Inicial. Ordinária. Rescisão de Contrato. Perdas e Danos. Compra e Venda.

RN
ROBERTO NONATO PAIVA DE SOUZAAdvogado(a)
Atualizado em: 24 de Março de 2020
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Resumo

Partes buscam a anulação de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ante cobrança que consideraram indevida e atraso na entrega do mesmo.

Conteúdo da petição

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE - UF

 

 

 

 

 

 

 

 

Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portadora do Inserir RG e inscrita no Inserir CPF e Nome Completo, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do Inserir RG e inscrito no Inserir CPF, ambos residentes e domiciliados na Nome Completo, oportunidade em que declaram inexistir Escritura Pública de União Estável, por intermédio de seu bastante Procurador, conforme Instrumentos de Procurações em anexo, com endereço profissional localizado na Endereço do Advogado, onde receberá intimações e notificações de estilo, informando, desde já, ser detentor do endereço eletrônico E-mail do Advogado, comparece, com o respeito devido, à presença de Vossa Excelência, com fundamento nos arts. 319 e ss., do Novo Código de Processo Civil, para propor:

AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS

Contra Razão Social, Pessoa Jurídica de Direito Privado, devidamente inscrita no Inserir CNPJ e Razão Social, Pessoa Jurídica de Direito Privado, devidamente inscrita no Inserir CNPJ, ambas com estabelecimento comercial localizado na Inserir Endereço, na oportunidade declara-se desconhecer endereço eletrônico das empresas citadas, pelos fatos e fundamentos jurídicos a seguir delineados:

1 – DOS FATOS

Os Requerentes, em 23/03/2011, celebraram com a Requerida Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças, tendo como objeto o Empreendimento em Construção Condomínio Residencial Informação Omitida, unidade autônoma nº 135, Bloco Torre 1 – AVANT TOWER, conforme Contrato em anexo.

 

No tocante ao preço, optaram pelo parcelamento da importância contratada, conforme podemos observar do Item D – Valor Total da Venda e da Dívida do pré-contrato, identificadas como D, E, E-1 até E-7, que foram estabelecidas pré-contratualmente, e sempre mantiveram-se em dias com suas obrigações contratuais para com a Ré, conforme Planilha de Débito e Promessa de Compra e Venda em anexo. 

 

Conforme prevê Planilha de Débito e Promessa de Compra e Venda (item E-7) em anexo, fora pactuada a parcela de financiamento do bem, esta no montante, à época, de R$ 594.000,00 (quinhentos e noventa e quatro reais), anexos.

 

De acordo com o que prevê a alínea “N” do da Promessa de Compra e Venda combinada com o Item 8.1 – Da Construção e do Prazo de Entrega da Obra, constante do pacto contratual, o prazo de entrega da Unidade habitacional pela Ré em perfeitas condições de habitabilidade, bem como documentação pertinente regularizada junto aos Órgãos Públicos (habite-se) e legalmente averbada no Registro Imobiliário competente, seria 31/julho/2014, o que não ocorreu por culpa das Requeridas. 

 

Destaca-se, Nobre Magistrado, que em junho/2014 os Requerentes foram surpreendidos com Notificação Extrajudicial por parte da Requeridas, onde solicitavam a implementação do pagamento da Parcela-Chave, prevista na alínea E-6 da Promessa de Compra e Venda, acrescida de Consectários Legais, multa e honorários advocatícios no valor total de R$ 71.123,19, à época, conforme Notificação em anexo.

 

Neste diapasão, os Autores entenderam ser indevida a cobrança da Parcela-Chave, haja vista que o Empreendimento, à época, ainda estava em fase de construção, e que este pagamento estava vinculado à entrega do bem imóvel, o que não ocorreria na data pactuada, 31/07/2014, os levando a procederem a Contra-Notificação a Requerida, conforme anexo.

 

Ressalta-se, ainda, que os Requerentes investidos no espírito da boa-fé, ao Contra-Notificarem requereram os expurgos dos juros, multa moratória, correção monetária e honorários advocatícios da referida cobrança, haja vista que não encontravam-se inadimplentes para com as Rés, e na tentativa de manterem o vinculo contratual, restando frustrado o pleito ante a negativa das Rés em recuarem com a cobrança indevida.

