EXECELENTISSÍMO SENHOR DOUTOR JUIZ DO(A) $[processo_vara] VARA DA COMARCADE DE $[processo_comarca] – $[processo_uf]
Autos n.: $[processo_numero_cnj]
$[parte_autor_nome_completo], $[parte_autor_nacionalidade], $[parte_autor_estado_civil], $[parte_autor_profissao], portador do RG n. $[parte_autor_rg], inscrito no CPF n. $[parte_autor_cpf], residente e domiciliado $[parte_autor_endereco_completo], por intermédio de sua procuradora que esta subscreve (procuração anexa), vem respeitosamente, à presença de Vossa Excelência apresentar,
Contestação
À $[geral_informacao_generica], proposta por $[parte_reu_nome_completo], já qualificado nos autos, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.
I – RESUMO DA EXORDIAL
Em apertada síntese, alega os autores que adquiriu um imóvel da ré em $[geral_data_generica] via financiamento junto ao Banco $[geral_informacao_generica] e contrato por ele juntado nos autos, um imóvel onde residem na Rua $[geral_informacao_generica]. É fato que houve tal aquisição, porém não é verdade o que relata na inicial no que tange a defeitos no imóvel, como as citadas “infiltrações de água, trincas e fissuras na parede até altura da laje”.
Muito menos as de que a ré teria utilizados de materiais de má qualidade ou mesmo que estes teriam sido aplicados de forma precária, caracterizando segundo os autores como vícios ocultos/redibitórios.
Importante ressaltar que os autores informou que somente no começo deste ano começou os problemas acima citados.
Menciona na inicial que por quanto dessas supostos defeitos teria gastado com materiais e mãos de obra a quantia de R$ $[geral_informacao_generica] ($[geral_informacao_generica]).
Alude que por diversas vezes fizeram reclamações a Ré sobre os defeitos, exigindo providência, mas que não foram atendidos, sendo assim imprescindível o próprios autores fazer os reparos necessários e consequentemente cobrar o que gastou da Ré, através desta Reclamação.
II – PRELIMINARMENTE
1. DA INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL – NECESSIDADE DE PERÍCIA TÉCNICA.
A matéria debatida nestes autos de processo, não comporta processamento neste R. Juizado Especial Cível, pois é matéria complexa e exige a realização de perícia técnica.
A alegação dos autores de que no referido imóvel possui defeitos existentes na sua construção, aludindo que foram empregados matérias de má qualidade e mão de obra desqualificada na aplicação de esgoto ou de tubulação de água.
Dessa maneira, a partir das alegações acima, teriam surgidos infiltrações de água, trincas e fissuras nas paredes até a altura da laje. Traz que trocou 80 m² de piso mas não trouxe o porquê ou provas de sua alegação, sendo essas sanadas somente mediante a realização da referida PERÍCIA TÉCNICA.
E, como é de conhecimento, a prova pericial foi excluída do conjunto probatório admitido no procedimento aplicado nos JECs, uma vez que sua efetivação impõe rito complexo e demorado que não se coaduna com os critérios da simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade que norteiam esta Justiça Especializada.
No caso ainda, impossível também se mostra a comprovação dos fatos, mediante, exclusivamente, prova testemunhal, a rigor do artigo 375 e 443 do Código de Processo Civil.
“Art. 375. O juiz aplicará as regras de experiência comum subministradas pela observação do que ordinariamente acontece e, ainda, as regras de experiência técnica, ressalvado, quanto a estas, o exame pericial.”
“Art. 443. O juiz indeferirá a inquirição de testemunhas sobre fatos:
I – já provados por documento ou confissão da parte;
II – que só por documento ou por exame pericial puderem ser provados.”
Assim, requer-se a extinção sem a resolução do mérito, nos termos do art. 51, II, da Lei nº 9099/95.
2. DA DECADÊNCIA.
Trilhando a seara da aventura jurídica, constata-se que os autores ora referem-se a vício oculto, ora ao instituto da reparação civil de danos.
2.1 - VÍCIO OCULTO – DECADÊNCIA:
O vício oculto ensejaria a propositura de ação redibitória, ou seja, voltada ao abatimento do preço ou desfazimento do negócio (artigo 441 do Código Civil):
“Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.”
Porém, a coisa recebida foi o bem imóvel (principal – objeto do negócio jurídico), e o alegado vício seria as infiltrações, fissuras e trincas até altura da laje, em orçamento juntado também supostamente teria trocado os pisos, cerca de $[geral_informacao_generica] m² ($[geral_informacao_generica] metros quadrados).
Ora Excelência, incrível que todos esses vícios só apareceram no “inicio desde ano”, sendo que se em um imóvel é aplicado materiais de má qualidade e mão-de-obra precária, logo no início de sua moradia já daria para detectar tais defeitos.
O marco inicial da descoberta dos defeitos é essencial para a decretação da decadência para obtenção da redibição ou abatimento do preço, que é de $[geral_informacao_generica] dias se a coisa for móvel e de $[geral_informacao_generica] ano se for imóvel, conforme previsão do artigo 445 do Código Civil:
“Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.”
