Petição
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA $[processo_vara] VARA CÍVEL DA CIRCUNSCRIÇÃO JUDICIÁRIA DE $[processo_comarca] - $[processo_uf]
Processo n. $[processo_numero_cnj]
$[parte_autor_nome_completo], conforme instrumento de mandato anexo (documento 1), vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, nos autos da ação de repetição de indébito em epígrafe, promovida por $[parte_reu_nome_completo], já devidamente qualificado, apresentar
CONTESTAÇÃO
o que faz com fundamento nas razões de fato e de direito a seguir aduzidas:
INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL, INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE Defesa do Consumidor e ilegitimidade ativa
Preliminarmente, mister se faz destacar que este Juízo não se mostra competente, o que se afirma em razão de dois fatos relevantes, omitidos intencionalmente pelo autor:
Trata-se, ele, autor, de especulador imobiliário e, nesta medida, não é consumidor;
Existe previsão contratual de foro competente ($[geral_informacao_generica]).
O autor firmou com a contestante três contratos de promessa de venda e compra de unidades habitacionais do Edifício $[geral_informacao_generica], quais sejam: $[geral_informacao_generica] (documentos 3 e 4).
Para cada uma das unidades que adquiriu, o autor distribuiu ações requerendo repetição do que pagou a título de comissão de corretagem e SATI.
As ações referentes às unidades $[geral_informacao_generica] e $[geral_informacao_generica] são de teor idêntico à exordial desta demanda, bem como tramitam nesta e. Juízo (documento05/06).
Demais disso, cumpre destacar que o autor cedeu seus direitos e deveres contratuais referentes ao apto. 54-B a terceiros (documento 7), tendo recentemente feito o mesmo com o contrato que embasa esta ação (documento8).
Outrossim, o autor também promove ação de resolução contratual em face da $[geral_informacao_generica] (documento 9) na qual igualmente requer repetição de pagamentos relativos à comissão de corretagem e SATI, bem como ação repetição de indébito nos mesmos moldes em face de $[geral_informacao_generica] (documento 10).
Posta assim a questão, o autor não é destinatário final dos imóveis que adquire na exata medida em que, à toda evidência, firma contratos de compromisso de venda e compra, aguarda valorização imobiliária para, em seguida, revende-los e obter lucros, inclusive promovendo diversas ações de repetição de indébito contra os promitentes vendedores.
Logo, curial concluir que não se trata de consumidor, mas especulador imobiliário que atua de maneira empresarial.
Se não é consumidor, fato é que não pode se valer da benesse concedida pelo inciso I do art. 101 do CDC, qual seja, a de distribuira ação no foro de seu domicílio.
Neste diapasão, importante verificar que as partes elegeram contratualmente (cláusula $[geral_informacao_generica] do contrato – fls. $[geral_informacao_generica] e documento 2) o Foro da Comarca de $[geral_informacao_generica] para dirimirem quaisquer assuntos:
(...)
Sem embargo, cumpre informar que, na ação promovida pelo autor em face de $[geral_informacao_generica] perante este D. Juízo (documento 10), foi proferida sentença julgando o processo extinto com fundamento no art. 51, III, da Lei 9.099/95, uma vez que no contrato ali discutido também havia cláusula de eleição de foro (documento 11).
Some-se a isto o fato de o autor não figurar mais como parte neste contrato, tornando-se patente sua ilegitimidade e falta de interesse para ingressar em juízo em face da ré, uma vez que transferiu seus direitos e deveres contratuais a terceiros, fato que o torna carecedor da ação (art. 337, XI, do CPC) (documento 08).
Ex positis, em razão do disposto no art. 53, III, do CPC, o presente feito deve ser extinto uma vez presente a cláusula de eleição de foro no contrato e ausente a aplicação da Lei Consumerista, tendo em vista que o autor não se enquadra no conceito de destinatário final.
Mesmo assim, requer seja a vertente ação extinta sem resolução do mérito, com fulcro no inc. VI do art. 485 do CPC, uma vez que o autor é carecedor da ação.
