EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ (A) DE DIREITO DA $[processo_vara] VARA CÍVEL DA COMARCA DE $[processo_comarca] - $[processo_uf]
Autos nº $[processo_numero_cnj]
$[parte_autor_nome_completo] e $[parte_autor_nome_completo], já qualificados nos autos da ação em epígrafe, por seu advogado que esta subscreve, com instrumento de procuração anexo, com escritório declinado ao rodapé, onde recebe as correspondências de estilo, vem, respeitosamente à presença de Vossa Excelência apresentar:
CONTESTAÇÃO
na AÇÃO DE COBRANÇA, ajuizada por ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO $[parte_reu_razao_social], também qualificada, consoante os elementos de convicção e de direito abaixo aduzidos, deixando os requerimentos para o final.
I - SÍNTESE DA DEMANDA
Trata-se de ação de cobrança ajuizada pela Requerente contra os Requeridos, por meio da qual a referida Associação pretende receber expressiva quantia a título de despesas de manutenção e conservação do loteamento.
Na tentativa de sustentar a legitimidade dessa cobrança, a Requerente alega que a referida associação de moradores foi constituída em 2006 para suprir as deficiências de serviços prestados pelo poder público, sobretudo para promover conservação, segurança, benfeitorias, progresso e o bem viver.
Aduz, ainda, que os Requeridos, na qualidade de proprietários de imóvel situado no loteamento em questão, usufruem dos serviços disponibilizados a todos os associados, tais como: lazer, jardinagem, manutenção de limpeza, academia e internet de fibra ótica.
Por fim, a Requerente sustenta a aplicabilidade de inúmeros dispositivos legais, de aplicação exclusiva a condomínios, de forma a amparar o seu pedido de condenação dos Requeridos ao pagamento do montante declinado na petição inicial.
Junta planilha com valores aleatórios mensais às fls. 236/246, sem qualquer outro documento que comprove, nos termos da lei, a legalidade da suposta dívida alegada, no montante de R$ 44.151,66 na data da propositura, pedindo, ainda, a inclusão das parcelas vincendas.
No entanto, os pedidos da Requerente devem ser julgados improcedentes, conforme se passa a expor.
II - PRELIMINARMENTE
1. DA TEMPESTIVIDADE
Dispõe o artigo 335 do CPC, que a contestação deverá ser ofertada no prazo de 15 dias, sendo a citação efetuado pelo Correio, o termo inicial, nos termos do artigo 231, I, CPC, passará a contar a partir da juntada do aviso de recebimento, tendo essa ocorrida em 29.09.2020 (fls. 263).
Considerando a contagem de prazos em dias úteis, nos termos do artigo 219 do CPC, e ainda, considerando o feriado do dia 12.10.2020, tem-se que está plenamente tempestiva a presente contestação.
2. DA INÉPCIA DA INICIAL
Antes de se adentrar ao mérito da presente demanda, vale tecer algumas considerações que levarão, à conclusão de que o feito em tela não merece prosseguir, por faltar-lhe requisitos mínimos de procedibilidade. Veja-se:
Em sua inicial, a parte Autora é confessa em relatar e junta documento às fls. 75/77, em que providenciou a regulamentação do controle de acesso junto a Prefeitura de Itupeva, por meio do Decreto n° 3.222, somente vigente à partir de 11.08.2020.
Excelência, depreende-se que o loteamento na condição de fechado, teve sua existência jurídica apenas a partir da vigência do mencionado decreto em 11.08.2020, logo, extrai-se que anterior a isso, todos os serviços elencados pela parte Autora, eram devidamente prestados pelo serviço público, razão pela qual de forma alguma poderiam ser cobrados a quem não é associado, tal como os Requeridos.
No entanto, pela simples leitura da inicial e pela análise dos documentos anexos, em especial o mencionado Decreto Municipal, verifica-se que o requerente deixou de atender aos requisitos básicos para a propositura da presente demanda quando, efetua cobranças a partir de 15.09.2015, sem contudo representar um loteamento fechado como alega, tendo em vista que somente a partir de 11.08.2020 ocorreu outorga municipal para fechamento do perímetro do loteamento, portanto, evidente está uma cobrança inexigível por tratar-se de até referida data de uma loteamento aberto.