Cabe destacar a inaplicabilidade do PARÁGRAFO PRIMEIRO do referido artigo 445 do CC:
§ 1o Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.
Referido dispositivo não se aplica no caso sub judice porque:
a) O caput do art. 445 estabelece a entrega efetiva da coisa como marco inicial do prazo decadencial para obtenção da redibição ou abatimento de preço;
b) Os autores receberam as chaves e a posse definitiva do imóvel em $[geral_data_generica];
c) Desde o recebimento da chaves ($[geral_data_generica]) até o “início desse ano” pois os autores não deixa claro o início dos defeitos, já decorreu aproximadamente $[geral_informacao_generica] ($[geral_informacao_generica]) anos, lapso temporal suficiente e razoável para os autores detectar os alegados vícios (infiltrações, rachaduras e supostamente defeitos nos pisos);
d) E como o próprios autores mencionou fez alguns reparos, mas não mencionou que praticamente esta reformando a casa a algum tempo, onde não se pode descartar a hipótese de ter sido aplicado materiais ou mão de obra errada, sendo eles mesmos os causadores dos defeitos.
Assim, não se afigura crível e nem verossímil os autores demorarem aproximadamente $[geral_informacao_generica] anos, para só então detectar a existência de “infiltrações, rachaduras e supostamente algum piso quebrado”, sendo no primeiro período de chuva ($[geral_informacao_generica]) já daria pra detectar essas infiltrações, e no verão já daria pra ver as rachaduras.
No que tange ao piso, na primeira oportunidade, ou seja, primeiros meses de uso do imóvel, também é tempo hábil para detectar seus defeitos.
Podemos invocar também a regra do artigo 492 do Código Civil:
“Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.”
Nesse caso, a tradição se deu com a entrega da posse definitiva e contemporaneamente à assinatura do contrato de compra e venda com força de escritura.
Prevalece, portanto, a presunção de que o prazo decadencial para obter a redibição ou abatimento do preço tem como termo inicial o dia $[geral_data_generica], data da entrega efetiva das chaves e da posse definitiva do imóvel conforme dispõe o artigo 445 do CC, e como termo final o dia $[geral_data_generica], ou seja $[geral_informacao_generica] ano, por se tratar de bem imóvel.
Ocorre que a inicial não imputa especificamente onde se deu as infiltrações, rachaduras ou supostos defeito no piso, pois não o mencionou no decorrer, ou seja, impossível que na casa inteira tenha dado infiltrações e rachaduras, e os pisos da casa INTEIRA estivessem com DEFEITO.
Ora, os supostos problemas de forma e maneira alguma tornou a coisa impropria ao uso a que é destinada, e nem lhe diminuiu o valor (artigo 441 do CC). Já ensinava Antônio Luís da Câmara Leal (Da prescrição e da decadência: teoria geral do direito civil, 2ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1959, atualização de José Aguiar Dias p. 349):
“Redibição é a rescisão da venda, em virtude de vício oculto da coisa vendida, quando a torna imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminui o valor.
O comprador tem a opção entre rejeitar a coisa, ou pedir abatimento do preço.
O direito do comprador à redibição, ou abatimento do preço, nasce do fato de conter a coisa algum vício oculto no momento em que lhe é vendida, e, nesse momento, nasce também a ação pela qual pode tornar efetivo o seu direito, obrigando judicialmente o vendedor a receber a coisa e devolver-lhe o preço, ou a lhe restituir a diferença do preço pela diminuição do valor da coisa".
Vê-se, portanto, que, no caso, o pedido apresentado pelo autor, de forma inequívoca, deriva da existência de vícios redibitórios.
Além de os autores utilizarem o imóvel normalmente, não indicaram nem provaram qualquer diminuição do valor do bem (lembrando-se que estamos tratando de vícios redibitórios, e não reparação civil de danos) ou que os defeitos existiam ANTES da assinatura do contrato e da entrega das chaves (posse definitiva).
Consequentemente, se os autores efetivaram a compra do imóvel em $[geral_data_generica], o direito deles, quanto a vícios ou defeitos ocultos, decaiu em $[geral_data_generica], por se tratar o caso sub judice de supostos problemas em bem imóvel, ao passo que a presente ação foi proposta em $[geral_data_generica], ou seja, mais de $[geral_informacao_generica] ($[geral_informacao_generica]) anos e quatro meses, após.
Se considerada a data da compra e o ajuizamento da demanda, decorreu, em muito, o prazo decadencial previsto no artigo 445 do Código Civil, o qual expressa:
“Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva: se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.
§ 1º Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis: e de um ano, para os imóveis.”
Embora os autores insistem em alegarem tais vícios, perseveram que só teriam aparecido “no início deste ano”, sendo que tais vícios poderiam ser visto antes mesmo de completar um ano da compra.
Nesse caso, se considerada a ação decorrente do alegado vicio redibitório, teria decorrido o prazo anual previsto no parágrafo do artigo 445 do Código Civil, pois o autor teve ciência do alegado vício à época, mas deixou transcorrer o prazo anual de decadência previsto no novo Código Civil.
A jurisprudência de nossos tribunais tem entendido no mesmo sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. …