 

Os Requerentes após o recebimento da Notificação engendraram esforços para solucionar e pagar citada parcela sem os ilegais acréscimos, contudo, não obtiveram êxito!!!

 

Ressalta-se, que as Rés encontraram-se mora contratual por cerca de 08 (oito) meses, ou seja, até março/2015, já que os prazos contratuais expiraram-se, inclusive, a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias prevista na Cláusula 8.1 da Promessa de Compra e Venda, sem, contudo, apresentar qualquer justificativa formal para tal mora.

 

O Contrato de Empreitada firmado entre as partes é por preço e prazo certo, restando, da análise da documentação dos Requerentes, que este cumpriram fielmente com suas obrigações e responsabilidades previamente estabelecidas, efetivando o pagamento do preço avençado de cada parcela, conforme Planilha de Débito  em anexo, tendo recusado-se apenas a liquidar a parcela-chave uma vez que as Rés engendraram cobranças indevidas sobre a mesma.

 

Contudo, e no que diz respeito às Rés, estas por sua vez, não cumpriram com o prazo de entrega da unidade residencial na data aprazada, fato caracterizador da mora contratual, e ensejador da responsabilidade civil de indenizar, o que causou sérios transtornos, angústias, frustrações e diversos aborrecimentos aos Requerentes, porquanto foram privado do uso e fruição de todos os direitos inerente à propriedade imóvel, cuja destinação era a moradia.

 

Ademais, Culto Julgador, os Requerentes tentaram, extrajudicialmente, rescindir a presente Promessa de Compra e Venda junto às Rés, propondo a devolução de 90% dos valores pagos, Notificando formalmente a Incorporadora para tanto, anexo.

 

Acontece que ao responderem a Notificação a Incorporado Ré, email em anexo, as Incorporadoras ofereceram a devolução de apenas R$ 81.488,53 dos R$ 135.814,23 pagos a mesma, sem ao menos terem atualizados os corrigidos os valores na forma do contrato, trazendo, além da falta de correção, um prejuízo de R$ 54.325,70, totalmente descabido. 

 

E mais, Nobre Magistrado, após ouvir a proposta supracitada, os Requerentes insistiram em sua proposta rescisória à Ré, oferecendo a mesma o DISTRATO do Contrato com a devolução de 90% dos valores que foram pagos a Incorporadora, o que não foi aceito, restando apenas recorrer ao Judiciário.

 

Outra infração contratual perpetrada pelas Requeridas foi de TRANSFERIR aos Requerentes o ônus sobre o pagamento da Corretagem Imobiliária no valor de R$ 21.588,32 (vinte e um mil, quinhentos e oitenta e oito reais e trinta e dois centavos), sem que tivessem contratado tais serviços, muito menos tivessem informações claras e precisas sobre dito pagamento, vindo somente a tomar conhecimento quando da assinatura da Promessa de Compra e Venda, a qual é objeto de ação autônoma, em função da peculiaridade da matéria.

 

Cabe ainda observar, Nobre Magistrado, que em 17/07/2015 o saldo devedor encontrava-se no patamar de R$ 930.627,05, que fora acrescido do montante de R$ 194.363,61, totalizando a monta de R$ 1.124.990,66, isso em função da mora contratual debatida e também pela aplicação ilegal de IGPM e Tabela Price antes da efetiva entrega do imóvel, chegando a importância financeira inalcançável pelos Requerentes, o que o impossibilita de continuar com o bem, uma vez que o saldo devedor não restou congelado no período de mora e, também, em função do financiamento bancário do bem e diante das mudanças do cenário econômico-financeiro para financiamentos imobiliários, cujo crédito ficou mais escasso e difícil e muito mais caro, fato público e notório.

 

Por fim, em junho/2016, a Incorporadora Ré Notificou o Requerente acerca da Rescisão Contratual, Notificação em anexo, tentando imputar a estes Consumidores infração contratual, quando na verdade as Requeridas é que infringiram o Pacto Contratual, afrontando, com a mora na entrega do bem e cobranças ilegais, o princípio do pacta sun servanda, visto que desrespeitaram primeiramente os termos contratuais, conforme demonstrado acima!!!