O legislador tratou de prever, no Código de Processo Civil, claramente os fatos que conduzem à inépcia da inicial, in verbis:
Art. 330. A petição inicial será indeferida quando:
§ 1º Considera-se inepta a petição inicial quando:
I - lhe faltar pedido ou causa de pedir;
Excelência, a causa de pedir é essencial para qualquer processo. Sem ela, o pedido fica oco, vazio e sem concretude. Não fosse só isso, ela é essencial para que a contraparte exerça, amplamente, os direitos ao contraditório e à ampla defesa.
Com efeito, a Autora efetuar cobranças desde 15.09.2015, quando o loteamento fechado teve sua existência jurídica ocorrida apenas em 11.08.2020, torna qualquer cobrança inexigível por carência de fundamentos e documentos idôneos a embasá-la.
De todo o exposto, requer seja declarada a inépcia da inicial, com a extinção do feito sem resolução de mérito, nos termos do artigo 485, inciso I e IV do Código de Processo Civil.
III - DO MÉRITO
1. DA INAPLICABILIDADE DA LEI 4.591/64 E/OU DAS NORMAS DE CONDOMÍNIO DISCIPLINADAS NO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO
Cumpre registrar, inicialmente, que o loteamento onde está localizado o lote dos Requeridos não se trata de condomínio na forma estabelecida na Lei 4.591/64. Igualmente, não há que se falar em condomínio disciplinado pelo Código Civil.
Trata-se de um lote urbano individual em via pública (escritura juntada) até 11.08.2020, razão pela qual incabível a imposição de cobranças associativas a quem dela não anuiu.
Logo, no caso dos autos, inaplicável qualquer regra prevista na Lei 4.591/64, ou ainda, das disposições do Código Civil relacionadas a condomínio.
2. DA AUSÊNCIA DE PROVA DE ASSOCIAÇÃO DOS REQUERIDOS
No que diz respeito às alegações que fundamentam o pedido da Autora, estas não devem prosperar.
Primeiramente porque o fato de os Requeridos serem proprietários de um terreno no referido loteamento, por si só não induz à presunção de que ele tenha efetivamente aderido à referida associação de moradores ou concordado com o pagamento de taxa fixa de manutenção do loteamento, que repise-se, somente veio a ser regularizado perante o órgão municipal em 11.08.2020.
Ademais, note que o referido lote foi adquirido pelos Requeridos em 2009, sendo-lhe na ocasião informado pelo vendedor sobre referidas taxas associativas de mera liberalidade apenas, e recentemente ao saberem da regularização, prontamente manifestaram sua oposição a mencionada cobrança, conforme termo anexo enviado a parte Autora (doc. 1).
Não obstante, estes fatores refutam qualquer cobrança, primeiro porque o respectivo loteamento fechado teve sua existência jurídica apenas em 11.08.2020 e segundo, o Requerido jamais aderiu à referida associação de moradores, tampouco compareceu a quaisquer de suas reuniões e/ou decisões, inclusive opondo-se a estar nela associado a partir de então.
Conforme mencionado, embora o Requerido já tenha contribuído por mera liberalidade com o pagamento de despesas de manutenção do loteamento, tal fato não significa que ele tenha aderido às regras e estatutos da referida Associação, que se quer tinha em sua administração um loteamento regularizado perante a municipalidade.
O Requerido não é e não deseja ser associado à entidade Autora, tanto que após a regularização junto a prefeitura, exarou sua oposição.
