EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[PROCESSO_VARA] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[PROCESSO_COMARCA] - $[PROCESSO_UF]
$[parte_autor_nome_completo],$[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do $[parte_autor_rg] e inscrito no $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado na $[parte_autor_endereco_completo], vem, mui respeitosamente perante V. Exa. através dos procuradores in fine assinados, propor a presente
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Contra ESPÓLIO DE $[geral_informacao_generica], neste ato representado por $[parte_reu_nome_completo], $[parte_reu_nacionalidade], $[parte_reu_estado_civil], $[parte_reu_profissao], inscrito no $[parte_reu_cpf] e $[parte_reu_rg], residente e domiciliado na $[parte_reu_endereco_completo], ora figurando como administrador provisório do espólio (CPC, art. 614 c/c CC, art. 1.797, inc. I), tudo em decorrência das justificativas de ordem fática e de direito abaixo delineadas.
1. SÍNTESE DOS FATOS
A Autora firmara com o $[geral_informacao_generica] e sua esposa $[geral_informacao_generica], na data de 11/05/2018, um Contrato Particular de Compra e Venda de Imóvel (anexo). O propósito contratual foi a aquisição do imóvel sito à $[geral_informacao_generica], além da respectiva garagem de nº $[geral_informacao_generica]. O mesmo é registrado com o número de matrícula $[geral_informacao_generica], perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis de $[geral_informacao_generica].
Depreende-se da referida matrícula, que se apresentam como proprietários o Sr. $[geral_informacao_generica] e a Sra. $[geral_informacao_generica].
No tocante ao preço do bem, ajustou-se o pagamento de R$ 445.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais), que foi adimplido da seguinte forma:
a) a título de sinal, a importância de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), após o ato de apresentação da Certidão de Ônus Reais;
b) o restante de R$ 415.000,00 (quatrocentos e quinze mil reais) da seguinte forma: R$ 317.077,04 (trezentos e dezessete mil setenta e sete reais e quatro centavos), através de boletos relativos à quitação do saldo devedor do imóvel; e R$ 97.922,60 (noventa e sete mil novecentos e vinte e dois reais e sessenta centavos) pagos através de TED (transferência eletrônica) a ser depositado na conta dos vendedores no dia 14/06/2018.
Porém, após a quitação da aquisição do imóvel, a Autora, devido algumas circunstâncias, acabou postergando a transferência de propriedade do apartamento, o que ocasionou a referida ação, tendo em vista o falecimento da Sra. $[geral_informacao_generica] no dia 23/02/2021, durante o parto, consoante atestado anexo.
Contudo, a compra do imóvel ocorreu antes do nascimento dos dois filhos do casal, conforme documentos anexos. O filho $[geral_informacao_generica] nasceu em 15/01/2020 e o filho $[geral_informacao_generica] nasceu em 22/02/2021.
Consoante evidencia a Cláusula 10ª do contrato preliminar em espécie, as partes contratantes ajustaram pela impossibilidade de arrependimento.
Assim, almeja a Autora a adjudicação compulsória do bem alvo de acordo contratual, razão qual, por isso, ajuíza a presente demanda.
2. NO MÉRITO
2.1. LEGITIMIDADE PASSIVA
Oportuno ressaltar que, na hipótese em estudo, o polo passivo fora atentado na forma legal.
Vê-se que o inventário ainda não fora aberto.
Em conta disso, formulam-se os pedidos em desfavor da figura do administrador provisório (CPC, art. 614), na espécie o esposo do de cujus. Era esse quem convivia com a mesma, ao tempo de sua morte. É dizer, por isso, cabe ao mesmo representar o Espólio, ativa e passivamente em juízo, ainda que não aberto o devido inventário.
Com esse entendimento, urge trazer à colação o seguinte aresto:
NA ORIGEM, FOI PROPOSTA DEMANDA OBJETIVANDO A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL LOCALIZADO NA AVENIDA BRÁS DE PINA, Nº 585, APT. 411, NESTA CIDADE.