 

Culto Julgador, apesar dos esforços engendrados pelos Requerentes no sentido de obter informações concreta sobre a obra, todas restaram frustradas, não restando outra alternativa senão recorrer a esta d. Justiça, a fim de se fazer prevalecer os seus direitos consumerista.

2 – DO DIREITO

Buscam os Autores com o ajuizamento desta demanda, a devida rescisão contratual com o consequente ressarcimento das parcelas pagas, indenização por danos materiais, perdas e danos, na forma de lucros cessantes, em virtude da mora na conclusão e entrega da obra em questão, multa moratória, além de danos extrapatrimoniais.

 

A Mora em questão perdurou por 08 (oito) meses até março/2015, sem qualquer justificativa formal por parte da Requerida.

2.1 - DA JUSTIÇA GRATUITA

Preliminarmente os requerentes requerem o beneficio da justiça gratuita com base no art. 5º, inciso XXXIV, da Constituição Federal e art. 98 do NCPC, tendo em vista que não conseguirão arcar com o pagamento das custas processuais sem comprometer seu próprio sustento e de sua família, senão vejamos o que assevera a Legislação citada, in verbis:

 

Art. 5º - omissis.

XXXIV - são a todos assegurados, independentemente do pagamento de taxas:

a) o direito de petição aos Poderes Públicos em defesa de direitos ou contra ilegalidade ou abuso de poder;

 

NCPC:

Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito a gratuidade da justiça, na forma da lei.

 

Para o deferimento da justiça gratuita, os Requerentes,  necessariamente, não estão obrigados a demonstrar condições de miserabilidade, mais sim que o valor das custas irá comprometer o seu sustento e o de sua família.

 

No caso concreto, os Requerentes pretendem rescindir Promessa de Compra e Venda de Imóvel, e de acordo com o que prevê o inciso I, do art. 292, da Lei Adjetiva Civil, o valor da causa deve ser exatamente o valor do Contrato, senão vejamos:

 

Art. 292.  O valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será:

II - na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor do ato ou o de sua parte controvertida;

 

As custas a que se fala alcançam o patamar de R$ 12.863,08 (doze mil, oitocentos e sessenta e três reais e oito centavos), que acrescido do valor da Taxa Judiciária (0,3%) cerca de R$ 2.280,96 (dois mil, duzentos e oitenta reais e noventa e seis centavos), totaliza a monta de R$ 15.144,04 (quinze mil, cento e quarenta e quatro reais e quatro centavos), das quais os Requerentes não possuem condições de arcar sem que traga prejuízo ao sustento próprio e de sua família.

 

Isto porque, apesar do Requerente ser Médico seus ganhos não permitem, sem prejuízo do seu sustento e da mantença da família, vez que a Autora não possui atividade remuneratória, o que inviabiliza o pagamento das despesas processuais.

 

Ademais, Nobre Magistrado, citada inviabilidade encontra-se demonstrada através da Declaração do Imposto de Renda – IRPF/2016 do Autor em anexo, correspondente ao exercício de 2015, onde o mesmo auferiu renda bruta total de R$ 124.820,90 (cento e vinte e quatro mil, oitocentos e vinte reais e noventa centavos), implicando na monta mensal de R$ 10.401,74.

 

Desataca-se, ainda, que a Autora deixa de apresentar Declaração do IRPF, uma vez que não está obrigada a declarar,haja vista não possui fonte de renda a ensejar o cumprimento da Obrigação Tributária.

 

Diante do quadro, e ante a regra acima transcrita, tem-se que os Requerentes não possuem condições financeiras de arcar com tais despesas.

 

Nesse sentido, vem sendo o entendimento do STJ e outros tribunais senão vejamos:

 

(PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA.

PESSOA NATURAL. DECLARAÇÃO DE MISERABILIDADE. PRESUNÇÃO JURIS TANTUM OPERANDO EM FAVOR DO REQUERENTE DO BENEFÍCIO. RECURSO PROVIDO.

