EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ FEDERAL DA VARA DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO DA SUBSEÇÃO JUDICIÁRIA DE $[processo_comarca], SEÇÃO JUDICIÁRIA DO $[processo_estado].
COM PEDIDO LIMINAR
COM AJG
$[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_maioridade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], inscrito no CPF sob o nº $[parte_autor_cpf], RG nº $[parte_autor_rg], residente e domiciliado $[parte_autor_endereco_completo], através de seus advogados e procuradores signatários, ut instrumentos de procuração em anexo (doc. 01), vem à presença de Vossa Excelência, propor a presente
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS
(Não entrega de imóvel)
contra $[parte_reu_razao_social], instituição financeira constituída sob a forma de empresa pública, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ n. $[parte_reu_cnpj], pelos motivos de fato e de direito, expostos a seguir:
I – DOS FATOS
01. O autor firmou Contrato de Financiamento concedido pela ré, para compra de Terreno e construção de Condomínio Habitacional, (doc. 02).
02. Conforme demonstra o material publicitário anexo (doc. 03), o autor foi seduzido com falsas promessas de moradia a baixo custo, com subsídios governamentais, motivando a sua inscrição junto a Prefeitura Municipal para aquisição dos imóveis ofertados.
03. O autor foi, desde o início, ludibriado pela ré, lhe sendo apresentado plantas do local, dando-lhe a falsa impressão de que seria um local aprazível e ao contrário, o empreendimento está sendo construído atrás de conjunto popular para o qual foi deslocada uma vila existente no município.
04. Assim, para chegar ao condomínio objeto da aquisição, o autor, é obrigado a atravessar o loteamento popular.
05. Ainda mais, após a seleção dos candidatos ao financiamento, foram chamados para assinar o contrato todos de uma só vez, no ginásio de esportes do município, não lhes sendo possível examinar o teor do que assinavam.
06. Nesse momento então o autor tomou conhecimento da existência de uma entidade organizadora, de nome SIMACOOP, que seria a responsável pela execução das obras.
07. Por se tratar de Projeto de Interesse Social, o nível de compreensão dos adquirentes é baixo, não sendo possível exigir-lhes maior compreensão dos contratos que estavam assinando. Ainda a emoção de conseguir realizar o sonho da CASA PRÓPRIA, conquistando um lugar digno para si e para seus entes queridos é fator que sobrepuja a racionalidade.
08. O autor foi então seduzido pela promessa da ré de que iria realizar o sonho de moradia própria e com baixo custo, inclusive mentindo-lhe que o Governo Federal estava proporcionando descontos para que pudesse concretizar a aquisição do imóvel.
09. Ora, não é o que se verifica, a realidade é que o autor esta pagando R$ $[geral_informacao_generica] por m2 construído, valor este bem superior ao valor indicado pelo SINDUSCON RS para o mês de março de 2009, assinatura do contrato, de R$ $[geral_informacao_generica] para os Projetos de Interesse Sociais. (Doc. n.º 04)
10. Não bastasse o engodo referente ao preço, o autor também foi ludibriado pelo prazo para entrega, de UM ANO APÓS A ASSINATURA DOS CONTRATOS.
11. O que se viu na realidade, Excelência, é que desde o começo, a obra foi edificada sem os padrões técnicos de engenharia exigidos e em desacordo com o projeto que originalmente foi aprovado pela Secretaria de obras do município.
12. O levantamento fotográfico anexado demonstra que as fundações foram executadas em desconformidade com o padrão aprovado pela Secretaria de obras, utilizando-se de blocos cerâmicos em detrimento das pedras próprias para alicerce. Tal irregularidade motivou a declaração do Secretário de Obras do município, Sr. $[geral_informacao_generica] ao jornal Atualidade como se transcreve:
Jornal Atualidade:
No projeto consta, que na fundação das obras, deveria ser usadas pedras alicerce e a Cooperativa usou bloco cerâmico. Qual a providência que a Prefeitura tomará?
$[geral_informacao_generica]:
O responsável técnico da Cooperativa foi chamado e alertado que não será liberado o habites das obras após concluídas, pois não estão construindo de acordo com o projeto.
13. Veja Excelência, que a forma como estão sendo edificados os sobrados, sem que seja obedecido o projeto aprovado não será possível obter-se o habite-se para os imóveis, permanecendo pois a adquirente na ilegalidade.
14. Observe Excelência, que até a presente data, a ré sequer forneceu cópia do contrato assinado pelo autor, e ainda nunca forneceu qualquer informação a respeito das características construtivas dos imóveis, prazos de construção e outros itens de fundamental importância na relação contratual.
15. Diante das irregularidades observadas desde o inicio da obras, que foram realizadas com a edificação parcial do primeiro pavimento, desde dezembro/2009 as obras encontram-se PARALISADAS e COMPLETAMENTE ABANDONADAS.
16. A paralisação das obras deve-se a falência da entidade organizadora, que é alvo de Execução Fiscal do município de $[geral_informacao_generica] e alvo de protestos diversos conforme demonstra a consulta processual obtida junto ao site do TJRS.