INCIDENTE DEUNIFORMIZAÇÃO
Primeiramente, pondo fim à celeuma que envolve o tema “corretagem”, a turmade uniformização do sistema dos juizados especiais do Estado de São Paulo, uniformizou entendimento no sentido de que a comissão de corretagem nos contratos imobiliários é devida e pode ser imputada ao comprador do imóvel, inexistindo abusividade ou “venda casada”.
Eis o entendimento firmado no v. acórdão proferido nos autos do Pedido de Uniformização nº 0000018-42.2014.8.26.0968, julgado em 03.07.2014 e publicado no dia 15.07.2014, cuja cópia se anexa (documento 12), no qual, com percuciência, discorre o Ilustríssimo Dr. Fernão Borba Franco:
“(...) Dizer que normalmente a comissão de corretagem é suportada por quem contratou a intermediação é ignorar as circunstâncias negociais, de livre fixação pelas partes interessadas, impedindo a cobrança direta e impondo a cobrança indireta, o que não parece razoável. Assim, uma vez que houve livre contratação a respeito do pagamento – reiterando-se que a única diferença é o pagamento direto ou o pagamento indireto, em ambos os casos suportado pelo comprador – não se vislumbra ilegalidade na cláusula. Afinal, o serviço foi efetivamente prestado.
Finalmente, não parece correto concluir que há venda casada, exatamente porque são esses custos suportados pela vendedora e que podem ser repassados, direta ouindiretamente, aos compradores. Portanto, não há exigência da compra de outro produto ou serviço para a venda do imóvel, mas simplesmente repasse dos custos respectivos, que, sendo custos, podem ser incluídos no preçofinal”.
Desta forma, existe entendimento jurisprudencial pacificador segundo o qual a corretagem pode ser repassada ao adquirente do imóvel e que sua contratação não configura “venda casada”, ao contrário do que intenta o requerente fazer.
Isto posto, a presente ação não merece prosperar em razão da falta de interesse processual, devendo o feito ser extinto sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, I e VI, e 330, II, ambos do CPC.
ILEGITIMIDADE PASSIVA
A requerida é parte flagrantemente ilegítima para responder aos termos da vertente ação.
Isto porque não recebeu a comissão pleiteada, que foi paga à (...) (fls...), em razão da efetiva conclusão do negócio, não havendo, quanto à comissão, relação de direito material entre as partes, requerente e requerida, apta a ensejar a participação desta no polo passivo, pelo que se observa do documento constante das fls...:
É nesse sentido o seguinte julgado:
“Ação de indenização por danos materiais e morais. Instrumento de Promessa de Venda e Compra de imóvel, para pagamento em parcelas. Desistência dos autores. Pretensão dedevoluçãoda comissão de corretagem e indenizaçãopor danos morais. Sentença procedente determinandoa devoluçãodos valores recebidos pela comissão de corretagem, e danos morais. Data da Distribuição: 03.12.2011; Valor da Causa: R$ 27.941,00. Inconformadas apelam as rés, sustentando que são partes ilegítimaspara respondera ação, porquanto oscheques declinados na inicial foram entregues à Lopes a título de comissão; tais valores foram entregues à empresa Lopes, na condição de responsável pela intermediação das vendas; dos cheques emitidos pelos apelados, apenas dois foram entregues à apelante, e o valor foi devolvido quando do distrato; a entrega dos cheques nas mãos dos corretores se confirma pelos próprios canhotos de cheques juntados pelos apelados; inexistindo ato ilícito, não há se falar em danos morais; pugnam pela redução dos honorários advocatícios. Preliminar de ilegitimidade passiva. Cabimento. Relação de intermediação de vendas, do qual não participaram as rés, o que as torna parte ilegítima para responder pela respectiva comissão decorretagem. Comissão de corretagem. Reconhecimento deque, ainda que a praxe seja seu pagamento pelo vendedor (comitente-contratante), inexiste óbice à avença em sentido diverso, carreando tal ônus aocomprador. Assinatura de documento que claramente dispunha acerca dacomissão decorretagem. Verba que é devida sempre que a intermediação se efetive, com a assinatura do instrumento particular devenda e compra, ainda que este não se aperfeiçoe, por desistência das partes, como no caso em apreço. Inteligência do art. 725, CC. Sentença de procedência.Recurso provido para julgar extinto o processo, sem conhecimento do mérito (TJSP – 0013992-16.2010.8.26.0604 – Apelação – Relator: James Siano – Comarca: Sumaré – Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 18.07.2012 – Data de registro: 19.07.2012 – Outros números: 139921620108260604).
