verificação contábil, mas sim eventual responsabilização patrimonial por má administração.
O profissional pode orientar o condomínio a adotar outras medidas, como:
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Elaborar uma solicitação formal ao ex-síndico, por meio escrito, buscando esclarecimentos sobre os fatos ocorridos.
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Providenciar documentos e documentação aptos a comprovar eventuais irregularidades, criando uma prova consistente.
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Utilizar a convenção e o código civil como base para definir os limites do dever de prestar contas.
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Considerar que o ex-síndico já não é mais notificado dentro do rito de prestação, mas pode ser chamado como destinatário em demandas de responsabilidade.
Assim, a atuação se desloca do simples cumprimento de prazos contábeis para um processo de apuração mais robusto, com foco em reparação.
O condômino isolado tem legitimidade para exigir contas do síndico?
O Tribunal de Justiça foi categórico:
APELAÇÃO – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – AÇÃO DE DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO E PRESTAÇÃO DE CONTAS – ILEGITIMIDADE ATIVA DOS CONDÔMINOS PARA EXIGIR CONTAS DO SÍNDICO – O síndico tem o dever de prestar contas perante a Assembleia, nos termos dos arts. 1.348, VIII, e 1.350, ambos do Código Civil – Assente na jurisprudência do C. STJ e deste E. TJSP que o condômino, isoladamente, não possui legitimidade para propor ação de prestação de contas em face do síndico. DESTITUIÇÃO DE SÍNDICO – FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL DO CONDÔMINO - Questão que deve ser decidida em assembleia convocada especialmente para este fim, mediante maioria absoluta dos condôminos (CC, art. 1.349) - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO IMPROVIDO.(Apelação Cível, N° 1016694-34.2019.8.26.0625, 32ª Camara De Direito Privado, TJSP, Relator: Luis Fernando Nishi, Julgado em 17/11/2021)
Aqui reside a importância de distinguir legitimidade: o condômino, como pessoa individual, não possui interesse para provocar o Judiciário sozinho, já que o dever de prestar contas está vinculado à assembleia. O advogado pode agir de forma estratégica:
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Orientar o cliente a convocar condôminos para tratar do tema em conjunto.
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Buscar acordo coletivo para acelerar a resposta e evitar conflitos desgastantes.
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Usar a convenção como instrumento para definir o rito de controle interno.
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Atentar ao prazo e às consequências do não exercício coletivo desse direito.
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Produzir cópia de todos os documentos em poder da administradora, fortalecendo a narrativa em eventual processo futuro.
Portanto, o advogado pode transformar a fragilidade da atuação isolada em uma força coletiva, garantindo mais efetividade ao pleito.
Como agir quando há dúvidas sobre despesas do condomínio?
Nem sempre a via da prestação de contas é a mais adequada. Muitas vezes o que o cliente precisa é de verificação específica de valores ou de documentos relativos a determinadas despesas.
Nesse contexto, o advogado pode atuar com diferentes estratégias para facilitar o controle:
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Formular mensagem formal à administradora, com assinatura do representante do condomínio, solicitando acesso e recebimento de cópia dos relatórios.
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Utilizar meios de comunicação como correio com aviso de recebimento, garantindo a validade da notificação feita ao notificante e ao notificado.
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Preparar um documento claro, identificando o nome das partes, os campos de dados necessários, e indicando o endereço correto para envio.
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Fixar prazos razoáveis para entrega da documentação e advertir quanto às possíveis multas em caso de descumprimento.
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Enfatizar a responsabilidade da empresa que atua na administração, de modo a evitar omissões quanto às áreas comuns e ao controle financeiro.
Esse tipo de condução evita que a primeira reação seja abrir um processo, permitindo soluções mais rápidas e menos onerosas.
O advogado, ao privilegiar o diálogo e os instrumentos internos do condomínio, confere maior segurança jurídica ao cliente e reduz os riscos de litígios longos.
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