1. O art. 4º, § 1º, da Lei 1.060/50 traz a presunção juris tantum de que a pessoa natural que pleiteia o benefício de assistência judiciária gratuita não possui condições de arcar com as despesas do processo sem comprometer seu próprio sustento ou de sua família. Por isso, a princípio, basta o simples requerimento, sem qualquer comprovação prévia, para que lhe seja concedida a assistência judiciária gratuita. Embora seja tal presunção relativa, somente pode ser afastada quando a parte contrária demonstrar a inexistência do estado de miserabilidade ou o magistrado encontrar elementos que infirmem a hipossuficiência do requerente.

2. Na hipótese, as instâncias ordinárias, ignorando a boa lógica jurídica e contrariando a norma do art. 4º, § 1º, da Lei 1.060/50, inverteram a presunção legal e, sem fundadas razões ou elementos concretos de convicção, exigiram a cabal comprovação de fato negativo, ou seja, de não ter o requerente condições de arcar com as despesas do processo.

3. Recurso especial provido, para se conceder à recorrente o benefício da assistência judiciária gratuita. (REsp 1178595/RS, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/10/2010, DJe 04/11/2010) 

 

E assim vem sendo aplicado nos tribunais:

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE CIVIL. RECURSO CONTRA A DECISÃO QUE INDEFERIU A GRATUIDADE DE JUSTIÇA. RENDIMENTOS. CONCESSÃO DO BENEFÍCIO. Comprovados rendimentos que não ultrapassam o razoável, sem indícios que indiquem disponibilidade maior, faz jus a parte agravante à gratuidade de justiça. Desnecessária a miserabilidade à concessão do benefício. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO EM DECISÃO MONOCRATICA. (Agravo de Instrumento Nº 70059063719, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Alberto Schreiner Pestana, Julgado em 26/03/2014)

 

Diante de fundamentos legais e jurisprudenciais, e apesar dos Requerentes não possuírem condições de miserabilidade, mas devido ao custo elevados das custas judiciais, tem-se que este compromete o sustento próprio e de sua família, razão porque pugna pelo deferimento do beneficio da justiça gratuita, com fundamento também no art. 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal, por ser medida de direito.

2.2 - DA APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Excelência, a relação contratual estabelecida entre as partes está protegida pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 6º, 12 e 14, CDC), Código Civil e pela Lei Federal nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

 

As cláusulas contratuais em apreço fazem parte de um contrato de adesão, que, pela sua natureza, não pode ser discutido ou modificado pelo aderente/consumidor. É de praxe encontrar-se eivada de imposições abusivas, que estabelecem vantagens desproporcionais em benefício das Requeridas e em detrimento de direitos básicos do consumidor, tornando, assim, desequilibrada a relação contratual.

 

Por isso, cumpre ao Estado preservar os princípios estabelecidos no art. 4º do Código de Defesa do Consumidor, devendo o Poder Judiciário, sempre que se deparar com práticas comerciais abusivas, que desrespeitem a dignidade e a segurança dos consumidores, fazer restabelecer o equilíbrio nas relações de consumo.

 

Desta forma, desde já requer a aplicabilidade das regras consumeristas, principalmente, com a inversão do ônus da prova em favor dos Requerentes.

2.3 - DA RESCISÃO CONTRATUAL – ATRASO NA ENTREGA DO BEM – MORA CONTRATUAL - AUSÊNCIA DE CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR NO PERÍODO DE MORA – COBRANÇAS INDEVIDAS - CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA INSUPORTABILIDADE ECONÔMICA PARA LIQUIDAÇÃO DO SALDO DEVEDOR – RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO

Prescreve o Código Civil:

 

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

 

Excelência, como asseverado acima, a Incorporadora Ré restou em mora com a entrega do bem contratado, vez que estava pactuada para 31/07/2014, vindo a iniciar sua entrega em março/2015.

 

É certo, fato público e notório, que atualmente o cenário econômico refletiu nas questões imobiliária em todo o País, tendo sido alteradas as condições de financiamento imobiliário, em especial no aumento deliberado dos juros, refletindo diretamente no bolso do consumidor.

 

No caso em questão, a mora na entrega da res alcançou o patamar de 08 (oito) meses, sendo que nesse período de moratória o saldo devedor (saldo para financiamento), sofreu normalmente a atualização monetária pactuada no contrato, cujo crédito das Rés, em 17/07/2015, …

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