Em consonância com o acatado, a extinção do processo sem resolução de mérito é medida que se impõe também nos termos dos arts. 485, I e VI, e 330, II, do Código de Processo Civil.
VERDADE DOS FATOS
O autor propôs a presente ação de repetição de indébito em razão da aquisição que fez de imóvel da requerida $[geral_informacao_generica] (fls...) nos termos do contrato (fls... e documento 2).
Alega,em síntese, na sua fabulada história, que no ato da assinatura do contrato de promessa de venda e compra do imóvel, além de ter pago o sinal negociado, fora compelido a pagar comissão de corretagem diretamente aos intermediadores de plantão em estande de vendas do empreendimento, que emitiram recibo (fls.) (documento 13), no importe de R$ $[geral_informacao_generica].
Perde-se, assim, o requerente, em linhas e linhas de divagações, a pintar o quadro de desinformado e enganado pela parte mais forte, a requerida.
Parece, nesta sua longa trajetória, que não tem conhecimentos, mínimos que sejam, para enfrentar a celebração de contrato e, após celebrá-lo, cumprir seus termos.
Esquece-se, neste momento, que se qualificou como $[geral_informacao_generica] de quem se espera o mínimo de tirocínio na celebração denegócios.
Posta assim a questão, a ré refuta visceralmente as infundadas acusações e a pecha imposta pelo requerente.
A ré é empresa séria, com mais de 40 anos no mercado e não admite as irresponsáveis acusações que foram lançadas pelo autor.
Não ludibria ninguém, não sonega e cumpre suas obrigações com exação.
A bem da verdade, a insurgência do autor se limita à alegação segundo a qual teria “pago por fora” comissão de corretagem de R$ $[geral_informacao_generica] e Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI) de R$ $[geral_informacao_generica], requerendo a condenação da ré a devolvê-los em dobro.
Trata-se, a toda evidência, de artimanha do autor para ludibriar o leitor de sua exordial.
Realmente, não está mesmo agindo de forma séria.
Ora, Excelência, para concluir diversamente da pretensão autoral e, conseguintemente, derrubar toda a pretensão estampada na exordial, basta verificar a planilha de cálculo da unidade adquirida (fls... – documento 13) devidamente assinada pelo autor na mesma data da assinatura do contrato de promessa de venda e compra (...), para constatar com extrema singeleza, que o valor total do negócio foi de R$ $[geral_informacao_generica] e que, descontada a comissão (R$ $[geral_informacao_generica]), resultou no valor de R$ $[geral_informacao_generica] para a unidade, exatamente o valor que consta de seu respectivo contrato (doc. 02).
Extrai-se da planilha firmada pelo requerente (fls. 22 / doc. 13):
Como se vê, o autor tenta se fazer de enganado e forçado a efetuar o pagamento de $[geral_informacao_generica] aos corretores pela intermediação da venda e pelo SATI, quando, na verdade, é ele quem está intentando iludir este Douto Juízo e a requerida, distorcendo descaradamente a verdade provada por documento com a alegação mentirosa que fundamenta seu pedido, de forma a tentar fazer parecer que a ré agiu em desacordo com o contrato e com a boa-fé, quando quem toma estas atitudes é ele,autor.
Nota-se com clareza e singeleza que a planilha firmada pelo requerente traz expressa menção ao valor da comissão devida ao corretor (R$ $[geral_informacao_generica]), do SATI (R$ $[geral_informacao_generica]) e do valor devido à incorporadora constante do contrato (R$ $[geral_informacao_generica]).
Impossível cogitar-se, portanto, que o requerente não tinha ciência dos valores que teria que desembolsar e que o fora forçado a tanto.
Ora, tal afirmação do autor, que não condiz com a realidade, causa, ainda, estranheza à ré, pelo simples fato de ser o requerente pessoa acima da média já que se qualifica como $[geral_informacao_generica], que também …