17. Não somente as irregularidades construtivas dos imóveis são gritantes, também a questão ambiental não está sendo respeitada, pois a construção da estação de tratamento de esgotos exigida para a liberação do projeto não está sendo realizada.
18. Ainda, a construção dos imóveis estava sendo levada a cabo por uma Cooperativa, que pelo que se pode observar é tão somente uma forma para burlar a legislação trabalhista.
19. As irregularidades acima citadas foram levadas a conhecimento do Ministério Público Federal, Procuradoria dos Direitos do Cidadão, sendo instaurado Procedimento administrativo sob n.º $[geral_informacao_generica].
20. Diante do inadimplemento contratual por parte da ré, o autor, sem que tenha obtido qualquer resultado na via administrativa, mantendo-se a ré inerte em relação às irregularidades apontadas e ainda, na iminência de não receber o imóvel, viu-se obrigada a buscar o judiciário para obter a resolução do contrato e conseqüentemente a devolução dos valores já adimplidos.
II – DAS IRREGULARIDADES NAS OBRAS
21. A ré, em resposta ao questionamento do Ministério Público Federal, reconhece a paralisação das obras e execução somente de 30% do empreendimento.
22. Também a ré deixa claro que não foi obedecido o memorial descritivo das edificações, que previa as fundações com cinta de vigas baldrame.
23. Ainda o ré, deixa claro a existência de problemas na coleta e tratamento de esgoto, que necessita execução de diversos serviços para a sua conclusão.
24. Dessa sorte, inegável que a ré deixou de executar a sua parte no contrato, não lhe sendo direito exigir que o mutuario continue a pagar as prestações.
III – DO DIREITO APLICÁVEL À ESPÉCIE
II.1 – Da inegável aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor
25. O artigo 3º, § 2º, da Lei Federal n. 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor, assim diz:
Art. 3° ...
§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista. (Grifo nosso)
26. Com base em tal dispositivo, é inquestionável a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de Financiamento Habitacional.
27. Dessa forma, ao contrato objeto desta lide, devem ser aplicadas as linhas de interpretação de acordo com referido diploma, reprimindo o desequilíbrio contratual, principalmente em razão da hipossuficiência do consumidor em relação ao fornecedor, o que se vê facilmente no caso em questão.
IV – DA PROTEÇÃO DO CONSUMIDOR
28. Entre os direitos básicos do consumidor encontra-se a proteção contra propaganda enganosa e métodos comerciais coercitivos conforme reza o artigo 6.º inciso IV como se transcreve:
Art. 6°. São direitos básicos do consumidor:
IV. a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços.
29. Como demonstra claramente a propaganda vinculada ao empreendimento, (doc. 03), a mesma foi montada a fim de distorcer sobre a real localização do imóvel, fora do bairro indicado, prometendo a escritura definitiva na assinatura do contrato de financiamento, quando sequer o contrato foi entregue para a autora e entrega do imóvel em 12 meses, após a assinatura com a CEF.
30. Também, a prática comercial coercitiva foi utilizada pela ré no momento em que abriu para conta corrente para a autora, a qual não era desejada por ela, com único intuito de promover a cobrança por produtos de fidelização e até mesmo de tarifa de manutenção de conta.
31. Ainda mais, o autor, foi coagido a contratar seguro de vida complementar ao contratualmente exigido para o financiamento.
32. Tais exigências foram revestidas de ameaça de não concessão do financiamento caso o autor não aceitasse a contratação dos produtos “OFERTADOS” pela ré.
V – DA NULIDADE DE CLÁUSULA RESTRITIVA DE DIREITOS
33. Igualmente determina o referido Diploma legal nos termos do inc. II, § 1.º do art. 51, que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que restringem direitos ou obrigações fundamentais inerentes a natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou o equilíbrio contratual.
34. Cláusulas abusivas, no conceito de Nelson Nery Junior:
"são aquelas notoriamente desfavoráveis à parte mais fraca na relação contratual de consumo. São sinônimas de cláusulas abusivas as expressões cláusulas opressivas, onerosas, vexatórias ou, ainda, excessivas...".
35. Segundo Hélio Zagheto Gama:
"As cláusulas abusivas são aquelas que, inseridas num contrato, possam contaminar o necessário equilíbrio ou possam, se utilizadas, causar uma lesão contratual à parte a quem desfavoreçam" .
36. Assim, há que se entender cláusulas abusivas como sendo aquelas que estabelecem obrigações iníquas, acarretando desequilíbrio contratual entre as partes e ferindo os princípios da boa-fé e da eqüidade.
37. Conforme disposto no artigo supramencionado, tais cláusulas são nulas de pleno direito, e não operam efeitos, sendo que a nulidade de qualquer cláusula considerada abusiva não invalida o contrato, exceto quando sua ausência acarretar ônus excessivo a qualquer das partes; assim, somente a cláusula abusiva é nula: as demais cláusulas permanecem válidas, e subsiste o contrato, desde que se averigúe o justo equilíbrio entre as partes.