Portanto, incabível a cobrança de taxa de manutenção de morador não associado ou que não tenha concordado com as despesas, conforme entendimento já pacificado pelo STJ, inclusive no julgamento de recurso afetado pelo rito de recursos repetitivos previsto no art. 543-C do CPC:
“Não há como olvidar que as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes, pois, em nosso ordenamento jurídico positivado, vale rememorar, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no caso, permissa venia, não atuam qualquer dessas fontes, mormente porque a Corte Estadual expressamente, ao realizar a análise do conjunto probatório, salientou que "embora o objeto discutido nos autos se referida a loteamento não instituído como condomínio atípico nos termos do artigo 8º da Lei 4.591, de 16.12.64 e em que a obrigação de pagar contribuição a título de conversão não conste das matrículas dos lotes do apelante " (e-STJ, fl. 156 - grifou-se). Inexiste, portanto, espaço para a concepção de uma aceitação tácita" a ser imposta pelo Poder Judiciário como preceitua o voto do eminente relator, pois, na ausência de uma legislação que regule especificamente a presente matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia constitucional da liberdade de associação e da legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei. É certo que a função do Judiciário sofreu substancial modificação ao longo dos anos republicanos, passando a atuar como órgão calibrador de tensões sociais, solucionando conflitos de conteúdo social, político e jurídico, e também implementando o conteúdo promocional do Direito. Porém, não pode a jurisprudência esvaziar o comando normativo de um preceito fundamental e constitucional em detrimento de um corolário de ordem hierárquica inferior, pois, ainda que se aceite a idéia de colisão ou choque de princípios, na lição do mestre HUMBERTO ÁVILA, "o relacionamento vertical entre as normas (normas constitucionais e normas infraconstitucionais, por exemplo) deve ser apresentado de tal forma que o conteúdo de sentido da norma inferior deve ser aquele que 'mais intensamente' corresponder ao conteúdo de sentido da norma superior" (in Teoria dos Princípios - da definição à aplicação dos princípios jurídicos. 10.ª ed. Editora Malheiros, 2009, p. 130). E, no caso em testilha, a concepção da aceitação tácita ou da preponderância do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, acaba por esvaziar o sentido e a finalidade da garantia fundamental e constitucional da liberdade de associação, como bem delimitou o Pretório Excelso no julgamento do RE n.º 432.106/RJ, encontrando a matéria, inclusive, afetada ao rito da repercussão geral (RG no AI n.º 745.831/SP, rel. Min. DIAS TOFFOLI, DJ 29/11/2011).
A associação de moradores é mera associação civil e, consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais. Assim, cumprindo a função uniformizadora desta Corte Superior, ambas as Turmas julgadoras integrantes da Eg. Segunda Seção têm sido uníssonas ao reiterar o posicionamento firmado a partir do julgamento do EREsp n.º 444.931/SP no sentido de que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao princípio da liberdade de associação (art. 5.º, inc. XX, da CF/88)” (REsp n.o 1.439.763)
Caminha no mesmo sentido o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
“APELAÇÃO - Ação de Cobrança - Taxa de Manutenção de Loteamento - Pretensão de cobrança dos valores relativos à manutenção e conservação do loteamento - Sentença de improcedência - Inconformismo da autora - Preliminar de cerceamento do direito de produção de provas - Inocorrência Magistrado não é obrigado a deferir todas as provas postuladas pelos litigantes, quando entender que os elementos existentes nos autos são suficientes para o julgamento da demanda, como ocorre no caso “sub judice” - Alegação de que a taxa de manutenção foi instituída pelos loteadores do terreno, ratificada pelos primeiros proprietários dos imóveis, e transmitida aos demais adquirentes do imóvel, sendo que a ré concordou com a sua cobrança - Descabimento Acervo documental coligido aos autos que não comprova que a ré anuiu expressamente com a cobrança das taxas de manutenção do loteamento - Inexigibilidade das taxas de manutenção criadas por associações de moradores em relação a não associados ou moradores que a elas não anuíram Caso em que matéria foi sedimentada em sede de recursos repetitivos pelo Colendo Superior Tribunal d Justiça no julgamento do REsp nº 1.439.163/SP - Recurso desprovido.” (Grifos nossos)
“CONDOMÍNIO ATÍPICO Ação de cobrança de contribuições mensais tidas por devidas a associação de moradores Proprietário não associado Vinculação à associação que não decorre como relação de causa e efeito do direito real de propriedade Contribuições inexigíveis Questão pacificada pelo entendimento cristalizado pelo E. Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos REsp's 1280871-SP e 1439163-SP, processados sob o rito dos recursos repetitivos Reforma do julgado de rigor. Recurso provido.” (grifos nossos)
Destarte, no que diz respeito às alegações que fundamentam o pedido da Requerente, estas não devem prosperar e a ação deverá ser julgada improcedente, nos mesmos termos e …