2. A sentença julgou extinto o processo, sem análise do mérito, com base no art. 485, VI, do Código de Processo Civil, por ilegitimidade passiva, diante não regularização do polo passivo pelo autor, tendo em vista que o imóvel pertence a terceiros. 3. No caso, consoante se observa da certidão de ônus reais, o imóvel que o autor pretende adjudicar pertence a terceiros, todos falecidos. 4. Com efeito, não tendo havido a partilha ou adjudicação do bem transcrita no Registro de Imóveis até a presente data, os espólios devem obrigatoriamente compor a lide. 5. Somente na impossibilidade de verificação e comprovação sobre quem recaí à administração provisória do espólio, na forma determinada pelo art. 614, do CPC, este se encontrará entre os sucessores elencados no art. 1.797, do CC/02. 6. Assim, desde que aberto o inventário, na ausência de nomeação de inventariante ou de administrador provisório, admite-se que a representação ativa do espólio se faça na pessoa do cônjuge e de todos os herdeiros habilitados em juízo, o que não restou configurado nos autos. 7. Desse modo, incumbia ao autor requerer a inclusão dos espólios no polo passivo da demanda, providência não adotada, não obstante as oportunidades concedidas pelo juízo a quo a fim de que se promovesse a regularização. 8. Com arrimo no art. 75, VII, do NCPC, serão representados em juízo, ativa e passivamente, o espólio, pelo seu inventariante. 9. Nesse passo, somente o espólio, dotado de capacidade processual, possui legitimidade ativa para pleitear em juízo, os direitos de titularidade do falecido, bem como integrar o polo passivo de demanda em ação que deveria ser proposta originalmente em face do de cujus. 10. Recurso desprovido. (TJRJ; APL 0011239-89.2016.8.19.0210; Oitava Câmara Cível; Relª Desª Mônica Maria Costa Di Piero; DORJ 22/10/2020; Pág. 296)
Com esse enfoque, bom lembrar o magistério de Paulo Nader:
“Ao inventariante nomeado cabe o termo de compromisso de bem e fielmente desempenhar o cargo, no prazo de cinco dias. Antes de assumir as funções, estas ficam entregues ao administrador provisório, a quem cabe a representação ativa e passiva do espólio, além de requerer o processo de inventário, anexando à petição a certidão de óbito do auctor successionis.” (NADER, Paulo. Curso de Direito Civil: direito das sucessões [livro eletrônico]. 7ª Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2016, v. 6. Epub. ISBN 978-85-309-6873-1
De igual modo leciona Humberto Theodoro Júnior, verbo ad verbum:
III – Representação do espólio
Ocorrendo a morte antes do início da execução, esta será ajuizada diretamente contra o espólio, representado pelo inventariante, se não houver partilha e se a inventariança não for dativa; ou contra os herdeiros, se o inventariante for dativo ou se já existe partilha. Pode a execução também ser aforada contra o espólio, representado pelo administrador provisório, nos termos dos arts. 613 e 614 do NCPC, enquanto não nomeado e compromissado o inventariante. (THEODORO Jr., Humberto. Curso de direito processual civil [livro eletrônico]. 49ª Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2016, v. III. Epub. ISBN 978-85-309-7191-5)
E essa incumbência, não obstante provisória, segundo preceito contido na Legislação Substantiva Civil, na ordem de gradação, cabe, inicialmente, ao cônjuge sobrevivente. (CC, art. 1.797, inc. I)
A propósito, estas são as linhas de pensamento de Flávio Tartuce:
“Partindo para o outro tema do tópico, a administração do inventário cabe ao inventariante, como regra geral, assunto que ainda será aprofundado nesta obra, no seu Capítulo 4. Tem ele um mandato legal para atuar em nome dos demais herdeiros. Todavia, nos termos do art. 1.797 do CC/2002, do art. 613 do CPC/2015 e do art. 985 do CPC/1973, até o compromisso do inventariante, a administração da herança caberá a um administrador provisório ou ad hoc, de acordo com a seguinte ordem sucessiva estabelecida no preceito civil citado:
I) Ao cônjuge ou companheiro, se com o outro convivia ao tempo da abertura da sucessão.
II) Ao herdeiro que estiver na posse e administração dos bens, e, se houver mais de um nessas condições, ao mais velho.
III) Ao testamenteiro, pessoa responsável pela administração do testamento.
IV) À pessoa de confiança do juiz, na falta ou escusa das indicadas nos incisos antecedentes, ou quando tiverem de ser afastadas por motivo grave levado ao conhecimento do juiz.
Pelos exatos termos do dispositivo legal, parece que a ordem deve ser rigorosamente obedecida, pois se utiliza o termo sucessivamente.” (TARTUCE, Flávio. Direito Civil: direito das sucessões [livro eletrônico]. 9ª Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2015, v. 6. Epub. ISBN 978-85-309-6812-0)
2.2. REQUISITOS À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PREENCHIDOS
Convém ressaltar que o pedido, ora formulado, satisfaz a todos os pressupostos legais para tal desiderato.
A propósito disso, de com alvitre sublinhar os ditames expressos na Legislação Substantiva Civil, na qual determina-se, ad litteram: CÓDIGO CIVIL
Art. 1.417 - Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418 - O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
O contrato de promessa de compra e venda, ora em questão, inquestionavelmente acusa todas formalidades do contrato definitivo, in casu a escritura pública de compra e venda. (CC, art. 462)
Quanto ao registro do pré-contrato junto à respectiva matrícula, o propósito fora de, até mesmo, produzir-se efeitos erga omnes, uma vez que, desse modo, erigido à categoria de direito real. (CC, art. 1.418 c/c 1.225, inc. VII)
Com esse trilhar, este é o magistério de Flávio Tartuce:
"Surge dúvida sobre essa diferenciação, eis que, pelo art. 463, parágrafo único, do atual Código, “O contrato preliminar deverá ser levado ao …