38. O CDC apresenta dois momentos distintos de proteção contratual ao consumidor: no primeiro momento, compreendido até a efetiva formação do vínculo contratual (fase pré-contratual), cria novos direitos para o consumidor e deveres para o fornecedor; no momento posterior, são criadas normas proibindo expressamente as cláusulas abusivas nesses contratos, garantindo, assim, uma proteção a posteriori do consumidor, através de um efetivo controle judicial do conteúdo dos contratos.
39. Portanto, devem ser declaradas nulas as cláusulas que estabelecem obrigações desproporcionais, imputando a financiada a responsabilidade pela fiscalização da construção dos imóveis e pagamento da dívida ainda que o empreendimento não seja concluído, pois causam enorme desequilíbrio contratual em desfavor da parte hipossuficiente.
40. A cláusula quarta do contrato de financiamento deve ser declarada nula, haja vista que além de não determinar com exatidão, qual o prazo para execução da obra, ainda impõe ao autor o ônus de continuar a efetuar o pagamento das prestações ainda que o empreendimento não se realize, como se transcreve:
CLÁUSULA QUARTA – PRAZO PARA CONSTRUÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL – O prazo para o término da construção não poderá ultrapassar ao previsto nos atos normativos do Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – CCFGTS, do Sistema Financeiro da Habitação – SFH e da CAIXA. Findo o prazo fixado para término da construção, independentemente da apresentação do habite-se, e ainda que não se conclua a obra, permanecerão sob bloqueio na conta poupança vinculada, tendo continuidade o vencimento das prestações, no dia que corresponder ao da assinatura do contrato. À CAIXA fica ressalvada a faculdade de considerar vencida a dívida se os DEVEDORES não cumprirem as obrigações aqui estabelecidas. (grifos nossos).
VI – DA FALTA DE INFORMAÇÕES ADEQUADAS E CLARAS
41. Trata-se de contrato de adesão regulado pelo código de Defesa do Consumidor, determinando que o fornecimento de informações adequadas e claras são um dos direitos básicos do consumidor, de acordo com o art. 6.º, inciso III, do referido diploma legal, que se transcreve:
Art. 6° ...
...
III – a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como os riscos que apresentem;
42. A invocação do Código de defesa do Consumidor é ainda imperioso, no que tange às restrições contratuais impostas pelos contratos de adesão, que devem ser redigidas em destaque conforme determina o artigo 54, §§ 3° e 4° do referido diploma legal como se transcreve:
Art. 54 ...
...
§ 3° os contratos de adesão escritos serão redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, de modo a facilitar sua compreensão pelo consumidor. (Grifo nosso)
§ 4° as cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão. (Grifo nosso)
43. Observa-se claramente no contrato objeto da lide que em nenhum momento constaram informações claras no que se referem as características construtivas, localização e prazo de entrega dos imóveis, havendo somente informação verbal e propaganda de que as chaves seriam entregues 12 meses após a assinatura do contrato. Portanto tal prazo já expirou em $[geral_data_generica].
44. Além do que as cláusulas, limitadoras de direitos, não foram redigidas com destaque, impossibilitando pois a sua imediata e fácil compreensão como determina o Código de Defesa do Consumidor.
45. Ressaltasse que o contrato foi assinado de forma coletiva em ginásio de esportes após a autora esperar por horas a fio até mesmo sem se alimentar, não lhe sendo possível sequer ler o contrato, quanto mais questionar possíveis dúvidas.
VII – DA INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR
46. O Código de Defesa do Consumidor determina em seu artigo 47, que as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor. Assim também determina o artigo 423 do Código Civil.
VIII – DA VENDA CASADA
47. A imposição de aquisição de produto para fornecimento de outro produto é prática abusiva vedada pelo CDC, em seu artigo 39, I, como se transcreve:
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
I. condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como sem justa causa, a limites quantitativos;
III. enviar ou entregar ao consumidor, sem solicitação prévia, qualquer produto, ou fornecer qualquer serviço;
48. A ré impôs para o autor a contratação, de SEGURO DE VIDA ADICIONAL, no valor mensal de R$ $[geral_informacao_generica] dizendo ser obrigatório e que a não contratação inviabilizaria a concessão do financiamento, sendo que tais parcelas e encargos cobrados indevidamente deverão ser devolvidos em dobro para o autor, de acordo com o § único do artigo 42 do CDC, como se transcreve:
Art.42 ...
...
Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro ao que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável. (Grifo nosso)
49. Também, Excelência, como forma de auferir lucro indevido a ré impôs ao autor que mantivesse conta bancária na agência de $[geral_informacao_generica], a qual lhe foi aberta a revelia, sem que tenha assinado qualquer documento para tanto, que serviria somente para efetuar os depósitos para quitação do financiamento e cujas retiradas seriam realizadas pela própria ré. Tal ATO ABUSIVO onerou a autora em valor mensal de R$ $[geral_informacao_generica] a título de MANUTENÇÃO DE CONTA. A cobrança de tal valor também é indevida …
